平成20年(2008)本試験
問39
クーリング・オフ過去問
この問題の全体像
クーリング・オフの適用除外要件（場所、期間経過、支払状況）に関する正誤判定問題です。特に「書面による告知」がない場合の期間計算と、「代金全額」支払いの有無が解除権に与える影響が問われています。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1買主Ｂは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
- 2買主Ｃは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｃは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。
- 3買主Ｄはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｄは、当該契約の締結をした日の５日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。
- 4買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
クーリング・オフの適用除外要件（場所、期間経過、支払状況）に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
クーリング・オフの適用除外要件（場所、期間経過、支払状況）に関する正誤判定問題です。特に「書面による告知」がない場合の期間計算と、「…
03
知識背景
クーリング・オフ制度は、事務所等以外の場所での衝動的な契約から買主を保護するため、8日間は無条件で契約解除を認めるものです。ただし、…
04
覚え方
「クーリング・オフは8日間、全額払って引渡しなら権利消滅、書面なしなら期間進行せず」
05
試験のコツ
場所の判定（喫茶店、レストラン、現場事務所）
・告知の有無と期間の関係
・支払い額と引渡しの状況
06
実務での見え方
買主がホテルのルームで契約した後、翌日に家族に反対されてキャンセルを希望。業者は既に手付金を受け取っているが、8日以内であれば返金に…
07
よくある間違い
{"mistake":"「代金の一部」を支払っただけでクーリング・オフ不可と判断する。","why_wrong":"法律上の要件は「…
02深度分析
要約
クーリング・オフの適用除外要件（場所、期間経過、支払状況）に関する正誤判定問題です。特に「書面による告知」がない場合の期間計算と、「代金全額」支払いの有無が解除権に与える影響が問われています。
法的根拠
宅建業法第37条の2宅建業法施行規則第16条の4
論理の流れ
まず、申込み・契約の場所が「事務所等」以外か確認します。次に、クーリング・オフについて書面で告げられているか確認し、告げられていれば8日経過で不可、告げられていなければ期間経過しても可と判断します。最後に、物件の引渡しと代金全額の支払いが完了しているか確認し、両方が満たされていなければ解除可能と導き出します。
重要な区別
クーリング・オフができない「代金全額」支払いの定義（一部支払いでは権利消滅しない）と、8日間の期間が進行するための「書面による告知」の有無。
各選択肢のポイント
- 書面で告げられていない場合、8日経過しても解除権は消滅しないため、期間制限を設ける記述は誤りです。
- 喫茶店は事務所等に該当せず、かつ告げられていないため、10日後であっても解除権は消滅しません。
- クーリング・オフによる解除は、必ず書面を発して行う必要があり、口頭では認められません。
- 代金の80%支払いは「全額」支払いに該当せず、かつ8日経過前であるため、契約の解除が可能です。
03知識背景
テーマ概要
クーリング・オフ制度は、事務所等以外の場所での衝動的な契約から買主を保護するため、8日間は無条件で契約解除を認めるものです。ただし、業者側が書面で説明すれば期間が進行し、引渡しと全額支払いが完了すると権利は消滅します。
歴史的背景
訪問販売等の悪質な商法から消費者を守るため、特定商取引法等を参考に宅建業法にも導入され、消費者保護の観点から重要な役割を果たしています。
関連法令
宅建業法第37条の2宅建業法施行規則第16条の4民法第541条
体系的位置づけ
宅建業法の「8種制限」の中でも最も頻出かつ実務的影響が大きい項目であり、売主である業者の義務として必須の知識です。
前提知識
「事務所等」の定義（自社・他社事務所、模型室等）、クーリング・オフの対象となる契約、解除の方法（書面交付）、効力発生時期（書面到達時）の理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「クーリング・オフは8日間、全額払って引渡しなら権利消滅、書面なしなら期間進行せず」
ビジュアル描写
買主が「事務所」というドアを入ると解除不可、外にいるなら8日間のカウントダウンタイマーが始まるイメージ。ただし「全額支払い」と「引渡し」の2つの鍵がないとドアは開かない。
重要公式
解除可 ＝ 事務所以外 ＋ 8日以内 ＋ （全額支払い× ＋ 引渡し×）
関連連想
「Cooling-off」＝頭を冷やす期間。衝動買い（喫茶店やホテル）を後悔したら、頭が冷えるまでの8日間は許されると連想する。
比較表
事務所等：不可。事務所等以外：可（8日以内）。告知あり：期間進行。告知なし：期間不進行。全額支払い＋引渡し：不可。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要、頻出かつ実務でも必須の知識
出題パターン
- 場所の判定（喫茶店、レストラン、現場事務所）
- 告知の有無と期間の関係
- 支払い額と引渡しの状況
解法・消去法
「事務所等」で契約している選択肢は即座に×。「全額」支払っていない選択肢は○の可能性が高まります。
時間戦略
場所と「全額」支払いの有無を即座に確認し、該当すれば除外するスピード判断が有効です。
06実務応用
実務シナリオ
買主がホテルのルームで契約した後、翌日に家族に反対されてキャンセルを希望。業者は既に手付金を受け取っているが、8日以内であれば返金に応じなければなりません。
実務への影響
トラブル防止のため、契約時にクーリング・オフに関する書面を確実に交付し、説明を行うことが業者の必須業務となっています。
ケーススタディ
現場案内所（テント張り）で契約後、買主が解除を申し入れた事例。現場案内所は「事務所等」に含まれるため、クーリング・オフは適用されないと判断されました。
業界関連性
不動産仲介・販売業者にとって、契約解除リスク管理の核心部分です。
ニュース連動
高齢者への訪問販売や悪質な不動産投資勧誘において、クーリング・オフの行使がトラブル解決の鍵となることが多いです。
07よくある間違い
「代金の一部」を支払っただけでクーリング・オフ不可と判断する。
なぜ間違えるか:法律上の要件は「代金の全額」支払いであり、一部支払いでは権利は消滅しないため。
正しい理解:「全額」という文字を赤ペンでチェックし、一部支払い（手付金のみ等）では解除可能と覚える。
告知がない場合でも8日経過で解除不可と考える。
なぜ間違えるか:8日の期間は「書面で告げられた日」から進行するため、告知がないと期間は進行しないため。
正しい理解:「告知なしなら期間ストップ」とイメージし、業者側の説明義務違反は買主に有利に働くと理解する。
レストランや喫茶店での契約を事務所内と勘違いする。
なぜ間違えるか:これらはあくまで「事務所等」以外の場所であり、クーリング・オフの対象となるため。
正しい理解:飲食店や買主の自宅・勤務先は「事務所以外」とセットで覚える。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「クーリング・オフ」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する