平成17年(2005)本試験
問29
税・その他不動産鑑定評価基準過去問
この問題の全体像
不動産鑑定評価基準における価格の種類（正常価格・特定価格）の定義や、取引事例比較法における事例選択の範囲、DCF法の適用場面に関する理解度を問う問題です。
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 1不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
- 2資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。
- 3取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
- 4収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、ＤＣＦ法の適用を原則とする。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産鑑定評価基準における価格の種類（正常価格・特定価格）の定義や、取引事例比較法における事例選択の範囲、DCF法の適用場面に関する理解度を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産鑑定評価基準における価格の種類（正常価格・特定価格）の定義や、取引事例比較法における事例選択の範囲、DCF法の適用場面に関する…
03
知識背景
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価を行う際の技術的な基準を定めたものです。価格を求める3つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還…
04
覚え方
正常は市場、特定は人、特殊は条件。近隣だけじゃなく、類似もOK。
05
試験のコツ
正常価格・特定価格・特殊価格の定義の使い分け
・各手法（原価・比較・収益）の適用場面
・DCF法と直接還元法の使い分け
06
実務での見え方
銀行が担保評価を行う場合は「正常価格」を用いますが、投資ファンドが特定の投資判断を行う場合は「特定価格（投資採算価値）」を参考にしま…
07
よくある間違い
{"mistake":"取引事例は必ず近隣地域から選ばなければならないと考える。","why_wrong":"教科書的な例で近隣地域…
02深度分析
要約
不動産鑑定評価基準における価格の種類（正常価格・特定価格）の定義や、取引事例比較法における事例選択の範囲、DCF法の適用場面に関する理解度を問う問題です。
法的根拠
不動産鑑定評価基準 総論 第2章不動産鑑定評価基準 各論 第1章不動産鑑定評価基準 各論 第2章不動産の鑑定評価に関する法律 第2条資産の流動化に関する法律
論理の流れ
選択肢1は正常価格の定義であり、市場価値を示すため正しい。選択肢2は投資家向けの投資採算価値は特定価格で求めるとされ正しい。選択肢3は、取引事例比較法において事例を近隣地域に限定している点が誤り。同一需給圏内の類似地域であっても事例として採用可能であり、その場合は地域要因の比較を行う。選択肢4は証券化等での詳細説明が必要な場合のDCF法の原則適用として正しい。よって正解は3である。
重要な区別
取引事例比較法における事例選択は近隣地域に限定されず、同一需給圏内の類似地域からも選択可能である点。
各選択肢のポイント
- 正常価格は市場性を有する不動産の合理的な市場価値を示すものであり、基準通りの正しい記述である。
- 資産流動化等における投資家向けの投資採算価値は、市場一般の価値ではなく特定価格として求めるのが原則である。
- 取引事例は近隣地域だけでなく、同一需給圏内の類似地域に存するものからも選択可能であり、地域要因の比較を行う。
- 不動産証券化等で毎期の純収益等の詳細な説明が求められる場合、DCF法の適用が原則とされている。
03知識背景
テーマ概要
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価を行う際の技術的な基準を定めたものです。価格を求める3つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）と、価格の種類（正常価格、特定価格、特殊価格）が中心となります。
歴史的背景
1964年に不動産の鑑定評価に関する法律が制定され、これに基づき不動産鑑定評価基準が設定されました。その後、国際評価基準（IVS）との整合性を図るため、度々改正が行われています。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準建築基準法国土利用計画法民法
体系的位置づけ
宅建士試験の「宅建業法等に関する法令」の中の「不動産の鑑定評価基準」分野として出題されます。
前提知識
不動産の価格形成要因（一般的要因、地域要因、個別的要因）の区別と、3つの鑑定評価手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の概要を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
正常は市場、特定は人、特殊は条件。近隣だけじゃなく、類似もOK。
ビジュアル描写
地図をイメージ。中心に対象不動産、その周りに近隣地域、その外側に同一需給圏内の類似地域。矢印が外側からも事例が集まる図。
重要公式
価格＝原価法・取引事例比較法・収益還元法による価格の均衡。
関連連想
「特定」は「投資家」に「特化」した価格と連想する。
比較表
正常価格：市場一般の価値。特定価格：特定者の主観的価値（投資採算価値）。特殊価格：市場性が乏しい等の特殊条件。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
B:定義や用語の正確な理解が問われるため重要。
出題パターン
- 正常価格・特定価格・特殊価格の定義の使い分け
- 各手法（原価・比較・収益）の適用場面
- DCF法と直接還元法の使い分け
解法・消去法
明らかに正しい定義の選択肢を消去した後、残った選択肢の論理の飛躍や過度な制限（例：近隣地域のみ）を見つける。
時間戦略
用語の定義問題は知識があれば即答可能。迷った場合でも「～しなければならない」等の絶対表現に注意して判断する。
06実務応用
実務シナリオ
銀行が担保評価を行う場合は「正常価格」を用いますが、投資ファンドが特定の投資判断を行う場合は「特定価格（投資採算価値）」を参考にします。
実務への影響
適正な価格形成により、不動産取引の紛争防止や金融取引の安全性が確保されます。
ケーススタディ
近隣に取引事例がない特殊な物件（例：大規模工場）を評価する際、遠方の類似事例を収集し、地域要因を補正して価格を算出します。
業界関連性
不動産鑑定士や宅地建物取引業者が価格査定を行う際の基礎となる知識です。
ニュース連動
J-REIT（不動産投資信託）の価格開示や、資産流動化における評価手法としてDCF法が注目されています。
07よくある間違い
取引事例は必ず近隣地域から選ばなければならないと考える。
なぜ間違えるか:教科書的な例で近隣地域が使われることが多いため、類似地域からの選択が可能であることを忘れるため。
正しい理解:「同一需給圏」というキーワードを思い出し、地図的な広がりを持って事例を探すイメージを持つ。
特定価格と特殊価格を混同する。
なぜ間違えるか:どちらも「正常価格」ではないため、その違いが曖昧になりやすい。
正しい理解:「特定」は人（投資家）、「特殊」はモノ（条件）と覚える。
DCF法はいつでも使える万能な手法だと思っている。
なぜ間違えるか:計算が複雑であるため、詳細な説明が求められる場合（証券化等）に限定されることが多い。
正しい理解:「証券化＝DCF」というセットで覚え、直接還元法はより簡便な手法と区別する。
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