平成18年(2006)本試験
問10
賃貸借契約過去問
この問題の全体像
賃貸借における無断転貸の効力、転貸借の原賃貸借契約への従属性、賃借権譲渡の承諾の相手方、及び転借人の賃料支払拒絶権を問う問題です。
ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 1ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
- 2ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。
- 3ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。
- 4ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
賃貸借における無断転貸の効力、転貸借の原賃貸借契約への従属性、賃借権譲渡の承諾の相手方、及び転借人の賃料支払拒絶権を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
賃貸借における無断転貸の効力、転貸借の原賃貸借契約への従属性、賃借権譲渡の承諾の相手方、及び転借人の賃料支払拒絶権を問う問題です。
03
知識背景
賃貸借契約において、賃借人が第三者に物件を使用させる「転貸」と、賃借権自体を移転する「譲渡」の違い、及びそれらが賃貸人との関係でどの…
04
覚え方
無断転貸は背信なら解除、転貸借は元本が切れば消える。
05
試験のコツ
無断転貸と解除権の関係
・原賃貸借契約終了時の転貸借の帰趨
・転借人の賃料支払義務と抗弁権
06
実務での見え方
賃借人がオーナーの許可なく部屋を第三者に又貸しし、オーナーがこれを知って契約解除を検討するケース。
07
よくある間違い
{"mistake":"無断転貸をすれば常に契約解除できると勘違いする。","why_wrong":"条文の文言を機械的に覚え、判例…
02深度分析
要約
賃貸借における無断転貸の効力、転貸借の原賃貸借契約への従属性、賃借権譲渡の承諾の相手方、及び転借人の賃料支払拒絶権を問う問題です。
法的根拠
民法612条（賃借権の譲渡又は賃貸物の転貸）民法613条（転貸の効果）民法541条（債務不履行による解除）民法545条（解除の効力）
論理の流れ
選択肢1は、判例が無断転貸でも背信的行為と認めるに足りない事情があれば解除を認めていないため正しい。選択肢2は、原賃貸借契約が解除されると転貸借契約も原則として終了するため誤り。選択肢3は、承諾は譲渡人・譲受人のどちらに対しても有効であるため正しい。選択肢4は、転借人は賃貸人から明渡請求を受けた後、賃料の支払を拒めるため正しい。
重要な区別
無断転貸における「背信的行為」の有無と、原賃貸借契約解除時の転貸借契約の帰趨（終了するか否か）の区別。
各選択肢のポイント
- 判例は、無断転貸でも背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除を認めていない。
- 原賃貸借契約が解除されると、転貸借契約も原則として終了する。これが誤りの記述。
- 賃貸人の承諾は、譲渡人に対しても譲受人に対してもする効力があると解されている。
- 転借人は、賃貸人から明渡請求を受けた後は、賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。
03知識背景
テーマ概要
賃貸借契約において、賃借人が第三者に物件を使用させる「転貸」と、賃借権自体を移転する「譲渡」の違い、及びそれらが賃貸人との関係でどのような効力を持つかを扱う分野です。
歴史的背景
かつては無断転貸は無条件で解除可能と解されていたが、信頼関係破壊理論の確立により、背信的行為がある場合に限り解除可能とする判例が定着しました。
関連法令
民法612条民法613条借地借家法民法555条（売買）
体系的位置づけ
宅建試験の民法分野における「権利関係」の柱の一つであり、不動産取引の実務において極めて重要な位置を占めます。
前提知識
契約の相対性の原則、債務不履行による解除の要件、賃借権と所有権の関係、及び判例の「信頼関係破壊」の理論を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
無断転貸は背信なら解除、転貸借は元本が切れば消える。
ビジュアル描写
親の紐（A-B契約）が切れると、子の紐（A-C契約）も一緒に切れて落ちるイメージ。
重要公式
無断転貸＋背信的行為＝解除可能
関連連想
「背信」＝信頼を裏切る＝許さない（解除）と連想する。
比較表
転貸：賃借権はAに残る、使用収益権のみ移転。譲渡：賃借権そのものがEに移動。
05試験テクニック
出題頻度
高頻度（2-3年に1回は出題）
重要度
A:最重要。実務でも頻出の論点であり、必ず正解したい。
出題パターン
- 無断転貸と解除権の関係
- 原賃貸借契約終了時の転貸借の帰趨
- 転借人の賃料支払義務と抗弁権
解法・消去法
「終了しない」という言葉が転貸借の文脈で出たら、例外（賃貸人の承諾等）がない限り誤りと疑う。
時間戦略
基本知識の定着事項なので、迷わず即答できるようにする。
06実務応用
実務シナリオ
賃借人がオーナーの許可なく部屋を第三者に又貸しし、オーナーがこれを知って契約解除を検討するケース。
実務への影響
オーナーは安易に契約解除ができず、裁判では「背信的行為」があるかが厳密に判断される。
ケーススタディ
企業がオフィスを転貸していたが、親会社の契約解除により転借人が立ち退きを求められた実務紛争。
業界関連性
不動産管理会社や賃貸仲介業者において、転貸条項のチェックはリスク管理の核心。
ニュース連動
民泊やシェアハウスの普及に伴い、無断転貸に関するトラブルが社会問題化している。
07よくある間違い
無断転貸をすれば常に契約解除できると勘違いする。
なぜ間違えるか:条文の文言を機械的に覚え、判例による「背信的行為」の要件を理解していないため。
正しい理解:「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」というフレーズをセットで覚える。
原賃貸借契約が終了しても、転貸借契約はそのまま存続すると考える。
なぜ間違えるか:転借人の保護に重きを置きすぎ、転貸借の原賃貸借契約への従属性を忘れているため。
正しい理解:「従属性」というキーワードを思い出し、元（もと）が切れれば先も切れるとイメージする。
転借人が賃貸人に対して直接賃料を支払う義務があると混同する。
なぜ間違えるか:民法613条の「賃料支払請求」の規定と、選択肢4のような「支払拒絶」のケースを区別できていないため。
正しい理解:「直接支払義務」と「支払拒絶権」は別のシチュエーションであると整理する。
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