平成21年(2009)本試験
問17
法令上の制限都市計画法（開発許可）過去問
この問題の全体像
この問題は、都市計画法における開発許可の要否、規模要件の例外、および開発区域内の公共施設の管理主体に関する正誤判定を問うものです。
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 1区域区分の定められていない都市計画区域内の土地において、10,000ｍ2のゴルフコースの建設を目的とする土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 2市街化区域内の土地において、700ｍ2の開発行為を行おうとする場合に、都道府県知事の許可が必要となる場合がある。
- 3開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、公共施設が設置されたときは、その公共施設は、協議により他の法律に基づく管理者が管理することとした場合を除き、開発許可を受けた者が管理することとされている。
- 4用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受ければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、都市計画法における開発許可の要否、規模要件の例外、および開発区域内の公共施設の管理主体に関する正誤判定を問うものです。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、都市計画法における開発許可の要否、規模要件の例外、および開発区域内の公共施設の管理主体に関する正誤判定を問うものです。
03
知識背景
開発許可制度は、無秩序な市街化を防止し、良好な市街地環境を形成するために、一定規模以上の土地の区画形質の変更を許可制にした制度です。
04
覚え方
ゴルフはいつでも許可、公告後は管理者。市街化区域でも300指定。
05
試験のコツ
許可が必要な面積の数字（1000㎡、300㎡、3000㎡）のひっかけ
・開発許可を要しない例外行為（農家の住宅等）の列挙
・公共施設…
06
実務での見え方
デベロッパーが住宅地を造成する際、道路や公園をいつまで維持管理し、いつ市町村に引き渡すかを契約書で取り決める際に適用される。
02深度分析
要約
この問題は、都市計画法における開発許可の要否、規模要件の例外、および開発区域内の公共施設の管理主体に関する正誤判定を問うものです。
法的根拠
都市計画法第29条都市計画法第39条都市計画法第42条都市計画法施行令第19条
論理の流れ
選択肢1は区域区分无关にゴルフ場等の第二種特定工作物は許可が必要であり正しい。選択肢2は市街化区域であっても知事が指定すれば1000㎡未満でも許可が必要となる場合があり正しい。選択肢3は、工事完了公告後の公共施設は原則として管理者が管理し、協議がある場合のみ開発者が管理する。選択肢は開発者が管理するとしているため誤り。選択肢4は用途地域未定区域での建築制限に関する規定通り正しい。
重要な区別
公共施設の管理は「工事完了公告」を境に、開発者から管理者（地方公共団体等）へ原則として移行する点。
各選択肢のポイント
- ゴルフコース等の第二種特定工作物は、区域区分の有無に関わらず常に許可が必要である。
- 市街化区域でも、知事が区域を指定すれば1000㎡未満（300㎡以上）でも許可が必要となる。
- 公告後は原則として管理者が管理し、協議により開発者が管理する場合が例外である。
- 用途地域等の定めがない区域では、予定建築物以外の建築には知事の許可が必要である。
03知識背景
テーマ概要
開発許可制度は、無秩序な市街化を防止し、良好な市街地環境を形成するために、一定規模以上の土地の区画形質の変更を許可制にした制度です。
歴史的背景
1968年の都市計画法制定時に導入。急速な都市化によるスプロール現象を抑制し、インフラ整備の先行投資を確保する目的で創設された。
関連法令
建築基準法都市計画法施行令国土利用計画法
体系的位置づけ
宅建試験の「法令制限」分野における都市計画法の核となる単元で、毎年のように出題される最重要項目です。
前提知識
都市計画区域と準都市計画区域の違い、市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）、および用途地域の基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
ゴルフはいつでも許可、公告後は管理者。市街化区域でも300指定。
ビジュアル描写
造成工事が終わり、検査済証（公告）が出た瞬間に、道路や公園の鍵を市長に渡すイメージ。
重要公式
許可不要面積＝市街化区域1000㎡、その他3000㎡。ただしゴルフ場等は0㎡でも許可。
関連連想
公共施設＝公（おおやけ）＝役所（管理者）が管理するのが基本と連想する。
比較表
公告前：開発者が管理（工事中）
公告後：管理者が管理（原則）、開発者が管理（例外）
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。開発許可は都市計画法の得点源であり、ここを落とすと合格が危うくなる。
出題パターン
- 許可が必要な面積の数字（1000㎡、300㎡、3000㎡）のひっかけ
- 開発許可を要しない例外行為（農家の住宅等）の列挙
- 公共施設の管理帰属と移転時期
解法・消去法
「～の場合を除き」という文言の主語が「管理者」か「開発者」かを確認する。逆の記述がよく出る。
時間戦略
数字と例外事項を暗記していれば即答可能。迷った場合でも「例外」に注目して素早く消去法を。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが住宅地を造成する際、道路や公園をいつまで維持管理し、いつ市町村に引き渡すかを契約書で取り決める際に適用される。
実務への影響
引き渡し前の事故や不具合は開発者の責任となり、多額の修繕費や管理費が発生するリスクがある。
ケーススタディ
造成地で道路が未完成なのに分譲され、住民が市に引き渡しを求めたが、公告前のため市が受け入れられなかった事例。
業界関連性
不動産開発業者や建設業者にとって、工事完了と引渡しのタイミングはコストと直結する重要事項。
ニュース連動
インフラ老朽化問題に伴い、開発段階での公共施設の品質確保と管理責任の所在が再確認されている。
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