平成26年(2014)本試験
問28
業務場所ごとの規制過去問
この問題の全体像
この問題は、案内所（モデルルーム）設置時の届出先と、専任宅建士の設置人数に関する規定を問うものです。特に本店と案内所での宅建士配置要件の違いが正誤判断の鍵となります。
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（100戸）の販売について、宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）及び宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Ｂが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Ｃが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1Ｂは国土交通大臣及び乙県知事に、Ｃは甲県知事に、業務を開始する日の10日前までに法第50条第２項に定める届出をしなければならない。
- 2Ａは、法第50条第２項に定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に法第50条第１項で定める標識を掲示しなければならない。
- 3Ｂは、その設置した案内所の業務に従事する者の数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を当該案内所に置かなければならない。
- 4Ａは、Ｃが設置した案内所においてＣと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Ａが当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置すれば、Ｃは専任の宅地建物取引士を設置する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、案内所（モデルルーム）設置時の届出先と、専任宅建士の設置人数に関する規定を問うものです。
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02
深度分析
この問題は、案内所（モデルルーム）設置時の届出先と、専任宅建士の設置人数に関する規定を問うものです。特に本店と案内所での宅建士配置要…
03
知識背景
この問題は、宅建業者が業務を行う場所（事務所、案内所等）に関する規制を扱っています。具体的には、新たに業務を開始する場所の届出義務と…
04
覚え方
案内所は「いちにちいちにん（1日1人）」、本店は「ごにんいちにん（5人1人）」と覚える。
05
試験のコツ
案内所に本店の5人に1人のルールを適用させる誤り
・大臣免許業者の届出先（大臣のみ）とする誤り
06
実務での見え方
マンション販売の際、現場にモデルルームを設置する場合、必ず1名以上の宅建士を配置し、所轄官庁へ事前に届出を行う必要があります。
07
よくある間違い
{"mistake":"案内所でも従事者数に応じて宅建士を配置しなければならないと理解している。","why_wrong":"本店や…
02深度分析
要約
この問題は、案内所（モデルルーム）設置時の届出先と、専任宅建士の設置人数に関する規定を問うものです。特に本店と案内所での宅建士配置要件の違いが正誤判断の鍵となります。
法的根拠
宅地建物取引業法第50条第2項（案内所の届出）宅地建物取引業法第15条第1項（専任の宅地建物取引士）宅地建物取引業法第15条第2項（専任宅地士の数）
論理の流れ
まず、業者B（大臣免許）とC（知事免許）の案内所届出先を確認し、選択肢1と2の正誤を判断します。次に、案内所における専任宅建士の配置要件について考えます。本店では5人につき1人以上が必要ですが、案内所では「1人以上」であれば人数に関わらず足ります。選択肢3は本店の基準を案内所に適用しているため誤りです。
重要な区別
本店・支店における宅建士配置（5人につき1人以上）と、案内所における配置（1人以上）の区別。
各選択肢のポイント
- 大臣免許の業者は大臣と所在地の知事、知事免許の業者は免許を取得した知事へ届出が必要。
- 売主であるAは自ら売買契約をするため、物件所在地に標識を掲示すればよく、案内所の届出は不要。
- 案内所には業務に従事する者の数に関わらず、専任の宅建建物取引士を1人以上置けば足りる。
- 複数の業者が同一の場所で業務を行う場合、共同して1人の専任宅建士を置くことが認められる。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者が業務を行う場所（事務所、案内所等）に関する規制を扱っています。具体的には、新たに業務を開始する場所の届出義務と、各場所ごとに配置すべき専門職員（宅建士）の数の基準について定めています。
歴史的背景
宅建業法は、不動産取引の特殊性から消費者保護を目的として制定されました。事務所等の規制は、業者がどこでどのような体制で業務を行っているかを行政に把握させ、適正な業務運営を確保するために設けられました。
関連法令
宅地建物取引業法第50条（事務所等の届出等）宅地建物取引業法第15条（専任の宅地建物取引士）宅地建物取引業法施行規則第6条の4
体系的位置づけ
宅建業法の「業務上の規制」分野における「事務所等の規制」に位置づけられ、業者の組織体制に関する重要な事項です。
前提知識
免許権者（大臣と知事）の違い、事務所と案内所（モデルルーム）の定義の違い、および専任宅建士の配置人数ルールを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
案内所は「いちにちいちにん（1日1人）」、本店は「ごにんいちにん（5人1人）」と覚える。
ビジュアル描写
大きな本社ビルには多くのスタッフと多くのバッジ（宅建士）が必要だが、小さな現地モデルルームにはたった1つのバッジがあれば十分とイメージする。
重要公式
本店・支店：人数÷5 ≧ 宅建士数。案内所：宅建士数 ≧ 1。
関連連想
案内所は一時的な場所なので、最低限の1人いればOKと連想する。
比較表
本店・支店：従事者5人につき1人以上の専任宅建士。案内所：従事者数にかかわらず1人以上の専任宅建士。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ引っかけ問題が多いため。
出題パターン
- 案内所に本店の5人に1人のルールを適用させる誤り
- 大臣免許業者の届出先（大臣のみ）とする誤り
解法・消去法
選択肢に「5人につき1人」という表現があれば、その場所が案内所であればその選択肢を消去法で候補にする。
時間戦略
「5人に1人」という数字が出てきたら、場所が本店か案内所か即座に確認し、案内所であれば即座に誤りと判断して時間を短縮。
06実務応用
実務シナリオ
マンション販売の際、現場にモデルルームを設置する場合、必ず1名以上の宅建士を配置し、所轄官庁へ事前に届出を行う必要があります。
実務への影響
配置人数を間違えると業務停止命令等の行政処分の対象となるため、現場スタッフのシフト管理に直結する重要な知識です。
ケーススタディ
ある業者がモデルルームに宅建士を配置せずに営業したため、監督官庁から業務停止命令を受け、販売計画に重大な遅延が生じた事例。
業界関連性
不動産流通業界において、新築物件の販売体制を構築する際の必須知識。
ニュース連動
テレワークの普及に伴い、従来の「事務所」定義の見直しが議論されており、今後の法改正の注目点。
07よくある間違い
案内所でも従事者数に応じて宅建士を配置しなければならないと理解している。
なぜ間違えるか:本店や支店のルール（5人に1人）を案内所にも当てはめてしまうため。
正しい理解:「案内所＝最低1人」とセットで覚え直す。
大臣免許の業者は、案内所の所在地の知事には届出不要と考える。
なぜ間違えるか:免許権者（大臣）への届出だけ思い浮かべ、現地の監督（知事）を忘れるため。
正しい理解:「大臣免許＝大臣＋現地知事」と二重届出を意識する。
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