平成28年(2016)本試験
問25
税・その他不動産鑑定評価基準過去問
この問題の全体像
不動産鑑定評価基準における価格の種類、同一需給圏の定義、取引事例の選択基準、および収益還元法の適用可否に関する正誤判定問題です。
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 1不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。
- 2同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。
- 3鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。
- 4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産鑑定評価基準における価格の種類、同一需給圏の定義、取引事例の選択基準、および収益還元法の適用可否に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産鑑定評価基準における価格の種類、同一需給圏の定義、取引事例の選択基準、および収益還元法の適用可否に関する正誤判定問題です。
03
知識背景
不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士が鑑定評価を行う際に従うべき技術的基準を定めたものです。価格形成要因、価格の種類、鑑定評価の3手法…
04
覚え方
「同一需給圏は代替関係、範囲は選好で変わる」。選択肢2の正誤判断に役立ちます。
05
試験のコツ
価格の種類の定義に関する正誤判定
・同一需給圏および近隣地域の定義
・各手法の適用要件と限界に関する記述
06
実務での見え方
銀行が不動産担保評価を行う際、その不動産が属する同一需給圏を特定し、適切な取引事例を選定して担保価値を算出する際に基準が適用されます…
07
よくある間違い
{"mistake":"特殊事情がある取引事例は一切使用できないと理解している。","why_wrong":"「事情補正」という手続…
02深度分析
要約
不動産鑑定評価基準における価格の種類、同一需給圏の定義、取引事例の選択基準、および収益還元法の適用可否に関する正誤判定問題です。
法的根拠
不動産の鑑定評価に関する法律第2条不動産鑑定評価基準 第1章総論不動産鑑定評価基準 第2章不動産の価格を求める原則不動産鑑定評価基準 第3章鑑定評価の手順
論理の流れ
選択肢1は特定価格が市場性を有する不動産についても成立するため誤り。選択肢2は同一需給圏の定義と範囲の可変性について基準通りで正しい。選択肢3は特殊事情があっても事情補正が可能であれば使用できるため誤り。選択肢4は価格上昇時でも収益還元法による検証が必要なため誤り。
重要な区別
同一需給圏の定義における「代替関係」と「相互に影響を及ぼす関係」の有無、およびその範囲が不動産の性格によって変動すること。
各選択肢のポイント
- 特定価格は市場性を有する不動産についても特定当事者間の取引等を想定して求める価格であるため、記述は不正確。
- 同一需給圏の定義およびその地域的範囲が不動産の種類、性格、規模及び需要者の選好性によって変動することを正しく記述している。
- 特殊な事情が存在する事例であっても、その事情を補正できるものであれば取引事例として使用可能である。
- 市場価格と収益価格の乖離が大きい場合でも、価格の合理性を検証するために収益還元法を適用すべきである。
03知識背景
テーマ概要
不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士が鑑定評価を行う際に従うべき技術的基準を定めたものです。価格形成要因、価格の種類、鑑定評価の3手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）等が規定されています。
歴史的背景
1964年に不動産の鑑定評価に関する法律が制定され、それに基づき不動産鑑定評価基準が設定されました。その後、社会経済情勢の変化等に応じて数回の改定が行われています。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準地価公示法国土利用計画法
体系的位置づけ
宅建士試験の「宅建業法」や「法令上の制限」に対し、ここでは税法等の中で、特に不動産の価格評価の客観的基準として位置づけられます。
前提知識
不動産の物理的・社会的・経済的属性、価格形成のメカニズム、および3つの鑑定評価手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の基本的な概念を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「同一需給圏は代替関係、範囲は選好で変わる」。選択肢2の正誤判断に役立ちます。
ビジュアル描写
地図上で対象不動産を中心に、同心円状に需給圏が広がるイメージだが、不動産の種類（店舗は広域、住宅は狭域）によって円の大きさが変化する様子を想像する。
重要公式
同一需給圏 ＝ 代替関係 ＋ 相互影響
関連連想
「需給」は「すきゅう」と読み、「好き（好）」なものを選ぶ範囲が変わると連想する。
比較表
正常価格（一般市場）、限定価格（市場性限定）、特定価格（特定当事者）、特殊価格（市場性なし）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度出題される頻出論点です。
重要度
B:重要。基準の正確な用語定義が問われるため、語句の選び方が重要。
出題パターン
- 価格の種類の定義に関する正誤判定
- 同一需給圏および近隣地域の定義
- 各手法の適用要件と限界に関する記述
解法・消去法
「～してはならない」「～のみ」といった強い否定や限定表現は誤りである可能性が高い。選択肢3と4はこのパターンで消去可能。
時間戦略
用語の定義問題は知識があれば即答可能。迷った場合でも「～してはならない」等の絶対表現は疑うのが鉄則。
06実務応用
実務シナリオ
銀行が不動産担保評価を行う際、その不動産が属する同一需給圏を特定し、適切な取引事例を選定して担保価値を算出する際に基準が適用されます。
実務への影響
鑑定評価基準に基づく客観的な価格算定により、不動産取引の適正化や金融機関の融資判断の公平性が担保されます。
ケーススタディ
大規模商業施設の鑑定評価では、商圏（同一需給圏）が広域に及ぶため、近隣地域だけでなくより広い範囲の事例を分析する必要があります。
業界関連性
不動産鑑定士、金融機関の融資担当者、不動産会社の査定担当者にとって必須の知識です。
ニュース連動
地価公示価格の発表時期には、地域ごとの地価変動率と鑑定評価手法の結果が比較・議論されることがあります。
07よくある間違い
特殊事情がある取引事例は一切使用できないと理解している。
なぜ間違えるか:「事情補正」という手続きを知らない、または「正常なもの」の定義を厳格に捉えすぎているため。
正しい理解:「選択すべきである」という記述と「使用してはならない」という記述の違いに注意し、補正の可能性を常に考える。
市場性のない不動産には必ず特殊価格が適用されると考える。
なぜ間違えるか:価格の種類と市場性の有無の関係を機械的に暗記しているため。
正しい理解:価格の種類ごとに「誰の」「どのような条件下的」な価格かをセットで覚える。
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