平成29年(2017)本試験
問19
法令上の制限建築基準法過去問
この問題の全体像
この問題は、建築基準法における建蔽率の算定方法、用途地域内の建築制限、道路の定義、および容積率の前面道路幅員による制限に関する知識を問うものです。
建築基準法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1都市計画区域又は準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建蔽率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。
- 2第二種中高層住居専用地域内では、原則として、ホテル又は旅館を建築することができる。
- 3幅員４ｍ以上であり、法が施行された時点又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は、特定行政庁の指定がない限り、法上の道路とはならない。
- 4建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が２つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値（12ｍ未満の場合に限る。）を用いて算定する。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、建築基準法における建蔽率の算定方法、用途地域内の建築制限、道路の定義、および容積率の前面道路幅員による制限に関する知識を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、建築基準法における建蔽率の算定方法、用途地域内の建築制限、道路の定義、および容積率の前面道路幅員による制限に関する知識を…
03
知識背景
建築基準法における集団規定のうち、建築物の敷地、構造、および建築設備に関する基本的な制限を扱います。特に用途地域による建築物の用途制…
04
覚え方
建蔽率は「53条の3」、用途地域なしは「特定行政庁」が決める。道路は「2条1項3号」で4mあればOK。
05
試験のコツ
道路の定義（42条各号）の正誤判定
・用途地域ごとの建築制限（ホテル、パチンコ等）
・建蔽率・容積率の緩和要件（角地、防火地域等）
06
実務での見え方
中古住宅を購入する際、その敷地が前面道路に2mしか接していない（セットバック必要）場合、実際に建てられる建物の床面積が大幅に減少する…
07
よくある間違い
{"mistake":"法42条1項3号の道路（2項道路）も特定行政庁の指定が必要だと勘違いする。","why_wrong":"道路…
02深度分析
要約
この問題は、建築基準法における建蔽率の算定方法、用途地域内の建築制限、道路の定義、および容積率の前面道路幅員による制限に関する知識を問うものです。
法的根拠
建築基準法53条3項建築基準法48条建築基準法42条1項3号建築基準法52条2項
論理の流れ
選択肢1は、用途地域未指定区域の建蔽率が特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定めるものであるため正しい。選択肢2は、第二種中高層住居専用地域ではホテルや旅館は建築不可であるため誤り。選択肢3は、法施行時等から存在する幅員4m以上の道は、特定行政庁の指定がなくても法上の道路（42条1項3号）となるため誤り。選択肢4は、前面道路が2つ以上ある場合、容積率制限の算定に用いる幅員は最小値ではなく、それぞれの道路に接する部分に応じた幅員となるため誤り。以上より1が正解。
重要な区別
道路の定義において「特定行政庁の指定が必要か否か」と、容積率算定における「前面道路の幅員の適用（最小値か個別か）」の区別が重要。
各選択肢のポイント
- 用途地域未指定区域の建蔽率は、特定行政庁が土地利用状況等を考慮し、都市計画審議会の議を経て定めるため正しい。
- 第二種中高層住居専用地域では、ホテルや旅館を建築することは原則として禁止されているため誤り。
- 法施行時等から現に存在する幅員4m以上の道は、特定行政庁の指定がなくても法上の道路とみなされるため誤り。
- 前面道路が2つ以上ある場合、容積率の算定にはそれぞれの道路の幅員（加重平均等）を用い、単純に最小値は使わないため誤り。
03知識背景
テーマ概要
建築基準法における集団規定のうち、建築物の敷地、構造、および建築設備に関する基本的な制限を扱います。特に用途地域による建築物の用途制限、建蔽率および容積率の数値制限、そして敷地が接しなければならない道路の定義は不動産取引において極めて重要です。
歴史的背景
建築基準法は1950年に制定され、都市の健全な発展と建築物の安全を図るため、度重なる改正を経て詳細な規制が設けられてきました。道路の定義に関する42条1項3号（いわゆる2項道路）は、既成市街地における敷地と道路の関係を整理するために設けられた経緯があります。
関連法令
建築基準法施行令都市計画法民法（隣地関係）
体系的位置づけ
宅建試験の「法令制限」分野における建築基準法の核心部分であり、権利関係（民法）と並び、不動産の物理的・法的な利用可能性を判断するための基礎知識として位置づけられます。
前提知識
「用途地域の種類と建築可能な建物」「建蔽率と容積率の基本的な意味」「法42条に規定する道路の種類（1項道路、2項道路、42条1項5号道路など）」の区別を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
建蔽率は「53条の3」、用途地域なしは「特定行政庁」が決める。道路は「2条1項3号」で4mあればOK。
ビジュアル描写
敷地の周りに道路がある地図をイメージ。道路が2本ある場合、建物のどの部分がどの道路に面しているかを色分けして想像すると、容積率の計算がイメージしやすい。
重要公式
容積率 ＝ 敷地面積 × 建蔽率 × 平均階数。前面道路幅員による制限 ＝ 幅員（m） × 係数（住宅地等は4/10、その他は6/10）。
関連連想
「2項道路」は「指定不要」で「4m」以上。セットで覚える。「指定」が必要なのは「5号道路」で「セットバック」が必要。
比較表
42条1項1号（道路法等の道路）、42条1項2号（都市計画等の道路）、42条1項3号（法施行時等の道：指定不要）、42条1項5号（特定行政庁が指定する道：指定必要）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要、実務でも頻出
出題パターン
- 道路の定義（42条各号）の正誤判定
- 用途地域ごとの建築制限（ホテル、パチンコ等）
- 建蔽率・容積率の緩和要件（角地、防火地域等）
解法・消去法
選択肢2の用途制限は比較的覚えやすいため、まずここをチェックして正誤を判断し、選択肢3の「指定がない限り」という文言に注目して42条1項3号と5号の違いで消去する。
時間戦略
道路の定義と用途制限は知識問題なので即答できるようにし、計算が必要な容積率・建蔽率の問題に時間を残す。
06実務応用
実務シナリオ
中古住宅を購入する際、その敷地が前面道路に2mしか接していない（セットバック必要）場合、実際に建てられる建物の床面積が大幅に減少するため、価格交渉や購入判断に直結する。
実務への影響
再建築不可物件の判別や、建て替え時の建築可能規模の概算において、建築基準法の知識は不可欠であり、資産価値を左右する。
ケーススタディ
第二種低層住居専用地域にある土地で、店舗併用住宅を計画する際、床面積の2分の1以下でかつ150㎡以下という制限を守る必要がある。
業界関連性
不動産取引において、物件の「何ができるか（建築可否）」を説明する上で最も基本的かつ重要な知識。
ニュース連動
リノベーションブームや空き家対策の中で、既存不適格建築物（42条1項3号道路に接しているが幅員が足りない物件）の取り扱いが話題になることがある。
07よくある間違い
法42条1項3号の道路（2項道路）も特定行政庁の指定が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:道路の定義の中に「特定行政庁が指定したもの」という文言がある42条1項5号の記憶が混同するため。
正しい理解:「指定が必要」なのは「5号道路」だけと覚え、それ以外（1号〜4号）は条件を満たせば自動的に道路と整理する。
前面道路が2つ以上ある場合の容積率算定で、必ず幅員の大きい方（または小さい方）だけを適用してしまう。
なぜ間違えるか:「幅員の大きい道路による緩和」という例外規定や、単純化した解釈が先行しているため。
正しい理解:「それぞれの道路に応じた部分」というイメージを持ち、特定の条件を満たさない限り、単純に一方の道路だけを見ないように注意する。
用途地域の指定がない区域の建蔽率を、一律に70%や80%などと決めつける。
なぜ間違えるか:主要な用途地域における数値（例：第一種低層住居専用地域は30〜60%など）の暗記が強すぎるため。
正しい理解:「用途地域なし＝特定行政庁が決める」というフレーズをセットで覚える。
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