平成30年(2018)本試験
問25
税・その他不動産鑑定評価基準過去問
この問題の全体像
この問題は、不動産鑑定評価基準における「最有効使用の原則」の定義、「収益還元法」の適用範囲、鑑定評価手法の選択プロセス、および「限定価格」と「特定価格」の定義の区別について問うものです。
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 1不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
- 2収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
- 3鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか１つ選択して、適用すべきである。
- 4限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、不動産鑑定評価基準における「最有効使用の原則」の定義、「収益還元法」の適用範囲、鑑定評価手法の選択プロセス、および「限定価格」と「特定価格」の定義の区別について問うものです。
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02
深度分析
この問題は、不動産鑑定評価基準における「最有効使用の原則」の定義、「収益還元法」の適用範囲、鑑定評価手法の選択プロセス、および「限定…
03
知識背景
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価を行う際の指針であり、価格を求める3つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）と、価格形成…
04
覚え方
限定は隣人、特定は事情。最有効使用は最高の効用。収益還元は賃貸と事業、自用も帰属でOK。
05
試験のコツ
価格の種類（正常・限定・特定）の定義
・最有効使用の原則の内容
・各手法の適用可否に関する正誤判定
06
実務での見え方
銀行が融資の担保評価を行う際や、相続税を申告する際の路線価算定、あるいは民事再生法に基づく不動産売却の際に活用される。
02深度分析
要約
この問題は、不動産鑑定評価基準における「最有効使用の原則」の定義、「収益還元法」の適用範囲、鑑定評価手法の選択プロセス、および「限定価格」と「特定価格」の定義の区別について問うものです。
法的根拠
不動産の鑑定評価に関する法律第2条不動産鑑定評価基準 第1章総論不動産鑑定評価基準 第2章不動産の価格を求める原則不動産鑑定評価基準 第3章価格を求める手法
論理の流れ
選択肢1は最有効使用の原則の定義そのものであるため正しい。選択肢2は、収益還元法は自用不動産にも帰属家賃を用いて適用可能であるため誤り。選択肢3は、原則として複数の手法を適用し総合化する必要があるため誤り。選択肢4は、記述内容が「特定価格」の説明であり、「限定価格」の定義（市場が特定の買手に限定される場合）とは異なるため誤り。
重要な区別
「限定価格」と「特定価格」の違い、および「最有効使用」が価格形成の標準となるという点を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 最有効使用の原則とは、効用が最高度に発揮される使用を前提として価格を形成することであり、記述通り正しい。
- 収益還元法は自用の不動産にも、帰属家賃を想定することで適用可能であり、適用すべきではないとは限らない。
- 鑑定評価では、事情に応じた手法を少なくとも2つ以上選択し、それらを総合的に勘案して価格を決定する。
- 記述は「特定価格」の説明にあたる。限定価格は、市場が隣接者等の特定の買手に限定される場合の価格である。
03知識背景
テーマ概要
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価を行う際の指針であり、価格を求める3つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）と、価格形成の基本的な原則（最有効使用の原則、均衡の原則など）を定めています。
歴史的背景
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産の適正な価格形成を図るために制定され、その後の社会経済情勢の変化や評価理論の進展に伴い改正が重ねられてきました。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律建築基準法国土利用計画法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法等」の科目の中で、特に「税法その他の関連法令」の区分において出題される専門的な知識です。
前提知識
不動産の価格が客観的な市場価値として形成される概念を理解し、原価法・取引事例比較法・収益還元法のそれぞれの特徴と適用対象を把握している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
限定は隣人、特定は事情。最有効使用は最高の効用。収益還元は賃貸と事業、自用も帰属でOK。
ビジュアル描写
不動産の価値を三角定規で測るイメージ。3つの角が原価・比較・収益。中心に最有効使用の原則がある。
重要公式
価格＝原価法×比較法×収益法（総合化）。
関連連想
「限定」＝隣の家しか買えない。「特定」＝急いで売らなきゃいけない事情。
比較表
正常価格：一般的市場。限定価格：買手限定（隣地等）。特定価格：特殊条件（早期売却等）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。定義問題は頻出。
重要度
A:最重要。用語の定義は正確に覚える必要がある。
出題パターン
- 価格の種類（正常・限定・特定）の定義
- 最有効使用の原則の内容
- 各手法の適用可否に関する正誤判定
解法・消去法
「～のみ」「～べきではない」といった強い否定や限定表現は、原則として誤りである可能性が高いため、消去法の有力な候補とする。
時間戦略
定義問題は知識があれば即答可能。迷ったら選択肢の絶対的な表現（すべて、唯一等）に注目して判断する。
06実務応用
実務シナリオ
銀行が融資の担保評価を行う際や、相続税を申告する際の路線価算定、あるいは民事再生法に基づく不動産売却の際に活用される。
実務への影響
鑑定評価額は融資可能額や税額、売買価格の交渉材料として直接的に影響を与えるため、実務上極めて重要である。
ケーススタディ
倒産企業の資産売却において、早期売却を条件とする場合、正常価格ではなく特定価格が算定され、買い手が見つかりやすくなる。
業界関連性
不動産鑑定士や宅地建物取引士が取引価格を算出・説明する際の根拠となる基礎知識。
ニュース連動
地価公示や路線価の公表時期には、不動産価格の動向と鑑定評価手法がニュースで取り上げられる。
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