令和元年(2019)本試験
問10
抵当権の処分過去問
この問題の全体像
抵当権の順位譲渡の効果を問う問題。順位譲渡では、譲渡人と譲受人の配当合計額から譲受人が優先的に配当を受け、残りを譲渡人が受け取る。第三者（C）には影響しないことがポイント。
債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額3,000万円）をそれぞれ有しているが、ＢはＤの利益のために抵当権の順位を譲渡した。甲土地の競売に基づく売却代金が6,000万円であった場合、Ｂの受ける配当額として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1600万円
- 21,000万円
- 31,440万円
- 41,600万円
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
抵当権の順位譲渡の効果を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
抵当権の順位譲渡の効果を問う問題。順位譲渡では、譲渡人と譲受人の配当合計額から譲受人が優先的に配当を受け、残りを譲渡人が受け取る。第…
03
知識背景
抵当権の順位譲渡・順位放棄は、抵当権者間で優先弁済の順位を調整する制度。順位譲渡は譲受人を優先、順位放棄は按分配分。いずれも当事者間…
04
覚え方
譲渡は「譲る」＝相手を優先。放棄は「放つ」＝みんなでシェア。譲渡は「ゆずる」で「ゆ（優）先」、放棄は「ほうき」で「按分」と連想。
05
試験のコツ
順位譲渡の計算問題
・順位放棄の計算問題
・譲渡と放棄の違いを問う理論問題
・第三者への影響の有無を問う問題
06
実務での見え方
銀行間で融資の際に抵当権の順位調整を行う場面で活用。例えば、後順位抵当権者が追加融資を行う際、先順位抵当権者から順位譲渡を受けること…
07
よくある間違い
{"mistake":"順位譲渡と順位放棄を混同し、按分計算をして1,440万円と解答してしまう。","why_wrong":"譲渡…
02深度分析
要約
抵当権の順位譲渡の効果を問う問題。順位譲渡では、譲渡人と譲受人の配当合計額から譲受人が優先的に配当を受け、残りを譲渡人が受け取る。第三者（C）には影響しないことがポイント。
法的根拠
民法373条（抵当権の順位）民法373条2項（抵当権の順位の譲渡又は放棄）民法374条（抵当権の被担保債権の範囲等）民事執行法（配当手続）
論理の流れ
まず順位譲渡なしの配当を計算：B2,000万円、C2,400万円、D1,600万円。次に順位譲渡の効果を適用：BとDの配当合計3,600万円からDが優先的に受け取る。Dの債権額3,000万円が優先され、Bは残り600万円となる。Cへの影響はない。
重要な区別
順位譲渡は「譲受人優先」、順位放棄は「按分配分」という決定的な違い。譲渡は相手を優先、放棄はシェアするイメージで理解する。
各選択肢のポイント
- 正解。BとDの配当合計3,600万円からDが優先的に3,000万円を受け取り、残り600万円がBの配当額となる。
- 誤り。1,000万円は計算根拠が不明。順位譲渡の効果を正しく理解していないと導かれる数値。
- 誤り。1,440万円は順位放棄の場合のBの配当額。譲渡と放棄を混同している。
- 誤り。1,600万円は順位譲渡なしの場合のDの配当額。順位譲渡の効果を考慮していない。
03知識背景
テーマ概要
抵当権の順位譲渡・順位放棄は、抵当権者間で優先弁済の順位を調整する制度。順位譲渡は譲受人を優先、順位放棄は按分配分。いずれも当事者間の調整のみで、他の抵当権者には影響しない。民法373条2項に規定。
歴史的背景
抵当権の順位譲渡・放棄は明治民法以来認められてきた制度。平成16年改正で条文が整理され、現在の民法373条2項に規定。金融実務では銀行間の担保調整で頻繁に活用されている。
関連法令
民法373条（抵当権の順位）民法373条2項（順位の譲渡・放棄）民法374条（被担保債権の範囲）民事執行法188条（配当額の計算）
体系的位置づけ
宅建試験の民法科目「担保物権」分野の重要論点。抵当権の優先弁済権とセットで出題される頻出テーマ。計算問題としても理論問題としても出題可能性が高い。
前提知識
抵当権の基本概念（優先弁済権）、抵当権の順位の意味、競売と配当の手続、債権額と配当額の関係を理解していることが前提。特に優先弁済権が抵当権の核心であることを押さえる必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
譲渡は「譲る」＝相手を優先。放棄は「放つ」＝みんなでシェア。譲渡は「ゆずる」で「ゆ（優）先」、放棄は「ほうき」で「按分」と連想。
ビジュアル描写
配当のプールをイメージ。譲渡はDが先にプールから汲み取る。放棄はプールを債権額の比率で分ける。Cは別の独立したプールから受け取る。
重要公式
順位譲渡：譲受人優先→譲渡人は残り。順位放棄：按分＝債権額比率で配分。第三者（C）の配当は不変。
関連連想
譲渡は「プレゼント」＝相手に全部あげるイメージ。放棄は「半分こ」＝分け合うイメージで記憶。
比較表
順位譲渡：譲受人優先、残りを譲渡人。順位放棄：債権額按分で配分。共通：第三者に影響なし、二者間調整のみ。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度出題。抵当権の他の論点（優先弁済権、物上保証、代位弁済等）と組み合わせて出題される傾向がある。
重要度
A:最重要。抵当権の核心論点であり、計算問題としても理論問題としても出題される。確実に得点したい分野。
出題パターン
- 順位譲渡の計算問題
- 順位放棄の計算問題
- 譲渡と放棄の違いを問う理論問題
- 第三者への影響の有無を問う問題
解法・消去法
選択肢3の1,440万円は放棄の場合の数値。これを選ぶと譲渡と放棄の混同。選択肢4の1,600万円はDの元の配当額で計算ミス。選択肢2は根拠不明。
時間戦略
計算は2分以内。まず原則の配当を計算し、次に譲渡・放棄の効果を適用する。選択肢に1,440万円があれば放棄との混同を疑う。
06実務応用
実務シナリオ
銀行間で融資の際に抵当権の順位調整を行う場面で活用。例えば、後順位抵当権者が追加融資を行う際、先順位抵当権者から順位譲渡を受けることで優先順位を確保する取引が実務で行われる。
実務への影響
抵当権の順位調整は金融実務で重要。銀行間の担保調整、融資条件の交渉、債務整理の場面で頻繁に活用される。宅建士も基本的な仕組みを理解しておく必要がある。
ケーススタディ
不動産開発事業者が複数の銀行から融資を受ける場合、メインバンクが先順位抵当権を取得。追加融資の際、他行から順位譲渡を受けて優先順位を確保するケースが実際にある。
業界関連性
不動産担保融資、不動産証券化、不良債権処理など多岐にわたる分野で重要。金融機関、不動産会社、サービサーなどで実務知識として必須。
ニュース連動
近年の不動産ファンドの台頭により、抵当権の順位調整の重要性が増加。融資競争の激化で順位譲渡・放棄の活用事例が増えている。
07よくある間違い
順位譲渡と順位放棄を混同し、按分計算をして1,440万円と解答してしまう。
なぜ間違えるか:譲渡と放棄の効果の違いを正確に理解していない。「譲渡＝優先」「放棄＝按分」という基本原則が曖昧なことが原因。
正しい理解:「譲渡は相手優先」「放棄は按分」とキーワードで暗記。問題文で「譲渡」か「放棄」かを必ず確認し、丸で囲む習慣をつける。
第三者（C）への影響を考慮してしまい、Cの配当額も変更して計算してしまう。
なぜ間違えるか:順位譲渡・放棄は当事者間の調整のみで、他の抵当権者には影響しないという原則を理解していない。
正しい理解:「当事者間のみ調整、第三者には影響なし」を原則として暗記。Cの配当額は最初に確定させ、変更しないことを確認する。
Dの債権額3,000万円全額が配当されると誤解し、Bの配当をゼロと考えてしまう。
なぜ間違えるか:配当の原資と債権額の関係を混同。Dが優先的に受け取るのは「BとDの配当合計」からであり、競売代金全体からではない。
正しい理解:まず「譲渡なし」の各人の配当額を計算し、次に譲渡当事者間でのみ調整を行う手順を確立する。
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