令和4年(2022)本試験
問42
専属専任媒介契約過去問
この問題の全体像
専属専任媒介契約における宅建業者の義務と規制を問う問題。報告義務の頻度、価格意見の根拠明示、有効期間の制限、指定流通機構への登録書面の交付義務について理解を求めている。
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地の売却を依頼され、Ｂと専属専任媒介契約（以下この問において「本件媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1ＡはＢに対して、契約の相手方を探索するために行った措置など本件媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。
- 2ＡがＢに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもどちらでもよい。
- 3本件媒介契約の有効期間について、あらかじめＢからの書面による申出があるときは、３か月を超える期間を定めることができる。
- 4Ａは所定の事項を指定流通機構に登録した場合、Ｂから引渡しの依頼がなければ、その登録を証する書面をＢに引き渡さなくてもよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
専属専任媒介契約における宅建業者の義務と規制を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
専属専任媒介契約における宅建業者の義務と規制を問う問題。報告義務の頻度、価格意見の根拠明示、有効期間の制限、指定流通機構への登録書面…
03
知識背景
媒介契約は宅建業者が売買・交換の媒介を行う際に依頼者と締結する契約。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ報告義務…
04
覚え方
専属専任は「専」が2つで1週間に1回。専任は「専」が1つで2週間に1回。一般は自由。有効期間は専属専任と専任が3か月、一般は自由。
05
試験のコツ
3種の媒介契約の報告義務頻度の比較
・有効期間の制限と更新の可否
・指定流通機構への登録義務の有無
・価格意見の根拠明示義務
06
実務での見え方
不動産仲介業務において、依頼者と媒介契約を締結する際、3種から最適な契約形態を提案・説明する。専属専任なら1週間ごとの進捗報告、3か…
07
よくある間違い
{"mistake":"専属専任媒介契約の報告義務を2週間に1回と誤記憶する。","why_wrong":"専任媒介契約と混同してい…
02深度分析
要約
専属専任媒介契約における宅建業者の義務と規制を問う問題。報告義務の頻度、価格意見の根拠明示、有効期間の制限、指定流通機構への登録書面の交付義務について理解を求めている。
法的根拠
宅建業法第34条の2第2項宅建業法第34条の2第3項宅建業法第34条の2第4項宅建業法第34条の2第6項宅建業法第34条の2第8項
論理の流れ
専属専任媒介契約は3種の媒介契約の中で最も制限が厳しい。まず報告義務は1週間に1回以上と覚える。有効期間は3か月が上限で延長不可。価格意見の根拠明示は義務だが方法は問わない。登録書面の交付は依頼者の意思に関わらず義務。これらを各選択肢に当てはめ、選択肢2のみ正しいと判断する。
重要な区別
3種の媒介契約（一般・専任・専属専任）における報告義務の頻度の違い。専属専任は1週間に1回、専任は2週間に1回、一般は契約自由。この区別が最重要。
各選択肢のポイント
- 専属専任媒介契約の報告義務は1週間に1回以上であり、2週間に1回は誤り。専任媒介契約と混同している。
- 宅建業法34条の2第2項に基づき、価格意見の根拠明示は義務だが、口頭・書面どちらでもよい。正しい記述。
- 専属専任媒介契約の有効期間は3か月が上限で、依頼者の申出があっても延長不可。3か月を超える期間は無効。
- 指定流通機構への登録を証する書面は、依頼者に引き渡す義務があり、依頼者の意思に関わらず交付が必要。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は宅建業者が売買・交換の媒介を行う際に依頼者と締結する契約。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ報告義務、有効期間、重媒介の可否等が異なる。専属専任は最も制限が厳しく依頼者保護が手厚い。
歴史的背景
媒介契約制度は昭和45年の宅建業法改正で導入。平成8年改正で専属専任媒介契約が新設され、指定流通機構への登録制度と合わせて情報の透明化と依頼者保護が強化された。
関連法令
宅建業法第34条の2宅建業法第34条の3宅建業法施行規則第16条の12宅建業法施行規則第16条の13
体系的位置づけ
宅建業法の業務規制の中核的分野。媒介契約は毎年必ず出題される重要論点で、3種の媒介契約の比較は試験の定番テーマ。業法科目での得点源。
前提知識
3種の媒介契約の定義と特徴、指定流通機構（レインズ）の役割、媒介契約書の記載事項、有効期間の制限、報告義務の頻度の違いを理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専属専任は「専」が2つで1週間に1回。専任は「専」が1つで2週間に1回。一般は自由。有効期間は専属専任と専任が3か月、一般は自由。
ビジュアル描写
3種の媒介契約を階段状にイメージ。一番上（制限厳）が専属専任、中段が専任、下段（制限緩）が一般。上に行くほど報告頻度が高く、期間制限が厳しい。
重要公式
専属専任=1週間報告+3か月上限+登録義務+重媒介禁止。専任=2週間報告+3か月上限+登録義務+重媒介禁止。
関連連想
「専属」は「専」が2つ→1週間。「専任」は「専」が1つ→2週間。数字を文字数と結びつけて記憶。
比較表
【報告義務】専属専任:1週間/専任:2週間/一般:自由【有効期間】専属専任:3か月/専任:3か月/一般:自由【重媒介】専属専任:不可/専任:不可/一般:可【登録義務】専属専任:あり/専任:あり/一般:なし
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。媒介契約は宅建試験の頻出分野で、3種の比較を問う問題が定番。
重要度
A:最重要。宅建業法の業務規制の核心であり、実務でも日常的に扱う。確実に得点すべき分野。
出題パターン
- 3種の媒介契約の報告義務頻度の比較
- 有効期間の制限と更新の可否
- 指定流通機構への登録義務の有無
- 価格意見の根拠明示義務
解法・消去法
数字（期間・頻度）の誤りを探す。絶対的禁止事項（3か月超の有効期間等）を含む選択肢は即×。例外規定の有無を確認。
時間戦略
媒介契約問題は知識があれば1分以内で解答可能。3種の特徴を表で暗記し、瞬時に判断できるよう準備。迷ったら消去法で対応。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務において、依頼者と媒介契約を締結する際、3種から最適な契約形態を提案・説明する。専属専任なら1週間ごとの進捗報告、3か月の有効期間、レインズへの登録等を適切に実施する。
実務への影響
媒介契約の種類により、業者の義務と依頼者の権利が大きく異なる。不適切な契約締結や義務違反は、宅建業法違反として監督処分の対象となる。
ケーススタディ
売主Aが業者Bと専属専任媒介契約を締結。Bは1週間ごとに販売状況を報告し、物件をレインズに登録。3か月以内に買主を発見し成約。一連の流れが法的義務に沿っているか確認が必要。
業界関連性
不動産仲介業の根幹をなす制度。宅建業者は媒介契約の適切な運用が求められ、違反は業務停止等の重い処分につながる可能性がある。
ニュース連動
不動産価格の適正化や透明性の観点から、価格意見の根拠明示義務への注目が高まっている。不動産価格の適正化に関する法律とも関連。
07よくある間違い
専属専任媒介契約の報告義務を2週間に1回と誤記憶する。
なぜ間違えるか:専任媒介契約と混同している。両者の区別が曖昧なまま暗記している。
正しい理解:3種の媒介契約を表形式で比較し、報告頻度の違いを明確に区別して暗記する。
有効期間は依頼者の申出があれば3か月を超えて定められると誤解する。
なぜ間違えるか:3か月の制限が強行規定であることを理解していない。依頼者の意思で延長可能と勘違い。
正しい理解:「3か月」は強行規定で当事者の合意でも変更不可と覚える。例外なし。
登録書面の交付は依頼者の請求があった場合のみ必要と誤解する。
なぜ間違えるか:交付義務を依頼者の意思に委ねられると勘違いしている。
正しい理解:登録書面の交付は業者の義務。依頼者のアクションを待つ必要なしと覚える。
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