平成6年(1994)本試験
問47専任媒介契約（自己発見取引可）と専属専任媒介契約（自己発見取引不可）の違い、特に親族への売却の扱い。
専属専任媒介契約過去問
この問題の全体像
専属専任媒介契約における宅建業者の義務（指定流通機構への登録、価額評価の根拠明示）、有効期間の制限、および依頼者による自己発見の取引（親族への売却）の可否を問う問題。
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1Ａは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構（指定流通機構）に登録しなければならない。
- 2Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
- 3Ａは、Ｂとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、２月とすることはできるが、100日とすることはできない。
- 4Ｂは、当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者Ｃに重ねて依頼することはできないが、Ｂの親族Ｄと直接売買契約を締結することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
専任媒介契約（自己発見取引可）と専属専任媒介契約（自己発見取引不可）の違い、特に親族への売却の扱い。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
専属専任媒介契約における宅建業者の義務（指定流通機構への登録、価額評価の根拠明示）、有効期間の制限、および依頼者による自己発見の取引…
03
知識背景
宅建業法における媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類に分類される。専属専任媒介契約は最も依頼者に厳しい義務を課す契約…
04
覚え方
専属専任は「親」に売るのも「専」念禁止。専任は「親」に売るのはOK。
05
試験のコツ
契約期間の上限（3ヶ月）
・指定流通機構への登録
・自己発見取引の可否
・業務報告期間（2週間 vs 1ヶ月）
06
実務での見え方
売主が「親戚が買いたいと言っている」と言ってきた場合、専属専任媒介契約中であれば、業者を通して契約するよう指導する必要がある。
07
よくある間違い
{"mistake":"専属専任媒介契約でも、親族への売却はできると勘違いする。","why_wrong":"専任媒介契約（親族への…
02深度分析
要約
専属専任媒介契約における宅建業者の義務（指定流通機構への登録、価額評価の根拠明示）、有効期間の制限、および依頼者による自己発見の取引（親族への売却）の可否を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2（専属専任媒介契約）宅地建物取引業法第34条の2第2項（指定流通機構への登録義務）宅地建物取引業法施行規則第15条の6（価額の評価）
論理の流れ
専属専任媒介契約では、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるだけでなく、自ら見つけた相手（親族等）と契約することも制約されるのが原則である。指定流通機構への登録義務や有効期間の上限（3ヶ月）は正しい記述であるため、親族への売却を認める選択肢4が誤りとなる。
重要な区別
専任媒介契約（自己発見取引可）と専属専任媒介契約（自己発見取引不可）の違い、特に親族への売却の扱い。
各選択肢のポイント
- 専属専任媒介契約では、契約締結日から7日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
- 価額について意見を述べる際は、依頼者の請求の有無にかかわらず、必ず根拠を明示しなければならない。
- 有効期間の上限は3ヶ月であるため、2ヶ月は合意で設定可能だが、100日は上限を超えるため不可。
- 専属専任媒介契約では、依頼者は自ら相手方を見つけて売買契約を締結することはできない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類に分類される。専属専任媒介契約は最も依頼者に厳しい義務を課す契約形態であり、業者側には指定流通機構への登録や2週間ごとの業務報告などの義務が課される。
歴史的背景
専属専任媒介契約制度は、不動産流通の効率化と適正化を図るために導入された。指定流通機構（レインズ）の活用を促進し、物件情報の広範な流通を確保することを目的としている。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法施行規則第15条の6宅地建物取引業法第34条の2第5項
体系的位置づけ
宅建業法の「媒介契約」の章における核心部分であり、契約の種類ごとの義務と権利の違いを理解するための重要な論点。
前提知識
3つの媒介契約（一般、専任、専属専任）の違い、特に「他の業者への依頼の可否」「自己発見取引の可否」「指定流通機構への登録義務」を区別しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専属専任は「親」に売るのも「専」念禁止。専任は「親」に売るのはOK。
ビジュアル描写
専属専任契約は「鍵のかかった箱」をイメージ。業者以外の誰も（依頼者自身も）中身（取引）に触れられない。
重要公式
専属専任＝登録義務＋自己発見禁止。期間＝3ヶ月以内。
関連連想
「専属」＝「独占」。独占しているので、依頼者自身が勝手に売ってはいけないと連想する。
比較表
専任媒介：他業者×、自己発見○、登録×。専属専任：他業者×、自己発見×、登録○。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。媒介契約の違いは必須知識。
出題パターン
- 契約期間の上限（3ヶ月）
- 指定流通機構への登録
- 自己発見取引の可否
- 業務報告期間（2週間 vs 1ヶ月）
解法・消去法
「期間は3ヶ月以内」「登録は専属専任のみ」は確実に正解肢になりやすい。これらを除き、自己発見取引の記述に注目する。
時間戦略
契約種類と義務の対応表が頭に入っていれば即答可能。迷ったら「専属専任が一番厳しい」という原則に戻る。
06実務応用
実務シナリオ
売主が「親戚が買いたいと言っている」と言ってきた場合、専属専任媒介契約中であれば、業者を通して契約するよう指導する必要がある。
実務への影響
契約内容を誤解していると、売主が無断で親族に売却してしまい、業者の報酬請求権が消滅するリスクがある。
ケーススタディ
売主が隣人に直接売却してしまった場合、専属専任媒介契約では違反となるため、業者は契約違反を問える場合があるが、実務ではトラブルを避けるため事前の説明が重要。
業界関連性
業者の収益確保と情報の正確な流通管理において、契約種類の正しい選択と運用は不可欠。
ニュース連動
最近の不動産流通デジタル化の流れの中で、指定流通機構（レインズ）の役割はさらに重要になっている。
07よくある間違い
専属専任媒介契約でも、親族への売却はできると勘違いする。
なぜ間違えるか:専任媒介契約（親族への売却可）と混同しているため。
正しい理解:「専属」＝「依頼者自身も縛られる」と覚える。
有効期間を3ヶ月を超えて設定できると考える。
なぜ間違えるか:民法の任意規定と混同しているか、宅建業法の強行規定を知らないため。
正しい理解:「3ヶ月」という数字をキーワードとして覚える。
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