平成6年(1994)本試験
問48共同媒介においては、複数の業者が関与しても、依頼者から受領できる報酬の「合計額」は単独の限度額以内でなければならない点が最も重要です。
報酬過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における共同媒介の報酬限度額と、消費税の課税事業者・免税事業者の違いが報酬計算にどう影響するかを問う問題です。特に、賃貸借における権利金の取り扱いと業務用建物の報酬計算が正解の鍵となります。
宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受けて、ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Ａは消費税の免税事業者、Ｂは消費税の課税事業者とする。
- 1貸主甲の業務用建物を１月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より100万円、Ｂが乙より110万円受領した。
- 2貸主甲の店舗用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金桟で、返還されないものをいう。）500万円、１月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より21万円、Ｂが乙より22万円受領した。
- 3甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,200万円（消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より156万円、Ｂが乙より172万円受領した。
- 4甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より136万円、Ｂが乙より132万3,000円受領した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
共同媒介においては、複数の業者が関与しても、依頼者から受領できる報酬の「合計額」は単独の限度額以内でなければならない点が最も重要です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における共同媒介の報酬限度額と、消費税の課税事業者・免税事業者の違いが報酬計算にどう影響するかを問う問題です。特…
03
知識背景
この問題は、宅建業者が受け取れる報酬の上限額（報酬限度額）に関する知識を問うています。売買と賃貸で計算方法が異なり、さらに居住用と業…
04
覚え方
売買は3%＋6万、居住用賃貸は半月、業務用賃貸は1ヶ月。権利金は居住3%・業務5%。共同は合計で単独まで。
05
試験のコツ
共同媒介での報酬合計が限度額を超えているパターン
・消費税込み価格をそのまま計算に使用させるパターン
・権利金や敷金を報酬計算に含め…
06
実務での見え方
顧客から店舗を賃貸する依頼を受け、他の業者と共同で媒介を行う際、顧客に対して「報酬は合計で法律の上限以内になります」と説明し、内訳書…
07
よくある間違い
{"mistake":"共同媒介の場合、それぞれの業者が単独の限度額まで受け取れると勘違いする。","why_wrong":"業者が…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における共同媒介の報酬限度額と、消費税の課税事業者・免税事業者の違いが報酬計算にどう影響するかを問う問題です。特に、賃貸借における権利金の取り扱いと業務用建物の報酬計算が正解の鍵となります。
法的根拠
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第18条の2消費税法
論理の流れ
まず取引が売買か賃貸かを区別します。次に、業務用か居住用かで報酬計算の基礎額と率を決定します。共同媒介の場合、双方の業者が受け取る報酬の合計額が、単独媒介の限度額を超えてはならないという原則を適用します。最後に、消費税が課税されるか否かは、限度額そのものではなく、業者が別途請求できるかどうかの問題であることを確認し、各選択肢の受領総額と計算上の限度額を比較します。
重要な区別
共同媒介においては、複数の業者が関与しても、依頼者から受領できる報酬の「合計額」は単独の限度額以内でなければならない点が最も重要です。
各選択肢のポイント
- 業務用建物の賃貸媒介報酬の限度額は借賃の1ヶ月分（100万円）である。合計210万円の受領は限度額を超えているため違反。
- 店舗用（居住用以外）の賃貸なので、権利金は5%、借賃は1ヶ月分が限度額の計算基準となる。合計45万円以内であり、かつAとBの合計受領額が限度額を超えていないため適切である。
- 売買の媒介報酬の限度額は物件価格（消費税抜き）の3%＋6万円である。約160万円が限度だが、合計328万円の受領は限度額を大幅に超えているため違反。
- 売買の媒介報酬の限度額は4,000万円×3%＋6万円＝126万円である。合計約268万円の受領は限度額を大幅に超えているため違反。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者が受け取れる報酬の上限額（報酬限度額）に関する知識を問うています。売買と賃貸で計算方法が異なり、さらに居住用と業務用でも区別が必要です。また、消費税が報酬計算の「対象価格」に含まれるかどうかも重要な論点です。
歴史的背景
宅建業法の報酬規制は、消費者保護の観点から過度な高額報酬を防ぐために設けられました。消費税の導入・増税に伴い、報酬計算の基礎となる「物件価格」から消費税を除く取り扱いが明確化されています。
関連法令
宅地建物取引業法第46条（報酬の額）宅地建物取引業法施行規則第18条の2（報酬の算定方法）消費税法（課税事業者と免税事業者の取扱い）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「業務上の規制」分野に位置づけられ、実務的な計算問題として頻出する重要な論点です。
前提知識
媒介契約の種類（専属・専任・一般）の違い、売買と賃貸の報酬計算式の違い、居住用と業務用の賃貸借における報酬限度額の違い、消費税の課税事業者と免税事業者の区別が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
売買は3%＋6万、居住用賃貸は半月、業務用賃貸は1ヶ月。権利金は居住3%・業務5%。共同は合計で単独まで。
ビジュアル描写
報酬の限度額を「コップ」、業者AとBが注ぐ水を「報酬」とイメージします。コップの大きさは単独媒介の限度額までで、二人で注いでもコップからあふれてはいけません。
重要公式
売買限度額＝物件価格（税抜）×3%＋60,000円。業務用賃貸限度額＝月額賃料＋権利金×5%。
関連連想
「業務用」は「ギョウム」→「5（ゴ）」と連想して、権利金の5%を思い出す。
比較表
売買：価格×3%＋6万円。居住用賃貸：賃料×0.5ヶ月。業務用賃貸：賃料×1ヶ月＋権利金×5%。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須の計算であり、配点も高い。
出題パターン
- 共同媒介での報酬合計が限度額を超えているパターン
- 消費税込み価格をそのまま計算に使用させるパターン
- 権利金や敷金を報酬計算に含めるかどうかの判断
解法・消去法
共同媒介でAとBが同額近くを受け取っている場合、合計が単独限度額の約2倍になっていればほぼ間違いなく誤りである。
時間戦略
まず計算式を立てて限度額を算出し、選択肢の受領額と比較する。合計額が限度額の2倍近くある選択肢は即座に消去できる。
06実務応用
実務シナリオ
顧客から店舗を賃貸する依頼を受け、他の業者と共同で媒介を行う際、顧客に対して「報酬は合計で法律の上限以内になります」と説明し、内訳書を作成する場面。
実務への影響
法律の上限を超える報酬を受け取ると、指示処分や業務停止処分の対象となるため、業者の経営リスク管理に直結する。
ケーススタディ
ある不動産会社が、売買契約において依頼者から過大な報酬を受け取り、業法違反として監督処分を受けた事例。計算ミスを防ぐためのチェック体制の重要性が問われる。
業界関連性
不動産取引において、報酬は業者の主要な収益源であると同時に、法令遵守の最重要事項である。
ニュース連動
消費税率の変更や、インフレに伴う物件価格の高騰が、報酬上限額の絶対額に影響を与えるため、常に最新の法令に対応する必要がある。
07よくある間違い
共同媒介の場合、それぞれの業者が単独の限度額まで受け取れると勘違いする。
なぜ間違えるか:業者が2人だから報酬も2倍になると思い込みがちだが、法規制は依頼者の負担を守るため合計額で規制している。
正しい理解:「共同＝合計で単独分」と覚える。
売買代金に消費税が含まれている場合、その税込価格をそのまま3%の計算に使う。
なぜ間違えるか:報酬限度額を計算する際の「物件価格」は、消費税額を含まない金額（税抜価格）を使用することが定められている。
正しい理解:計算前に「税抜き価格か？」を必ず確認する癖をつける。
居住用と業務用の賃貸借で、報酬の計算基準（権利金の率や賃料の月数）を混同する。
なぜ間違えるか:居住用は権利金3%・賃料0.5ヶ月、業務用は権利金5%・賃料1ヶ月と異なるため、使い分けができないと正解できない。
正しい理解:「居住は半分、業務はそのまま」と覚える。
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