平成6年(1994)本試験
問49免許有効期間満了前に更新申請をした場合、処分があるまで免許の効力が存続するという例外規定の有無。
業務上の規制過去問
この問題の全体像
免許および宅地建物取引士資格の有効期間、更新手続き、そして無免許事業の禁止規定に関する知識を問う問題。特に更新申請中の業務の可否と、免許取消後の既存契約履行の可否が核心。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1宅地建物取引士Ａが宅地建物取引士証の有効期間満了前に都道府県知事の指定する講習を受けることができなくて、宅地建物取引士証の有効期間を更新することができなかった場合、Ａは、その受講できなかったことに特別の事情があるとしても、当該有効期間満了後は、宅地建物取引士の業務を行うことはできない。
- 2宅地建物取引士Ｂが不正の手段により宅地建物取引士資格試験を受験したとして、その合格を取り消され、登録を消除されたときは、Ｂは、その翌日重要事項説明をする約束があっても、その業務を行うことはできない。
- 3宅地建物取引業者Ｃの免許の有効期間が満了した場合、Ｃが当該有効期間満了前に所定の免許の更新の申請をしていても、その申請についての処分がなされるまでの間、Ｃは、宅地建物取引業の業務を行うことはできない。
- 4宅地建物取引業者Ｄが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消された場合でも、Ｄがその取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、宅地建物取引業法第12条の無免許事業の禁止規定に違反しない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
免許有効期間満了前に更新申請をした場合、処分があるまで免許の効力が存続するという例外規定の有無。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
免許および宅地建物取引士資格の有効期間、更新手続き、そして無免許事業の禁止規定に関する知識を問う問題。特に更新申請中の業務の可否と、…
03
知識背景
免許制度の根幹をなす有効期間と更新手続き、および免許を失った場合の業務範囲の限界について規定した分野。事業者が合法的に業務を継続する…
04
覚え方
申請中は有効、取消前は履行OK。
05
試験のコツ
更新申請中の業務可否
・取消後の既存契約の履行
・資格喪失後の説明義務
06
実務での見え方
免許更新時期に事務手続きが遅れぎみでも、期限前に申請書を提出していれば、新しい免許証が交付されるまでの間も広告活動や契約締結を継続で…
07
よくある間違い
{"mistake":"免許期限が切れたら即座に業務停止と誤解する。","why_wrong":"更新申請中の効力継続規定を知らない…
02深度分析
要約
免許および宅地建物取引士資格の有効期間、更新手続き、そして無免許事業の禁止規定に関する知識を問う問題。特に更新申請中の業務の可否と、免許取消後の既存契約履行の可否が核心。
法的根拠
宅地建物取引業法18条の2（免許の有効期間の更新等）宅地建物取引業法12条（無免許事業の禁止）宅地建物取引業法22条の2（宅地建物取引士証の有効期間の更新）宅地建物取引業法68条（監督処分）
論理の流れ
選択肢1は講習未受講による更新不可は業務不可で正しい。選択肢2は不正手段による登録消除で資格喪失し業務不可で正しい。選択肢3は、有効期間満了前に更新申請があれば処分があるまで業務可能であるため、「業務を行うことはできない」とする記述は誤り。選択肢4は取消前の契約履行は無免許業にあたらず正しい。よって正解は3。
重要な区別
免許有効期間満了前に更新申請をした場合、処分があるまで免許の効力が存続するという例外規定の有無。
各選択肢のポイント
- 講習受講は更新の絶対的要件であり、未受講なら有効期間満了後は業務不可。
- 不正手段による合格取消は資格喪失事由であり、即座に業務を行う権利を失う。
- 期間満了前に更新申請があれば、処分があるまで免許の効力は存続し業務可能。
- 取消前の契約履行は「業」に該当せず、無免許事業禁止規定には違反しない。
03知識背景
テーマ概要
免許制度の根幹をなす有効期間と更新手続き、および免許を失った場合の業務範囲の限界について規定した分野。事業者が合法的に業務を継続するための条件と、違法状態になった際の救済措置の境界線を理解する。
歴史的背景
かつては免許有効期間は3年であったが、現在は5年となっている。更新申請期間内に申請があれば効力が継続する仕組みは、行政手続きの遅延による不利益を回避するための配慮として古くから存在する。
関連法令
宅地建物取引業法行政手続法民法（契約の履行）
体系的位置づけ
「宅建業法」の「免許」および「宅地建物取引士」の章における基礎的かつ重要な位置づけ。
前提知識
免許の有効期間と更新申請の時期、無免許事業の定義、登録消除と資格喪失の関係、そして既存契約の履行が「業」に含まれないこと。
04記憶テクニック
語呂合わせ
申請中は有効、取消前は履行OK。
ビジュアル描写
有効期限切れの崖際で更新申請書を提出すると、橋がかかって向こう側（処分決定）まで渡れるイメージ。
重要公式
期間満了前申請 ＋ 処分保留 ＝ 業務可能。
関連連想
運転免許の更新と同様、手続き中も仮の効力があると覚える。
比較表
更新申請あり：業務可。申請なし：業務不可。取消後：新規契約不可、既存履行可。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A: 業務の可否を左右する重要論点
出題パターン
- 更新申請中の業務可否
- 取消後の既存契約の履行
- 資格喪失後の説明義務
解法・消去法
「業務を行うことはできない」という絶対的な否定表現に注目し、例外（更新申請中）がないか確認。
時間戦略
条文知識が明確なら即答可能。迷ったら「申請中は有効」の原則を思い出す。
06実務応用
実務シナリオ
免許更新時期に事務手続きが遅れぎみでも、期限前に申請書を提出していれば、新しい免許証が交付されるまでの間も広告活動や契約締結を継続できる。
実務への影響
事務所の閉鎖や業務停止を防ぎ、顧客への信頼維持に寄与する。
ケーススタディ
免許期限が切れる直前に申請したが、行政処分が遅れ、その間に売買契約を成立させた事例。これは合法。
業界関連性
事業者にとって死活問題となる業務継続性のルール。
ニュース連動
行政のデジタル化による手続き効率化と関連。
07よくある間違い
免許期限が切れたら即座に業務停止と誤解する。
なぜ間違えるか:更新申請中の効力継続規定を知らないため。
正しい理解:「申請中は有効」とセットで覚える。
免許取消後、既存契約の履行も不可と誤解する。
なぜ間違えるか:取消＝全ての活動禁止と考えがち。
正しい理解:「新規はダメ、既存はOK」と区別する。
特別の事情があれば講習なしで更新できると誤解する。
なぜ間違えるか:選択肢1の「特別の事情があっても」という文言に惑わされる。
正しい理解:絶対的な義務事項には例外がないことが多いと意識する。
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