平成11年(1999)本試験

問37「専属専任は業者間でも書面必須、8号措置記載マスト」「自動更新は特約のみ無効、全体OK」「レインズ登録は7日以内、例外なし」で覚える。業者間でも消費者保護規定は基本的に適用される。

専属専任媒介契約過去問

この問題の全体像

本問は専属専任媒介契約における書面交付義務と記載事項に関する問題である。特に契約相手方が宅建業者である場合の義務の適用範囲、自動更新特約の効力、指定流通機構登録義務の例外の有無、違約金特約の有効性が争点となる。宅建業法34条の2は専属専任媒介契約の要件を詳細に規定しており、業者間取引でも消費者保護規定が適用されるかが重要な判断基準となる。各選択肢は専属専任媒介制度の本質的理解を問うものである。

平成11年問37

宅地建物取引業者Ａが、Ｂから宅地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。
2宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Ａは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
3Ｂが宅地建物取引業者である場合でも、Ａが媒介契約を締結したときにＢに交付すべき書面には、ＢがＡの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
4媒介契約において、「Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価格の３パーセントの額を違約金としてＡに支払う」旨の特約は、無効である。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

「専属専任は業者間でも書面必須、8号措置記載マスト」「自動更新は特約のみ無効、全体OK」「レインズ登録は7日以内、例外なし」で覚える。業者間でも消費者保護規定は基本的に適用される。

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深度分析

本問は専属専任媒介契約における書面交付義務と記載事項に関する問題である。特に契約相手方が宅建業者である場合の義務の適用範囲、自動更新…

知識背景

覚え方

「専属専任は業者間でも書面必須、8号措置記載マスト」「自動更新は特約のみ無効、全体OK」「レインズ登録は7日以内、例外なし」で覚える…

試験のコツ

業者間取引では書面交付義務が軽減されると誤解しやすい・自動更新特約で契約全体が無効になると考えがち・指定流通機構登録に例外がある…

実務での見え方

実務では宅建業者が売主となる場合でも、専属専任媒介契約書面には法定記載事項をすべて記載する必要がある。特に違反時措置の記載漏れは契約…

よくある間違い

{"mistake":"宅建業者同士なら書面交付義務が軽減されると考える","why_wrong":"宅建業法34条の2第1項は相手…

02深度分析

要約

法的根拠

宅建業法34条の2第1項宅建業法34条の2第3項宅建業法34条の2第4項

論理の流れ

正解は3。宅建業者同士でも専属専任媒介契約書面には違反時の措置記載が必要。

重要な区別

各選択肢のポイント

選択肢1について、宅建業法34条の2第3項により自動更新特約は無効だが、媒介契約全体は有効である。特約部分のみが無効となり契約全体は影響を受けない。
選択肢2について、宅建業法34条の2第4項により専属専任媒介契約では契約締結日から7日以内の指定流通機構登録が義務である。容易性は免除事由にならない。
正しい。正解は3。宅建業者同士でも専属専任媒介契約書面には違反時の措置記載が必要。
選択肢4について、宅建業法34条の2第2項により報酬額を超える違約金特約は無効だが、3%が報酬上限内であれば有効である。売買価格3%は通常の報酬上限範囲内。

03知識背景

テーマ概要

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問37「専属専任は業者間でも書面必須、8号措置記載マスト」「自動更新は特約のみ無効、全体OK」「レインズ登録は7日以内、例外なし」で覚える。業者間でも消費者保護規定は基本的に適用される。

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