賃貸借

賃貸借とは、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約束し、相手方がこれに対して賃料を支払うことを約束することによって成立する諾成・有償・双務契約です（民法601条）。賃貸人は目的物の使用収益を許容する義務を負い、賃借人は賃料支払義務を負います。賃借権は債権ですが、登記によって対抗力を備えることができ、借地借家法では特別の保護が与えられています。

民法（権利関係）は宅建試験の4科目の中で最も難易度が高く、契約法を中心とした私法の基本原理を問われる分野です。賃貸借は契約法の中でも特に重要な位置を占め、借地借家法への理解の基礎となります。物権変動、債権譲渡、抵当権など他分野とも深く関連しており、民法全体の理解度を測る重要な指標となります。

・賃貸借は当事者間の合意のみで成立する諾成契約であり、書面作成は不要です。ただし、期間が1年を超える場合でも口頭契約は有効に成立します。 ・賃貸借の存続期間は最長で20年とされ、これを超える期間を定めた場合は20年に短縮されます（民法604条1項）。更新可能ですが、更新後の期間も20年が上限です。 ・賃借人は賃貸人の承諾なくして賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができません（民法612条1項）。違反した場合、賃貸人は契約を解除できます。 ・賃借物が賃借人の過失によって滅失した場合、賃借人は賃料を支払う義務を負います。不可抗力による滅失の場合は賃料支払義務を免れます。 ・期間の定めのある賃貸借であっても、当事者が解約の権利を留保したときは、解約の申入れにより解約できます（民法617条）。 ・敷金は賃貸借終了後、賃借人が生じた債務を履行した後に残額の返還を請求できます（民法622条の2）。賃料不払い等の債務と相殺されます。

・処分の能力又は権限を欠く者がする賃貸借は、その期間は5年を超えることができません（民法602条）。この期間を超える部分は無効ではなく、5年に短縮されます。 ・賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾した場合、賃借人は第三者に賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができます（民法612条但書）。 ・賃貸借の登記があれば、その賃貸借は第三者に対抗できますが、実際には賃貸人の協力が必要であり、借地借家法では建物保存登記等で対抗力を認めています。

賃貸借と使用貸借の最大の違いは有償・無償と諾成・要物です。賃貸借は賃料を支払う有償の諾成契約、使用貸借は無償の要物契約です。解約・解除のルールも異なります。

・「賃貸借は有償諾成、使用貸借は無償要物」→「ちんたいしゃくゆうしょうだくせい、しようたいしゃくむしょうようぶつ」と覚える。 ・「敷金は債務担保、権利金は一方的」→敷金は返ってくる、権利金は返ってこないと覚える。 ・「無断転貸は解除事由」→「むだんてんたいはかいじょじゆう」と語呂合わせ。