共有

共有とは、1個の物を複数の者が共同で所有する形態をいいます。各共有者は持分を有し、その持分に応じて使用・収益を行うことができます。共有制度は、共同で物を取得した場合や相続などで必然的に生じる所有形態であり、共有者間の利害調整が制度の核心となります。令和5年改正では、共有物の管理・分割に関する規定が大幅に見直されました。

民法（権利関係）は宅建試験の4科目の1つで、総則、物権、債権、親族相続の分野から構成されます。権利関係は他科目と比較して理解中心の科目であり、法的思考力が求められます。中でも物権法は不動産取引の基礎となる重要分野で、共有制度は権利の帰属形態として実務上も頻繁に遭遇する概念です。

・共有持分の処分は各共有者が単独で自由に行うことができ、他の共有者の同意は不要です。ただし、共有物全体の処分には全員の同意が必要です。 ・共有物の管理行為（賃貸借を含む）は、共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します。令和5年改正で明確化されました。 ・共有物の変更行為（用途変更等）には、共有者全員の同意が必要です。これは共有関係の基礎に関わる重要事項だからです。 ・保存行為は各共有者が単独で行うことができます。これは緊急の対応が必要な場合に迅速な措置を可能にするためです。 ・共有物の分割請求は、各共有者がいつでも請求できます。ただし、5年を超えない範囲で分割しない旨の契約が可能です。 ・持分を放棄した場合、その持分は他の共有者に帰属します（民法255条）。国庫には帰属しません。

・分割禁止の特約は5年を超える期間については更新できません。ただし、令和5年改正前の特約には経過措置があります。 ・共有物の性質上分割できない場合（例：1部屋の住宅）や、分割により著しく価値を減ずるおそれがある場合は、現物分割が制限されます。 ・所在不明の共有者がいる場合でも、持分の過半数で管理行為を行うことができます。令和5年改正で明確化されました。

保存行為は単独、管理行為は持分過半数、変更行為は全員同意と段階的に要件が厳しくなります。持分の処分と共有物の処分を混同しないよう注意が必要です。

・「保存は単独、管理は持分過半、変更は全員」のリズムで覚える。 ・「持分放棄は他者へ、国庫には行かない」と覚える。 ・「ホーケン（変更）は全員、カンリ（管理）は過半数」と語呂合わせ。