担保

担保責任とは、売買の目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任です。改正民法では「契約不適合責任」として統一され、追完請求権、代金減額請求権、契約解除権、損害賠償請求権が認められます。買主は目的物の引渡しから5年以内に不適合の通知をすれば、売主の責任を追及できます。これは契約当事者間の公平を図る制度です。

民法（権利関係）は宅建試験の科目の一つで、総則、物権、債権、親族相続の4分野から構成されます。担保責任は債権法の売買契約における重要制度で、売買の目的物に問題があった場合の売主の責任を定めたものです。2020年民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと大きく変更され、債務不履行の体系に統合されました。

・契約不適合とは、目的物の種類、品質、数量が契約の内容に適合しないことをいい、物理的瑕疵と権利的瑕疵の両方を含みます。 ・追完請求権は買主が第一に行使すべき権利で、修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しから選択できます。 ・代金減額請求権は、追完が不能または売主が相当の期間内に追完しない場合に行使できます。 ・契約解除権は、契約の目的が達成できない場合または売主が追完しない場合に認められます。 ・損害賠償請求権は、売主に帰責事由がある場合に認められ、他の救済手段と併用可能です。 ・買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知し、引渡しから5年以内に権利を行使する必要があります。 ・他人物売買では、売主が権利を取得して買主に移転できない場合、買主は契約を解除できます。

・特約により担保責任を免除または制限できるが、売主が不適合を知り告げなかった場合は無効となります。 ・宅建業法40条により、宅建業者が売主の場合、瑕疵担保責任を免除または期間を短縮する特約は無効とされます。 ・宅建業法41条により、新築住宅の売主は瑕疵担保責任履行確保のための供託または保険加入が義務付けられています。

改正民法では契約不適合責任として統一され、追完請求権が新設されました。買主の救済手段が拡充され、期間制限も明確化されています。

・「追完→減額→解除→損賠」の順序で覚える。追完が第一、減額と解除は追完不能後、損賠は帰責事由が必要。 ・「1年通知、5年行使」で期間を暗記。知ってから1年、渡されてから5年。 ・「宅建業者は特約無効、新築は10年保証」で宅建業法の特例を整理。