抵当権

宅建の独学勉強を充実情報で応援！ 宅建試験の民法解説：前ページに続き、ここでは抵当権の応用知識をお送りします。民法の山場と言ってもいいほど覚えることがたくさんあって大変です。細かいですが、割と出題されますので頑張って読み返してください。法定地上権と一括競売、抵当権と根抵当権の違いは特に重要です。 (C)2005~ 5000万アクセス突破！幸せに宅建に合格する方法

民法（権利関係）は宅建試験の核心科目の一つで、総則、物権、債権、親族相続の4分野から構成されます。抵当権は物権法における担保物権の中核をなし、不動産取引の実務と密接に関連しています。担保物権は抵当権のほか、質権、留置権、先取特権を含みますが、抵当権が最も重要かつ出題頻度が高いです。

・抵当権は設定登記によって成立し、第三者に対抗できます。登記がない場合、抵当権は存在しても第三者に主張できません。 ・抵当権の効力は、抵当地上の建物には及びません（民法369条2項但書）。土地と建物は別個の不動産だからです。 ・抵当権設定後に付加された従物や従たる権利にも効力が及びます（民法370条）。ただし、設定前の従物には及びません。 ・抵当権は譲渡、放棄、順位の変更が可能です（民法375条）。これらは登記が必要であり、関係者の承諾も必要です。 ・第三取得者は抵当権者に代価を弁済して抵当権を消滅させることができます（民法378条）。滌除制度は廃止されました。 ・抵当権の実行として競売が行われ、売却代金から優先的に弁済を受けます。配当は優先権の順位に従います。

・法定地上権（民法385条）：抵当地上に建物がある場合、競売の結果として地上権が成立します。建物を守るための例外規定です。 ・一括競売（民法388条）：土地と建物が同一所有者に属し、一方のみに抵当権が設定された場合、一括競売を請求できます。 ・抵当権侵害の回復（民法394条）：抵当権者が抵当不動産の滅失・損傷を知りながら遅滞なく差押えを請求しなかった場合、賠償請求権に優先権を失います。

抵当権は占有を要しない点で質権と区別され、特定債権を担保する点で根抵当権と異なります。法定地上権と一括競売は土地・建物の関係で生じる例外制度として理解すべきです。

・「抵当は占有せず、質権は占有する」：抵当権と質権の最大の違いを語呂合わせで記憶。 ・「法定地上権は設定時の建物、一括競売は競売時の請求」：両制度のタイミングの違いを整理。 ・「譲渡はもらう人、放棄はあげる人」：抵当権の譲渡と放棄の違いをシンプルに表現。