賃貸借契約

賃貸借契約は、当事者の一方がある物を使用収益させることを約束し、相手方がこれに対して賃料を支払うことを約束することによって成立する諾成契約です（民法601条）。賃貸人は目的物を使用収益させる義務を負い、賃借人は賃料支払義務を負います。不動産賃貸借では、登記がない場合でも引渡しを受けていれば第三者に対抗できる場合があります。

民法（権利関係）は宅建試験の4科目のうち、法的判断力を問う重要科目です。契約法分野は民法の中でも中心的な位置を占め、賃貸借契約は不動産取引の実務と直結する制度です。賃貸借は当事者間の権利義務関係を定める基本契約であり、借地借家法の前提知識として不可欠です。

・賃貸借は諾成契約であり、当事者間の合意のみで成立します。書面は不要ですが、不動産賃貸借では証拠保全のため書面化が推奨されます。 ・賃借権の対抗要件として、不動産登記法の規定による登記を備えたときは、その後にその不動産について物権を取得した者に対しても賃借権を主張できます。 ・建物の賃借人は、その建物の引渡しを受けているときは、登記なくして第三者に対抗できます（民法605条）。 ・賃借人は賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができません（民法612条1項）。 ・賃貸人が賃借人の債務不履行を理由として契約を解除するには、相当の期間を定めて履行の催告をしなければなりません（民法541条）。 ・賃貸借の存続期間は20年を超えることができず、これより長い期間を定めたときは20年となります（民法604条）。

・賃貸人の承諾がある場合、賃借人は賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができます（民法612条1項但書）。 ・賃貸人から賃借物を転貸する権限を与えられた賃借人は、その権限の範囲内で転貸することができます。 ・賃料の増減について当事者間に協議が調わないときは、当事者の請求により裁判所が増減を定めることができます（民法611条）。

賃貸借は有償の諾成契約であり、使用貸借とは有償性で区別します。売買とは権利移転の有無で異なります。対抗要件では登記と引渡しの効果を正確に理解することが重要です。

・「賃貸借は有償で諾成、使用貸借は無償で片務」→有償・無償で区別 ・「建物は引渡し、土地は登記」→対抗要件の違いを覚える語呂 ・「転貸は承諾、無断は解除」→転貸のルールを短縮