平成2年(1990)本試験
問47売主表示は「自分が売主です」の看板必須。建築確認前広告は「確認前はダメ、確認後はOK」。媒介契約書面は「業者同士でも書面必須」。手付金保全は「5％または1000万円の少ない方まで」と覚える。
業務上の規制過去問
この問題の全体像
本問は、宅建業者が自ら売主として工事完了前分譲住宅を販売する際の法的規制を問う問題である。主な論点は、①広告時の売主表示義務（宅建業法33条）、②工事完了前物件の広告規制（同法33条の2）、③媒介契約書面交付義務（同法34条の2）、④手付金等保全措置（同法41条の2）である。これらは全て買主保護を目的とした強行規定であり、宅建業者の自ら売主取引における重要な規制として機能している。各規定の要件と効果を正確に理解し、実務での適用場面を把握することが求められる。
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって行う工事完了前の分譲住宅の販売に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、建築確認を受ける前においては、その旨を表示すれば、この分譲住宅の販売広告をすることができる。
- 2Ａがこの分譲住宅の販売広告をする場合、Ａは、自己が売主である旨の表示を省略することができない。
- 3Ａが宅地建物取引業者Ｂにこの分譲住宅の売却の媒介を依頼した場合、Ｂは、Ａに対して媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。
- 4Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｃとこの分譲住宅の売買契約を締結する場合、その受領する手付金等の額を代金の５パーセント以下とするか、又は代金の５パーセントを超える部分についてその保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
売主表示は「自分が売主です」の看板必須。建築確認前広告は「確認前はダメ、確認後はOK」。媒介契約書面は「業者同士でも書面必須」。手付金保全は「5％または1000万円の少ない方まで」と覚える。
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02
深度分析
本問は、宅建業者が自ら売主として工事完了前分譲住宅を販売する際の法的規制を問う問題である。主な論点は、①広告時の売主表示義務（宅建業…
03
知識背景
本問は、宅建業者が自ら売主として工事完了前分譲住宅を販売する際の法的規制を問う問題である。主な論点は、①広告時の売主表示義務（宅建業…
04
覚え方
売主表示は「自分が売主です」の看板必須。建築確認前広告は「確認前はダメ、確認後はOK」。媒介契約書面は「業者同士でも書面必須」。手付…
05
試験のコツ
建築確認前でも表示すれば広告可能と誤解しやすい
・宅建業者間の媒介契約では書面交付不要と思い込みやすい
・手付金保全の基準額を代金の…
06
実務での見え方
実務では、新築分譲マンションの販売広告で「売主：○○不動産株式会社（宅建業免許番号）」の表示が必須。建築確認取得前の先行広告は違法。…
07
よくある間違い
{"mistake":"建築確認前でも表示すれば広告できると考える","why_wrong":"宅建業法33条の2第1項により、建築…
02深度分析
要約
本問は、宅建業者が自ら売主として工事完了前分譲住宅を販売する際の法的規制を問う問題である。主な論点は、①広告時の売主表示義務（宅建業法33条）、②工事完了前物件の広告規制（同法33条の2）、③媒介契約書面交付義務（同法34条の2）、④手付金等保全措置（同法41条の2）である。これらは全て買主保護を目的とした強行規定であり、宅建業者の自ら売主取引における重要な規制として機能している。各規定の要件と効果を正確に理解し、実務での適用場面を把握することが求められる。
法的根拠
宅地建物取引業法第33条宅地建物取引業法第33条の2宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法第41条の2
論理の流れ
正解は選択肢2。宅建業法33条により、宅建業者が自ら売主として広告する場合、自己が売主である旨の表示は必須である。
重要な区別
売主表示は「自分が売主です」の看板必須。建築確認前広告は「確認前はダメ、確認後はOK」。媒介契約書面は「業者同士でも書面必須」。手付金保全は「5％または1000万円の少ない方まで」と覚える。
各選択肢のポイント
- 選択肢1について、宅建業法33条の2第1項により、建築確認を受ける前の未完成物件の広告は原則として禁止されている。建築確認を受けた旨の表示では広告できない。
- 正しい。正解は選択肢2。宅建業法33条により、宅建業者が自ら売主として広告する場合、自己が売主である旨の表示は必須である。
- 選択肢3について、宅建業法34条の2第1項により、宅建業者間であっても媒介契約を締結する場合は、媒介契約の内容を記載した書面を作成し交付しなければならない。
- 選択肢4について、宅建業法41条の2第1項により、工事完了前物件の手付金等保全措置は、代金の5％又は1000万円のいずれか少ない額を超える部分について必要である。
03知識背景
テーマ概要
本問は、宅建業者が自ら売主として工事完了前分譲住宅を販売する際の法的規制を問う問題である。主な論点は、①広告時の売主表示義務（宅建業法33条）、②工事完了前物件の広告規制（同法33条の2）、③媒介契約書面交付義務（同法34条の2）、④手付金等保全措置（同法41条の2）である。これらは全て買主保護を目的とした強行規定であり、宅建業者の自ら売主取引における重要な規制として機能している。各規定の要件と効果を正確に理解し、実務での適用場面を把握することが求められる。
関連法令
宅地建物取引業法第33条宅地建物取引業法第33条の2宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法第41条の2
体系的位置づけ
業務上の規制。根拠：宅地建物取引業法第33条、宅地建物取引業法第33条の2、宅地建物取引業法第34条の2、宅地建物取引業法第41条の2
04記憶テクニック
語呂合わせ
売主表示は「自分が売主です」の看板必須。建築確認前広告は「確認前はダメ、確認後はOK」。媒介契約書面は「業者同士でも書面必須」。手付金保全は「5％または1000万円の少ない方まで」と覚える。
重要公式
売主表示は「自分が売主です」の看板必須。建築確認前広告は「確認前はダメ、確認後はOK」。媒介契約書面は「業者同士でも書面必須」。手付金保全は「5％または1000万円の少ない方まで」と覚える。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 建築確認前でも表示すれば広告可能と誤解しやすい
- 宅建業者間の媒介契約では書面交付不要と思い込みやすい
- 手付金保全の基準額を代金の5％以下と間違えやすい
- 売主表示義務を任意規定と勘違いしやすい
- 建築確認前でも表示すれば広告できると考える
- 手付金保全の基準を代金の5％以下と理解する
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、新築分譲マンションの販売広告で「売主：○○不動産株式会社（宅建業免許番号）」の表示が必須。建築確認取得前の先行広告は違法。媒介業者に販売委託する際も書面での媒介契約が必要。手付金受領時は保全措置の要否を慎重に判断する必要がある。
実務への影響
実務では、新築分譲マンションの販売広告で「売主：○○不動産株式会社（宅建業免許番号）」の表示が必須。建築確認取得前の先行広告は違法。媒介業者に販売委託する際も書面での媒介契約が必要。手付金受領時は保全措置の要否を慎重に判断する必要がある。
07よくある間違い
建築確認前でも表示すれば広告できると考える
なぜ間違えるか:宅建業法33条の2第1項により、建築確認を受ける前の広告は原則禁止。例外は開発許可等を受けた場合のみ
正しい理解:工事完了前物件の広告は建築確認後が原則と覚える
手付金保全の基準を代金の5％以下と理解する
なぜ間違えるか:宅建業法41条の2により、正しくは代金の5％又は1000万円のいずれか少ない額以下
正しい理解:「5％又は1000万円の少ない方」と正確に記憶する
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