平成2年(1990)本試験
問48「依頼者が課税事業者なら消費税プラス、免税事業者なら消費税なし」と覚える。宅建業者自身の地位ではなく、お金を払う依頼者の地位で判断することがポイント。計算は必ず消費税抜き価格から開始する。
報酬過去問
この問題の全体像
本問は宅建業者の報酬上限額の計算において、消費税の課税・免税事業者の組み合わせによる報酬額の違いを問う問題である。具体的には、免税事業者である宅建業者Aが課税事業者甲から依頼を受けた場合と、課税事業者である宅建業者Bが免税事業者乙から依頼を受けた場合の報酬計算の相違点が論点となる。消費税法上の課税・免税の地位と宅建業法の報酬規制の交錯する領域での理解が求められ、依頼者の消費税上の地位が宅建業者の受領可能報酬額に与える影響を正確に把握することが解答の鍵となる。
消費税の免税事業者である宅地建物取引業者Ａは、消費税の課税事業者である法人甲から媒介の依頼を受け、また、消費税の課税事業者である宅地建物取引業者Ｂは、消費税の免税事業者である乙から媒介の依頼を受けて、ＡＢ共同して、甲乙間に、甲の所有する事業用の宅地及び建物の売買契約を成立させた。この場合、宅地建物取引業者が受領することのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1消費税込みの物件価額が宅地1,100万円、建物2,200万円の場合、Ａの受領することのできる報酬の上限額は、102万9,600円である。
- 2消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,200万円の場合、Ａの受領することのできる報酬の上限額は、96万円である。
- 3消費税込みの物件価額が宅地1,100万円、建物2,200万円の場合、Ｂの受領することのできる報酬の上限額は、102万9,600円である。
- 4消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,200万円の場合、Ｂの受領することのできる報酬の上限額は、96万円である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「依頼者が課税事業者なら消費税プラス、免税事業者なら消費税なし」と覚える。宅建業者自身の地位ではなく、お金を払う依頼者の地位で判断することがポイント。計算は必ず消費税抜き価格から開始する。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は宅建業者の報酬上限額の計算において、消費税の課税・免税事業者の組み合わせによる報酬額の違いを問う問題である。具体的には、免税事…
03
知識背景
本問は宅建業者の報酬上限額の計算において、消費税の課税・免税事業者の組み合わせによる報酬額の違いを問う問題である。具体的には、免税事…
04
覚え方
「依頼者が課税事業者なら消費税プラス、免税事業者なら消費税なし」と覚える。宅建業者自身の地位ではなく、お金を払う依頼者の地位で判断す…
05
試験のコツ
宅建業者自身の課税・免税の地位で判断してしまう誤り
・消費税込み価格から消費税抜き価格への換算を忘れる計算ミス
・共同仲介時の報酬計…
06
実務での見え方
実務では媒介契約締結前に依頼者の消費税上の地位を確認し、報酬見積もりを正確に提示する必要がある。特に法人の場合は前々年の課税売上高を…
07
よくある間違い
{"mistake":"宅建業者の課税・免税の地位のみで報酬額を判断する","why_wrong":"消費税の転嫁は依頼者の地位によ…
02深度分析
要約
本問は宅建業者の報酬上限額の計算において、消費税の課税・免税事業者の組み合わせによる報酬額の違いを問う問題である。具体的には、免税事業者である宅建業者Aが課税事業者甲から依頼を受けた場合と、課税事業者である宅建業者Bが免税事業者乙から依頼を受けた場合の報酬計算の相違点が論点となる。消費税法上の課税・免税の地位と宅建業法の報酬規制の交錯する領域での理解が求められ、依頼者の消費税上の地位が宅建業者の受領可能報酬額に与える影響を正確に把握することが解答の鍵となる。
法的根拠
宅建業法46条1項消費税法9条
論理の流れ
正解は1。消費税免税事業者Aは課税事業者甲から依頼を受けているため、報酬に消費税を上乗せして請求でき、上限額は102万9,600円となる。
重要な区別
「依頼者が課税事業者なら消費税プラス、免税事業者なら消費税なし」と覚える。宅建業者自身の地位ではなく、お金を払う依頼者の地位で判断することがポイント。計算は必ず消費税抜き価格から開始する。
各選択肢のポイント
- したがって、Aが実際に受領できる報酬上限額は、102万900円×1.03＝102万9,927円となり、選択肢1の102万9,600円が最も近い正解となる。
- 選択肢2は消費税抜きの報酬額96万円を示しているが、これは課税事業者からの依頼の場合の最終受領額ではない。消費税相当額の上乗せが必要である。
- Bは課税事業者であるが、依頼者乙が免税事業者であるため、乙からBへの報酬支払いには消費税の上乗せは行われない。これが選択肢3、4が誤りである理由である。
- 誤り。正解は1。消費税免税事業者Aは課税事業者甲から依頼を受けているため、報酬に消費税を上乗せして請求でき、上限額は102万9,600円となる。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業者の報酬上限額の計算において、消費税の課税・免税事業者の組み合わせによる報酬額の違いを問う問題である。具体的には、免税事業者である宅建業者Aが課税事業者甲から依頼を受けた場合と、課税事業者である宅建業者Bが免税事業者乙から依頼を受けた場合の報酬計算の相違点が論点となる。消費税法上の課税・免税の地位と宅建業法の報酬規制の交錯する領域での理解が求められ、依頼者の消費税上の地位が宅建業者の受領可能報酬額に与える影響を正確に把握することが解答の鍵となる。
関連法令
宅建業法46条1項消費税法9条
体系的位置づけ
報酬。根拠：宅建業法46条1項、消費税法9条
04記憶テクニック
語呂合わせ
「依頼者が課税事業者なら消費税プラス、免税事業者なら消費税なし」と覚える。宅建業者自身の地位ではなく、お金を払う依頼者の地位で判断することがポイント。計算は必ず消費税抜き価格から開始する。
重要公式
「依頼者が課税事業者なら消費税プラス、免税事業者なら消費税なし」と覚える。宅建業者自身の地位ではなく、お金を払う依頼者の地位で判断することがポイント。計算は必ず消費税抜き価格から開始する。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 宅建業者自身の課税・免税の地位で判断してしまう誤り
- 消費税込み価格から消費税抜き価格への換算を忘れる計算ミス
- 共同仲介時の報酬計算で依頼者との個別関係を見落とす誤り
- 報酬上限計算の基礎となる売買代金の認定を間違える誤り
- 宅建業者の課税・免税の地位のみで報酬額を判断する
- 消費税込み価格をそのまま報酬計算の基礎とする
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では媒介契約締結前に依頼者の消費税上の地位を確認し、報酬見積もりを正確に提示する必要がある。特に法人の場合は前々年の課税売上高を確認し、個人事業主の場合も同様の確認を行う。報酬請求時には適切な消費税の処理を行い、課税事業者には消費税を明記した請求書を発行することが求められる。
実務への影響
実務では媒介契約締結前に依頼者の消費税上の地位を確認し、報酬見積もりを正確に提示する必要がある。特に法人の場合は前々年の課税売上高を確認し、個人事業主の場合も同様の確認を行う。報酬請求時には適切な消費税の処理を行い、課税事業者には消費税を明記した請求書を発行することが求められる。
07よくある間違い
宅建業者の課税・免税の地位のみで報酬額を判断する
なぜ間違えるか:消費税の転嫁は依頼者の地位によって決まるため、宅建業者自身の地位だけでは判断できない。消費税法の基本的な転嫁の仕組みを理解していない誤りである。
正しい理解:依頼者と宅建業者の消費税上の地位の組み合わせを必ず確認し、課税事業者から免税事業者への支払いには消費税が上乗せされることを覚える。
消費税込み価格をそのまま報酬計算の基礎とする
なぜ間違えるか:宅建業法の報酬上限計算は消費税抜きの売買代金を基礎とするため、消費税込み価格から消費税分を除く必要がある。この換算を怠ると計算結果が大幅に異なる。
正しい理解:消費税込み価格が提示された場合は、必ず1.03で除して消費税抜き価格を算出してから報酬計算を行う手順を徹底する。
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