平成2年(1990)本試験
問4935条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の記載事項の違い、および「損害賠償」に関する記載が「違約金等の予定」に限られる点を区別すること。
契約書面（37条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法37条書面の必要的記載事項と、当事者間の合意による省略の可否を問う問題。引渡時期やローン不成立時の措置などは合意があっても省略不可であるが、不可抗力の損害負担は必要的記載事項ではないため、定めがない場合の記載省略は違反とならない。
宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業法第37条に規定する書面を交付する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1売買の対象が工事完了前の物件で、完成の時期が未定であったので、引渡しの時期について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
- 2天災その他不可抗力による損害の負担について、不確定な要素であったので、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
- 3固定資産税について、負担額が不明であったので、日割計算によって負担割合を定めたが、買主の承諾を得て、その記載を省略した。
- 4金銭の貸借のあっせんの定めをしたが、その履行が確実であったので、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の記載事項の違い、および「損害賠償」に関する記載が「違約金等の予定」に限られる点を区別すること。
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02
深度分析
宅建業法37条書面の必要的記載事項と、当事者間の合意による省略の可否を問う問題。引渡時期やローン不成立時の措置などは合意があっても省…
03
知識背景
宅建業法37条は、宅建業者が取引当事者として契約を成立させる際に、遅滞なく交付しなければならない書面（37条書面）の記載事項を定めて…
04
覚え方
37条は「契約の証」。引渡・代金・解除・損害賠償（予定）・ローン措置は必須。不可抗力は「予期せぬ」ので必須外。
05
試験のコツ
「買主の承諾があったので省略した」とする誤りを問うパターン
・35条書面と37条書面の記載事項を混同させるパターン
・「損害賠償」の…
06
実務での見え方
工事中の物件販売で、引渡時期を「未定」として契約を結んだ場合、後日「いつ渡されるの？」というトラブルになり、宅建業者は37条違反とし…
07
よくある間違い
{"mistake":"買主が承諾すれば、37条書面の必要的記載事項を省略できると誤解している。","why_wrong":"37条…
02深度分析
要約
宅建業法37条書面の必要的記載事項と、当事者間の合意による省略の可否を問う問題。引渡時期やローン不成立時の措置などは合意があっても省略不可であるが、不可抗力の損害負担は必要的記載事項ではないため、定めがない場合の記載省略は違反とならない。
法的根拠
宅地建物取引業法第37条第1項宅地建物取引業法施行規則第17条の2民法第534条（危険負担）
論理の流れ
37条書面の記載事項は必要的記載事項と任意的記載事項に分かれる。必要的記載事項（引渡時期、損害賠償額の予定等）は、たとえ買主の承諾があっても省略できない。選択肢1は引渡時期、選択肢3は固定資産税の負担、選択肢4はローン不成立時の措置であり、いずれも必要的記載事項または定めた事項として記載が必要であるため違反。選択肢2の不可抗力による損害負担は37条書面の必要的記載事項ではないため、定めず記載しなくても違反ではない。
重要な区別
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の記載事項の違い、および「損害賠償」に関する記載が「違約金等の予定」に限られる点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 引渡しの時期は37条1項3号で必須記載事項とされており、買主の承諾があっても省略できないため違反。
- 天災等不可抗力による損害の負担は37条書面の必要的記載事項ではないため、定めがない場合に記載しなくても違反とならない。
- 固定資産税等の負担に関する定めをした場合、37条1項9号によりその内容を記載しなければならず、承諾による省略は違反。
- 金銭貸借のあっせんをする場合、その不成立時の措置は37条1項11号で必須記載事項とされており、承諾があっても省略できないため違反。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法37条は、宅建業者が取引当事者として契約を成立させる際に、遅滞なく交付しなければならない書面（37条書面）の記載事項を定めている。これは契約内容を明確にし、後日の紛争を防止するためのものである。
歴史的背景
37条書面制度は、不動産取引の複雑化に伴い、口頭のみの契約によるトラブルを防ぐために設けられた。平成の改正を経て、記載事項が詳細化されているが、基本的な枠組みは長らく維持されている。
関連法令
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明）宅地建物取引業法第37条（37条書面の交付）宅地建物取引業法第78条（監督処分）民法第536条（危険負担）
体系的位置づけ
宅建業法の「事務の管理」分野における核心。35条書面（契約前の説明）と対比して、契約成立後の書面交付義務として位置づけられる。
前提知識
35条書面と37条書面の記載事項の違い、必要的記載事項と任意的記載事項の区別、および「承諾があっても省略できない」原則を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
37条は「契約の証」。引渡・代金・解除・損害賠償（予定）・ローン措置は必須。不可抗力は「予期せぬ」ので必須外。
ビジュアル描写
契約の流れを川に見立て、上流（35条）でリスクを説明し、下流（37条）で決まった条件を「契約書」として形にするイメージ。
重要公式
37条必須＝当事者・目的・代金・引渡・解除・損害賠償（予定）・ローン措置。
関連連想
「不可抗力」は「予期せぬもの」なので、契約書に必ず書かなければならない「確定事項」とは別物と連想して覚える。
比較表
35条：契約前、物件権利や法令制限を説明。37条：契約成立後、取引決定事項（引渡時期等）を交付。損害賠償は35条が「予定額」、37条が「額又は違約金」。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須であり、出題頻度が極めて高い。
出題パターン
- 「買主の承諾があったので省略した」とする誤りを問うパターン
- 35条書面と37条書面の記載事項を混同させるパターン
- 「損害賠償」の範囲（不可抗力を含むか）を問うパターン
解法・消去法
「承諾があったので省略」という記述がある選択肢は、原則として誤り（任意的記載事項を除く）。引渡時期や代金の額、ローン不成立時の措置が欠けているものは即座に除外する。
時間戦略
知識問題なので即答可能。迷ったら「承諾があっても省略不可」の原則を適用し、引渡時期やローン不成立時の措置などの絶対的な必須項目に着目して消去法で解く。
06実務応用
実務シナリオ
工事中の物件販売で、引渡時期を「未定」として契約を結んだ場合、後日「いつ渡されるの？」というトラブルになり、宅建業者は37条違反として責任を問われる可能性がある。
実務への影響
37条書面は契約内容の証拠となる。記載漏れがあると、業者側が不利な判断を受けるだけでなく、宅建業法に基づく指示処分や業務停止処分のリスクがある。
ケーススタディ
豪雨で物件が損傷した際、契約書に不可抗力の定めがなかったため、修繕費の負担を巡って裁判となった例。37条書面に定めがなければ民法の原則（危険負担）に従うことになる。
業界関連性
契約書面の作成は宅建業者の業務の根幹。不備は業務停止処分のリスクを高めるため、実務上最も注意が必要な作業の一つ。
ニュース連動
自然災害の頻発に伴い、不可抗力条項（危険負担）の重要性が再認識されているが、37条書面の必須記載事項ではない点が注意点。
07よくある間違い
買主が承諾すれば、37条書面の必要的記載事項を省略できると誤解している。
なぜ間違えるか:37条は強行規定的性質を持ち、当事者合意で義務を免除できないため。
正しい理解:「承諾＝省略OK」は罠と認識し、絶対に記載が必要な項目（引渡時期等）を暗記する。
「損害賠償の予定」を「不可抗力による損害の負担」と混同する。
なぜ間違えるか:37条で必須なのは「債務不履行（違約等）」に対する賠償予定であり、不可抗力は任意的なため。
正しい理解:「損害賠償」＝「ペナルティ（違約金）」と結びつけて覚える。
35条書面と37条書面の記載事項を混同する。
なぜ間違えるか:35条は説明事項、37条は交付事項であり、共通項もあるが「ローン不成立時の措置」は37条のみ（35条はあっせんの有無のみ）。
正しい理解:35条は「リスク説明」、37条は「取引条件」と整理して覚える。
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