平成8年(1996)本試験
問40媒介契約における書面交付義務の有無と、報酬の上限額計算（物件価格×3%＋6万円）の正確な適用を区別すること。
業務上の規制過去問
この問題の全体像
宅建業者が媒介契約締結時に遵守すべき義務として、従業者名簿の閲覧、誇大広告の禁止、媒介契約書の交付、報酬額の制限の4点が問われる問題です。
宅地建物取引業者が3,000万円の宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において、当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して行った次の説明のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、最も適切なものはどれか。
- 1事務所ごとに従業者名簿を備えていますので、ご希望なら閲覧してください。今お見せした私の従業者証明書の番号も記載されています。
- 2周辺の土地の価格が、最近５年間で2.5倍になっていますから、この土地の価格も今後５年間に２倍程度になることは確実です。
- 3私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので、媒介契約書の作成は省略させていただきます。
- 4売買契約が成立したときは、宅地を購入されたお客様から、100万円の報酬と別途消費税をいただきます。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
媒介契約における書面交付義務の有無と、報酬の上限額計算（物件価格×3%＋6万円）の正確な適用を区別すること。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業者が媒介契約締結時に遵守すべき義務として、従業者名簿の閲覧、誇大広告の禁止、媒介契約書の交付、報酬額の制限の4点が問われる問題…
03
知識背景
宅建業者の業務に関する規制の中で、特に取引の際の説明義務、禁止行為、契約書面の交付、そして報酬に関するルールを網羅しています。
04
覚え方
「名簿は見せる、未来は言わない、書面は渡す、報酬は計算」。従業者名簿の閲覧、断定的な未来予測の禁止、媒介契約書の交付、報酬上限の遵守…
05
試験のコツ
報酬の上限超え
・断定的な予測
・書面不交付
・手付金の過大受領
06
実務での見え方
投資用マンションの販売で、顧客に「5年で確実に2倍になります」と説明して契約を勧めた場合、後々トラブルになり業者が責任を問われる事例…
07
よくある間違い
{"mistake":"報酬の上限計算で「6万円」を忘れる。","why_wrong":"パーセンテージだけに注目して固定額を忘れる…
02深度分析
要約
宅建業者が媒介契約締結時に遵守すべき義務として、従業者名簿の閲覧、誇大広告の禁止、媒介契約書の交付、報酬額の制限の4点が問われる問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条（媒介契約書の交付）宅地建物取引業法第46条（報酬の額）宅地建物取引業法第47条（不当な行為の禁止）宅地建物取引業法第48条（従業者名簿）宅地建物取引業法施行規則第17条（従業者名簿の備置き）
論理の流れ
選択肢1は従業者名簿の閲覧義務に適合し正解。選択肢2は将来の価格上昇を確実と断定しており、誇大広告等の禁止規定に違反。選択肢3は媒介契約書面の交付が義務付けられているため省略不可。選択肢4は計算上の上限額96万円を超える100万円の受領は報酬額の制限に違反。
重要な区別
媒介契約における書面交付義務の有無と、報酬の上限額計算（物件価格×3%＋6万円）の正確な適用を区別すること。
各選択肢のポイント
- 従業者名簿は事務所ごとに備え置き、関係者の請求があれば閲覧させなければならないため適切。
- 将来の価格変動や利益について断定的な判断を提供することは、不当な行為として禁止されているため不適切。
- 宅建業者は媒介契約を締結したときは、遅滞なく、書面を交付しなければならないため不適切。
- 報酬の上限額は96万円であり、100万円の受領は報酬額の制限を超えるため不適切。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者の業務に関する規制の中で、特に取引の際の説明義務、禁止行為、契約書面の交付、そして報酬に関するルールを網羅しています。
歴史的背景
報酬の上限計算（3%+6万円）は、消費者保護と業者の適正利益のバランスを図るため、長らく不動産業界の標準として定着しています。
関連法令
宅地建物取引業法第34条宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法第47条宅地建物取引業法第48条
体系的位置づけ
業務規制における重要事項説明や契約締結段階での具体的な行為規範を定めたパートに位置づけられます。
前提知識
報酬の計算式、媒介契約の種類、37条書面との違い、および不当な行為（誇大広告等）の定義を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「名簿は見せる、未来は言わない、書面は渡す、報酬は計算」。従業者名簿の閲覧、断定的な未来予測の禁止、媒介契約書の交付、報酬上限の遵守をまとめた。
ビジュアル描写
取引の流れを川に見立て、上流で契約書を渡し、中流で禁止事項に触れず、下流で正しい報酬を受け取るイメージ。
重要公式
報酬の上限 = 物件価格 × 3% + 6万円
関連連想
「確実」という言葉を見たら即座にアラートを鳴らす。宅建業法で「確実」は禁句。
比較表
媒介契約書（必須、双方交付）vs 重要事項説明（必須、取引前）。報酬（上限あり）vs 手付金等（保全措置が必要な場合あり）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。報酬計算と禁止行為は頻出。
重要度
A:最重要。実務でも必須の基礎知識であり、違反すると免許取消のリスクもあるため。
出題パターン
- 報酬の上限超え
- 断定的な予測
- 書面不交付
- 手付金の過大受領
解法・消去法
「確実である」「省略する」「全額受領する」といった強い表現や義務違反を含む選択肢から消去。
時間戦略
計算問題は即座に計算式を当てはめ、合否を判断。他の選択肢はキーワードで素早く消去する。
06実務応用
実務シナリオ
投資用マンションの販売で、顧客に「5年で確実に2倍になります」と説明して契約を勧めた場合、後々トラブルになり業者が責任を問われる事例。
実務への影響
報酬規定を守ることで価格競争が適正化され、禁止行為規定により消費者が不測の損失を被るのを防ぐ。
ケーススタディ
過去に、将来の地価上昇を保証して土地を販売した業者が、業法違反で行政処分を受けた事例がある。
業界関連性
業者の信頼性を支える根幹となるルールであり、業界全体のイメージ向上に寄与する。
ニュース連動
最近の不動産投資詐欺においても、この「将来の利益保証」が違法性の判断基準となる。
07よくある間違い
報酬の上限計算で「6万円」を忘れる。
なぜ間違えるか:パーセンテージだけに注目して固定額を忘れるため。
正しい理解:「3%プラス6万」とセットで覚える。
媒介契約書は依頼者に交付すれば業者側は不要と考える。
なぜ間違えるか:契約は合意があれば成立と誤解している。
正しい理解:「交付」と「備置き保存」はセット。
「確実」以外の言葉なら将来予測を言っても良いと誤解する。
なぜ間違えるか:統計データに基づけば許されると考える。
正しい理解:「〜と思われます」としても、実質的に誤認させるならダメ。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「業務上の規制」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する