平成8年 出題構成
この年の科目別出題
全 50 問の科目別の構成。配点と問題数の対応が一目で分かります。
宅建業法 16
権利関係 15
法令上の制限 10
税・その他 9
宅建業法 16問 (32%) ・配点 20点権利関係 15問 (30%) ・配点 14点法令上の制限 10問 (20%) ・配点 8点税・その他 9問 (18%) ・配点 8点
平成8年 全50問
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宅建業法16問 ・ 本試験配点 20点
問357 - 35条書面売買契約の説明事項（物件の権利関係や物理的構造等）と、貸借契約の説明事項（契約終了時の金銭精算等）の明確な線引き。問365 - 業務上の規制現地案内所が「契約等の業務を行う場所」か「単なる案内所」かが届出要否の分岐点となる点。問371 - 宅地建物取引業・免許懲役の執行猶予期間が満了した場合は「直ちに」欠格要件が消えるのに対し、罰金刑は「執行終了後5年間」は欠格となる点。問387 - 35条書面35条書面は「相手方」への「説明」義務であるのに対し、37条書面は「当事者双方」への「交付」義務である点が最大の違いです。問391 - 宅地建物取引業・免許業者の「免許に関する変更届出」と宅建士の「登録に関する変更登録」の対象事項の違い、および「変更登録」と「登録の移転」の使い分け。問405 - 業務上の規制媒介契約における書面交付義務の有無と、報酬の上限額計算（物件価格×3%＋6万円）の正確な適用を区別すること。問411 - 宅地建物取引業・免許「自己所有物件の貸借」は免許不要だが、「自己所有物件の売買」は反覆継続すれば免許が必要という最大の区別。問422 - 宅地建物取引士懲戒処分（登録消除）の権限は「登録をした都道府県知事」に専属しており、不正行為が発生した場所（所在知事）ではない点。問432 - 宅地建物取引士専任の宅地建物取引士の「成年者原則」と「役員の未成年者例外」、および「変更の登録」と「書換交付」の違い。問444 - 保証協会保証協会の社員と、供託所に直接営業保証金を供託する宅建業者（供託業者）とで、手続き（納付先、公告の要否）が異なる点を区別すること。問455 - 業務上の規制「廃業届出」は免許の効力を失わせるが、既に締結した契約に基づく債務（引渡しなど）を免責するものではないという点。問469 - 8種制限損害賠償の予定額と違約金を合計した額が、代金の20%（1,000万円）を超える場合、その超過部分が無効となるという点。問473 - 営業保証金不足額の供託期間について、現在は2週間であるが、1996年当時は1週間であったという法改正の経緯を知っているか、また有価証券の評価割合（地方債は9割）を正確に計算できるかが重要。問489 - 8種制限売主が宅建業者であるか否かにより、宅建業法の各種規制（20%ルール、2年ルール等）が適用されるかどうかが区別される点。問499 - 8種制限クーリングオフ権（無理由解除）の消滅と、債務不履行解除権（理由のある解除）の存続は別個の法律効果であるという区別。問5011 - 監督処分・罰則「業務停止命令（罰則的性質）」と「事務所の閉鎖命令（是正的性質）」の違い、および「免許権者」と「物件所在都道府県知事」の権限の違いを区別すること。
権利関係15問 ・ 本試験配点 14点
問23 - 代理代理人が破産した場合、代理権は消滅するが、相手方がその事実を知っている（悪意）場合、表見代理（110条）は成立しない点が最も重要な区別です。問35 - 所有権・共有・占有権・用益物権「当事者間」と「第三者」の区別、および「相続人」が第三者に該当しない点を正確に識別することです。問47 - 債権総則（保証・連帯債務など）連帯債務の「相対的効力」が及ぶのは免除などの債務に関する行為に限られ、売買契約の「解除」のような契約関係自体の処分には及ばない点を区別すること。問55 - 所有権・共有・占有権・用益物権詐欺取消し（善意者＝無条件保護）と解除（177条適用＝登記が必要）の違い。また、177条の第三者には悪意者も含まれる点。
> ※【法改正注意】平成29年民法改正（2020年4月施行）により、96条3項の第三者保護要件は「善意」から「善意かつ無過失」に変更された。現行法の試験では善意だけでは第三者は保護されない点に注意。問611 - 不法行為・事務管理所有者の「無過失責任（免責不可）」と、占有者の「過失責任（免責可）」の違い、および請負人の「補充的責任」を正確に区別すること。問76 - 担保物権（抵当権など）普通抵当権における「最後の2年分の利息」というルールは、根抵当権においても適用されるが、あくまで「極度額」という絶対的な上限内での話であるという点。問88 - 売買契約他人物売買は「移転不能」なら解除可だが、数量不足は「残存部分で目的不達」の場合のみ解除可という点。問97 - 債権総則（保証・連帯債務など）催告による解除において、単に催告するだけでなく「相当の期間を定めて」催告することが必要である点と、解除と損害賠償請求が併存できる点。問1013 - 家族法（親族・相続）法律上の配偶者と内縁・元配偶者の区別、実子と養子の権利の平等性、そして代襲相続が発生する要件を正確に識別すること。問118 - 売買契約危険負担の移転時期が「所有権移転」である旧民法と「引渡し」である新民法の違い、および「債務者（売主）の遅滞」がある場合の危険負担の例外（536条）を区別すること。問1215 - 借地借家法（建物）正当事由の存在時期が「申入れ時」のみでよいか「6ヶ月経過時」にも必要かという点。問1314 - 借地借家法（土地）建物の登記名義人が借地人本人であるか、また第三者が権利を取得する前に対抗要件を備えていたか。問1416 - 区分所有法占有者は「意見を述べる権利」を持つが、「議決権」は区分所有者にのみ帰属するという点が最大の判断ポイントです。問1517 - 不動産登記法表題部（物理的状況）と権利部（権利関係）の登記手続きにおける申請権者の違いと、更正登記特有の承諾要件。問1617 - 不動産登記法敷地権の表示登記に伴い、土地側の登記記録に記載される際は「表題部」ではなく「参考部」への記載となる点。
法令上の制限10問 ・ 本試験配点 8点
問174 - 農地法市街化区域内の農地転用は「農業委員会」への届出で足り、知事の「許可」は不要である点。また、届出先は知事ではなく農業委員会である点。問183 - 国土利用計画法RETIO公式正解番号：3問191 - 都市計画法市街地開発事業の決定権限は都道府県に限定されず、市町村も有することを区別する。問201 - 都市計画法「建築物の建築」を目的とするか否かが開発許可要否の最大の分岐点であること。問211 - 都市計画法工事完了公告前の制限は「建築」に対するものであり、土地の「分譲（売買）」に対する制限ではないという点を正確に区別すること。問232 - 建築基準法検査済証の交付を待たずとも、完了検査の申請から7日を経過すれば建築物を使用することができる点。問242 - 建築基準法道路幅員が制限するのは「容積率」であり、角地であることが緩和の対象になるのは「建蔽率」である点を明確に区別すること。問252 - 建築基準法接道義務の原則（2m以上ではなく「接している」こと）と、特定行政庁の許可による例外の成立要件を区別すること。問266 - 盛土規制法許可申請者は「工事主（所有権者等）」であり、実際に工事を行う「工事施行者（請負人）」とは異なる。問275 - 土地区画整理法「使用収益権」は仮換地指定時に移動するが、「所有権」は換地処分の公告時まで従前の宅地に留まるという時期的ズレが最大のポイント。
税・その他9問 ・ 本試験配点 8点
問14 - 土地の形質・地積・地目及び種別崖錐堆積物はれき質で透水性が「高い」点と、それにより基盤との境で地下水が帯水し滑りやすくなる点の区別。問225 - 建物の形質・構造及び種別木材の異方性（繊維方向と直交方向で強度が異なる性質）の理解。問283 - 所得税3000万円控除は他の特例と併用可能であるが、買換え特例と軽減税率の特例は互いに選択適用であり、重複して受けることはできないという点。問295 - 登録免許税正解は3問301 - 不動産取得税土地の取得に対する課税標準の特例（半額減額）の有無と、不課税となる取引（相続等）の正確な識別。問312 - 不当景品類及び不当表示防止法不当表示となるか否かの境界線は、消費者に誤認を与えるかどうかと、公正競争規約における具体的な数値基準や定義にある。問32住宅金融公庫RETIO公式正解番号：2問331 - 地価公示法公示価格の判定主体（土地鑑定委員会）と手続き、および公示価格の法的拘束力の程度（参考価格か規準価格か）の区別。問343 - 不動産の需給・統計指定流通機構における物件登録内訳（建物が大多数を占めること）と、バブル崩壊期における地価下落と取引件数の底入れ時期のズレを正確に区別すること。
さあ、はじめよう
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