平成8年(1996)本試験
問12正当事由の存在時期が「申入れ時」のみでよいか「6ヶ月経過時」にも必要かという点。
権利関係借地借家法（借家）過去問
この問題の全体像
期間の定めがない建物賃貸借における賃貸人からの解約申入れに関し、6ヶ月の経過期間、正当事由の存在時期、および正当事由判断における立ち退き料の考慮について問う問題。
ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 1Ａは、Ｂに対して、解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。
- 2ＡがＢに対し解約の申入れをしても、６月経過後のＢの建物使用についてＡが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。
- 3ＡがＢに対し解約の申入れをするため必要な正当の事由は、解約の申入れ時に存在すれば足り、６月経過時には存在しなくてもよい。
- 4ＡがＢに対し解約の申入れをするため必要な正当の事由は、Ａの自己使用の必要性のほかに、ＡがＢに対し建物の明渡しの条件として金銭を支払う旨のＡの申出をも考慮して判断される。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
正当事由の存在時期が「申入れ時」のみでよいか「6ヶ月経過時」にも必要かという点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
期間の定めがない建物賃貸借における賃貸人からの解約申入れに関し、6ヶ月の経過期間、正当事由の存在時期、および正当事由判断における立ち…
03
知識背景
期間の定めがない建物賃貸借において、賃貸人が契約を終了させるための要件と手続きに関するテーマ。賃借人の保護と賃貸人の土地建物利用権の…
04
覚え方
解約申入れ、六ヶ月待て、正当事由は終了時も必須、立ち退き料も考慮せよ。
05
試験のコツ
正当事由の存在時期
・正当事由の判断要素（立退料等）
・解約申入れと更新の擬制
06
実務での見え方
オーナーが自分で使うために建物を取り戻したいが、入居者が拒否している場合、オーナーは6ヶ月前に通知し、立退料を用意するなど正当事由を…
07
よくある間違い
{"mistake":"正当事由は解約申入れ時にあれば、その後消滅してもよいと考えてしまうこと。","why_wrong":"条文の…
02深度分析
要約
期間の定めがない建物賃貸借における賃貸人からの解約申入れに関し、6ヶ月の経過期間、正当事由の存在時期、および正当事由判断における立ち退き料の考慮について問う問題。
法的根拠
借地借家法第27条借地借家法第28条民法第617条最高裁昭和39年12月18日判決
論理の流れ
期間の定めがない賃貸借の解約には、6ヶ月の予告期間と正当事由が必要です（借地借家法27条、28条）。判例は、正当事由は解約申入れ時だけでなく、解約効力が生じる6ヶ月経過時にも存在している必要があるとしています。選択肢3は申入れ時だけで足りる点で誤りです。
重要な区別
正当事由の存在時期が「申入れ時」のみでよいか「6ヶ月経過時」にも必要かという点。
各選択肢のポイント
- 借地借家法27条1項により、解約申入れから6ヶ月経過しないと明渡請求できないため正しい。
- 同条2項により、6ヶ月経過後の使用について遅滞なく異議を述べないと更新されたとみなされるため正しい。
- 正当事由は解約申入れ時だけでなく、6ヶ月経過時にも存在することが必要であり、誤りである。
- 正当事由の判断に立ち退き料の提供等も考慮されるとする判例に基づき、記述は正しい。
03知識背景
テーマ概要
期間の定めがない建物賃貸借において、賃貸人が契約を終了させるための要件と手続きに関するテーマ。賃借人の保護と賃貸人の土地建物利用権の調整を図るもので、正当事由制度が中核となる。
歴史的背景
旧法下では賃貸人の解約権が強かったが、借地借家法の制定により正当事由が厳格化され、賃借人の居住権が強く保護されるようになった経緯がある。
関連法令
借地借家法民法民法改正法（賃貸借に関する改正）
体系的位置づけ
権利関係（民法・借地借家法）分野における「借家」の重要論点であり、解約・更新の単元に位置づけられる。
前提知識
期間の定めのある賃貸借と定めのない賃貸借の違い、正当事由の具体的要素（転貸の必要性、立退料等）を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
解約申入れ、六ヶ月待て、正当事由は終了時も必須、立ち退き料も考慮せよ。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ。スタート（解約申入れ）からゴール（6ヶ月後）までの間、ずっと「正当事由」という旗を掲げ続けていないと、ゴールで失格になるイメージ。
重要公式
期間定めなしの解約 ＝ 6ヶ月の予告 ＋ 申入れ時と終了時の正当事由 ＋ 立ち退き料の考慮
関連連想
正当事由は「生鮮食品」のようなもの。申入れ時に新鮮でも、6ヶ月後に腐っていたら（事由が消滅していたら）ダメと連想する。
比較表
【期間定めなし】賃貸人解約：6ヶ月予告＋正当事由必要。賃借人解約：3ヶ月予告＋正当事由不要。【期間定めあり】賃貸人：期間満了＋正当事由必要。賃借人：期間満了＋正当事由不要。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。借地借家法の核心であり、実務でも頻出のため。
出題パターン
- 正当事由の存在時期
- 正当事由の判断要素（立退料等）
- 解約申入れと更新の擬制
解法・消去法
6ヶ月という数字や、異議を述べないと更新される擬制規定は条文通りなので正解とし、正当事由の内容や時期に関する判例の例外を探す。
時間戦略
正当事由の「時期」に注目し、申入れ時のみで足りるとしている選択肢を即座に誤りと判断できると時間短縮になる。
06実務応用
実務シナリオ
オーナーが自分で使うために建物を取り戻したいが、入居者が拒否している場合、オーナーは6ヶ月前に通知し、立退料を用意するなど正当事由を補強する必要がある。
実務への影響
賃貸借契約の終了交渉において、立退料の支払いが正当事由を補完する重要な要素となるため、不動産取引価格や交渉戦略に直結する。
ケーススタディ
賃貸人が解約を申し入れたが、6ヶ月の間に賃貸人の事情が変わり（例：転勤がキャンセルになり）、自己使用の必要性がなくなった場合、正当事由が認められず解約が無効となる。
業界関連性
賃貸管理業務や不動産仲介において、契約更新時や解約時のリスク管理に不可欠な知識である。
ニュース連動
空き家増加問題や、都市部での居住難民問題に関連し、賃貸借の終了と正当事由のバランスが議論されることがある。
07よくある間違い
正当事由は解約申入れ時にあれば、その後消滅してもよいと考えてしまうこと。
なぜ間違えるか:条文の文言や判例の趣旨を深く読み込んでいないため。
正しい理解:「正当事由は継続して必要」というキーワードで覚える。
賃貸人と賃借人の解約申入れ期間（6ヶ月と3ヶ月）を混同すること。
なぜ間違えるか:賃借人の解約予告期間（民法617条）と混同しているため。
正しい理解:「大家（貸す側）は長い（6）、借りる側は短い（3）」と覚える。
正当事由の判断要素に立ち退き料は含まれないと考えている。
なぜ間違えるか:法律の条文（28条）には明記されていないため、判例法理を知らないと間違える。
正しい理解:正当事由の判断は「条文＋判例（立退料）」でセットで覚える。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する