平成8年(1996)本試験
問15表題部（物理的状況）と権利部（権利関係）の登記手続きにおける申請権者の違いと、更正登記特有の承諾要件。
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記法における各種登記（分筆、地目変更、表題部更正、滅失）の申請権者と手続き要件に関する正誤判定問題です。
不動産登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1地上権の設定の登記がされている土地の分筆の登記は、所有権の登記名義人又は地上権者が申請することができる。
- 2共有名義の土地の地目変更の登記は、共有者全員で申請しなければならない。
- 3不動産の所有者と当該不動産の表題部所有者とが異なる場合においてする当該表題部所有者についての更正の登記は、当該不動産の所有者以外の者は、申請することができず、申請にあたっては、表題部所有者の承諾が必要である。
- 4抵当権の設定の登記がされている建物の滅失の登記は、その抵当権の登記を抹消した後でなければ申請することができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
表題部（物理的状況）と権利部（権利関係）の登記手続きにおける申請権者の違いと、更正登記特有の承諾要件。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記法における各種登記（分筆、地目変更、表題部更正、滅失）の申請権者と手続き要件に関する正誤判定問題です。
03
知識背景
不動産登記法は、不動産の物理的状況（表題部）と権利関係（権利部）を公示する手続きを定めた法律です。本問は特に、登記の申請を誰が行うか…
04
覚え方
更正は真実の所有者が申請、表題部の承諾が必要。分筆は所有者のみ、滅失は抵当権関係なし。
05
試験のコツ
申請権者の範囲（誰が申請できるか）
・登記の順序（どの登記を先にするか）
・添付情報や承諾書の要否
06
実務での見え方
土地の売買において、登記簿上の地目と現況が異なる場合、売主は地目変更登記を申請する必要があります。また、共有名義の土地を分けて売却す…
07
よくある間違い
{"mistake":"地上権者が土地の分筆登記を申請できると勘違いする。","why_wrong":"土地の形状を変更する分筆は、…
02深度分析
要約
不動産登記法における各種登記（分筆、地目変更、表題部更正、滅失）の申請権者と手続き要件に関する正誤判定問題です。
法的根拠
不動産登記法（旧法）34条の2不動産登記法（旧法）64条不動産登記法（旧法）60条不動産登記法（旧法）57条民法398条
論理の流れ
選択肢1の分筆登記は所有権者が申請するもので地上権者は不可。選択肢2の地目変更は所有者が申請し、共有者全員の申請は不要。選択肢3の表題部所有者の更正は、真実の所有者が申請し、表題部所有者の承諾が必要となり正しい。選択肢4の滅失登記は抵当権の抹消を待つ必要はない。以上より3が正解。
重要な区別
表題部（物理的状況）と権利部（権利関係）の登記手続きにおける申請権者の違いと、更正登記特有の承諾要件。
各選択肢のポイント
- 分筆登記の申請権者は所有権登記名義人のみであり、地上権者は申請できないため誤り。
- 地目変更登記は所有者が申請できるものであり、共有者全員が申請人となる必要はないため誤り。
- 表題部所有者についての更正登記は、所有者が申請し、表題部所有者の承諾が必要であるため正しい。
- 建物の滅失登記は抵当権の抹消後でなくても申請可能であり、抵当権の存続は登記手続きの前提ではないため誤り。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法は、不動産の物理的状況（表題部）と権利関係（権利部）を公示する手続きを定めた法律です。本問は特に、登記の申請を誰が行うか（申請権者）という手続き的な側面に焦点を当てています。
歴史的背景
本問は1996年の出題であり、当時の「旧不動産登記法」に基づいています。その後2005年に現行の不動産登記法が施行され、手続きが電子化されるなど大きな改正がありましたが、申請権者の基本的な考え方は継承されています。
関連法令
不動産登記法（旧法・現行法）民法不動産登記令
体系的位置づけ
宅建試験の「法令制限」科目における不動産登記法分野に位置づけられ、権利関係の基礎知識として重要な位置を占めています。
前提知識
登記簿の構造（表題部と権利部の区別）、各種登記（設定、移転、変更、更正、抹消）の意味、および申請手続きの基本原則（申請主義）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
更正は真実の所有者が申請、表題部の承諾が必要。分筆は所有者のみ、滅失は抵当権関係なし。
ビジュアル描写
表題部を「不動産の身分証」とイメージし、名前が間違っている（更正）場合、本人（真実の所有者）が訂正を申し出て、間違って書かれた本人（表題部所有者）の許可が必要だと図解します。
重要公式
表題部更正＝真実の所有者申請＋表題部所有者の承諾
関連連想
「更正」は「争い」を解決する手続きなので、関係者双方（真実の所有者と登記上の所有者）の関与が必要と連想する。
比較表
分筆：所有者のみ申請可。地目変更：所有者申請可。表題部更正：真実の所有者申請＋表題部所有者承諾。滅失：所有者申請可（抵当権抹消不要）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回（出題頻度は中程度、法改正に伴い論点が変化することがあります）
重要度
B:重要。手続きの主体は実務でも頻出の論点であるため。
出題パターン
- 申請権者の範囲（誰が申請できるか）
- 登記の順序（どの登記を先にするか）
- 添付情報や承諾書の要否
解法・消去法
「～しなければならない」「～後でなければ」といった絶対的な制約条件が含まれる選択肢は、誤りである可能性が高いため注意深く検証する。
時間戦略
申請権者に関する基本的な知識があれば即答可能な問題であり、迷った場合でも「抵当権抹消が必要」という強い制約肢は消去法で切り捨てやすい。
06実務応用
実務シナリオ
土地の売買において、登記簿上の地目と現況が異なる場合、売主は地目変更登記を申請する必要があります。また、共有名義の土地を分けて売却する際には、分筆登記が必要となります。
実務への影響
正しい登記手続きを行わないと、所有権の移転や抵当権の設定が円滑に進まず、不動産取引が不成立になったり、紛争の原因となったりします。
ケーススタディ
抵当権がついたままの家が火事で焼失した場合、抵当権を抹消するのではなく、まずは建物滅失登記を行います。これにより、固定資産税の課税が停止されるなどの実務的な効果があります。
業界関連性
司法書士や宅地建物取引業者にとって、登記手続きの知識は業務遂行上不可欠であり、顧客への説明にも必要です。
ニュース連動
登記情報のデジタル化や相続登記の義務化に関するニュースと関連し、正しい登記手続きの重要性が高まっています。
07よくある間違い
地上権者が土地の分筆登記を申請できると勘違いする。
なぜ間違えるか:土地の形状を変更する分筆は、所有権の処分に近い性質を持つため、所有者のみに権限があると誤解しやすい。
正しい理解:「土地の形を変える＝所有者の権利」と覚え、利用権者（地上権者など）には物理的変更権がないことを確認する。
抵当権が残っている建物は滅失登記ができないと考える。
なぜ間違えるか:抵当権が付いていると建物を処分できないイメージから、滅失（物理的消滅）の手続きも制限されると誤解する。
正しい理解:「滅失＝事実の届出」と捉え、権利関係の手続き（抹消）とは別物であると区別して覚える。
共有者の登記申請は常に全員で行わなければならないと考える。
なぜ間違えるか:共有物の管理行為や保存行為の原則を拡大解釈し、手続き上も常に全員の関与が必要だと思い込む。
正しい理解:登記の種類ごとに「単独申請可」か「全員申請必要」かを整理し、地目変更は単独可と覚える。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する