問41「自己所有物件の貸借」は免許不要だが、「自己所有物件の売買」は反覆継続すれば免許が必要という最大の区別。

免許の要否過去問

この問題の全体像

この問題は、宅建業法における免許制度の適用範囲、特に「業として行うか否か」の判断基準と「自己所有物件の貸借」に関する例外規定を問うものです。

平成8年問41

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1宅地建物取引業者Ａが、Ｂを代理して、Ｂの所有するマンションを不特定多数の者に反覆継続して分譲する場合、Ｂは、免許を受ける必要はない。
2Ｃの所有する業務用ビルを賃借しているＤが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、Ｃ及びＤは、免許を受ける必要はない。
3Ｅが、自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき、Ｅは、免許を受ける必要はない。
4Ｆが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反覆継続して行う場合、Ｆは、免許を受ける必要はない。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

「自己所有物件の貸借」は免許不要だが、「自己所有物件の売買」は反覆継続すれば免許が必要という最大の区別。

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深度分析

この問題は、宅建業法における免許制度の適用範囲、特に「業として行うか否か」の判断基準と「自己所有物件の貸借」に関する例外規定を問うも…

知識背景

宅建業法の免許制度は、誰が業者として規制を受けるかを定める根幹部分です。「業」とは、不特定多数を相手に反覆継続して行う行為を指します…

覚え方

「売るなら免許、貸すなら不要」。自分の家を貸す大家さんは免許いらないと覚える。

試験のコツ

自己所有物件の売買と貸借の違い・リゾート会員権やゴルフ会員権の取扱い・「業」としての反覆継続性の有無

実務での見え方

不動産投資家がアパートを経営する場合、大家は免許不要だが、管理会社が入居者募集の媒介をするなら免許が必要。

よくある間違い

{"mistake":"「反覆継続」を「毎日行う」と勘違いし、年に数回なら業ではないと誤解する。","why_wrong":"継続性…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法2条3項（宅地建物取引業の定義）宅地建物取引業法2条2項（宅地建物取引の定義）宅地建物取引業法3条（免許）

論理の流れ

宅建業法では、不特定多数の者を相手に反覆継続して取引を行う場合を「業」とみなし免許を要求します。選択肢2は「転貸」すなわち賃貸借であり、自己の所有権または賃借権に基づいて行う貸借行為は、たとえ反覆継続しても「業」には該当しないと解釈されています。一方、選択肢1と3は「売買」であり、反覆継続して行えば業として免許が必要です。選択肢4は権利の売買の媒介であり免許が必要です。

重要な区別

「自己所有物件の貸借」は免許不要だが、「自己所有物件の売買」は反覆継続すれば免許が必要という最大の区別。

各選択肢のポイント

自己所有物件を不特定多数に反覆継続して分譲する場合は業に該当し、Bも免許が必要。
自己所有物件の貸借は、反覆継続して行っても業として行うものには該当しないため免許不要。
数年にわたり毎年行うなら反覆継続性があり、業として行うものと認められるため免許が必要。
リゾートクラブ会員権の売買は権利の売買に該当し、その媒介を業として行うには免許が必要。

03知識背景

テーマ概要

宅建業法の免許制度は、誰が業者として規制を受けるかを定める根幹部分です。「業」とは、不特定多数を相手に反覆継続して行う行為を指しますが、自己所有物件の貸借など、例外的に免許を要しないケースが存在します。

歴史的背景

消費者保護の観点から、不動産取引の専門家を規制するために制定されました。リゾート法の改正などに伴い、リゾート会員権なども取引対象として明確化されました。

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