平成22年(2010)本試験

問26

免許の要否過去問

この問題の全体像

本問は宅建業法の免許制度における適用除外規定と届出制度について問うている。特に信託会社、農業協同組合、破産管財人等の特別な地位にある者の取扱いが論点となる。宅建業法第77条（信託会社等の特例）、第78条（適用除外）の正確な理解が求められ、免許不要でも届出が必要な場合があることを理解する必要がある。各選択肢では、適用除外の要件と範囲、業の定義、媒介業者の地位等が複合的に問われており、条文の正確な読解力が試されている。

平成22年問26

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
4信託業法第３条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

本問は宅建業法の免許制度における適用除外規定と届出制度について問うている。

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深度分析

本問は宅建業法の免許制度における適用除外規定と届出制度について問うている。特に信託会社、農業協同組合、破産管財人等の特別な地位にある…

知識背景

覚え方

「信託会社は免許いらずも届出必要」と覚える。SIN（信託）→SHIN（申）告で届出を連想。農協は「組合員限定」、破産管財人は「本人の…

試験のコツ

信託会社は免許不要だが届出は必要という二段階の規制を見落としやすい・農業協同組合の適用除外を過度に広く解釈してしまう・破産管財人…

実務での見え方

実務では信託銀行が不動産仲介業務を行う際、宅建業免許は不要だが国土交通大臣への届出が必要となる。また農協が組合員以外への農地転用物件…

よくある間違い

{"mistake":"信託会社は完全に宅建業法の適用外なので何の手続きも不要と考える","why_wrong":"宅建業法第77条…

02深度分析

要約

法的根拠

宅建業法第77条宅建業法第78条宅建業法第2条第2号

論理の流れ

信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅建業を営む場合、宅建業免許は不要だが国土交通大臣への届出が必要である。

重要な区別

「信託会社は免許いらずも届出必要」と覚える。SIN（信託）→SHIN（申）告で届出を連想。農協は「組合員限定」、破産管財人は「本人のみ除外、媒介業者は別」と整理する。

各選択肢のポイント

選択肢1について、宅建業法第78条第2項により農業協同組合は適用除外だが、農地転用の販売代理は宅建業に該当するため、この記述は誤りである。
選択肢2について、他人物の転貸は宅建業法第2条第2号の「宅地建物取引業」に該当し免許が必要。自己所有物の賃貸は同条の業の定義に含まれないため免許不要だが、記述の前半が誤りである。
選択肢3について、破産管財人自体は宅建業法第78条第1項により適用除外だが、その媒介を業として営む者は通常の宅建業者であり免許が必要である。
正しい。信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅建業を営む場合、宅建業免許は不要だが国土交通大臣への届出が必要である。

03知識背景

テーマ概要

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