平成15年(2003)本試験
問30
免許の要否過去問
この問題の全体像
宅建業法における「免許不要」の例外規定に関する問題です。特に地方公共団体や公社等の公的機関が行う取引は、業として行っても免許を要しないかどうかが論点となります。
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1建設会社Ａが、所有宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者Ｂの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Ａは免許を受ける必要はない。
- 2農業協同組合Ｃが、所有宅地を10区画に分割し、倉庫の用に供する目的で、不特定多数に継続して販売する場合、Ｃは免許を受ける必要はない。
- 3甲県住宅供給公社Ｄが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。
- 4宅地建物取引士Ｅが、Ｅ名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Ｅが宅地建物取引業者Ｆに勤務していれば、Ｅは免許を受ける必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における「免許不要」の例外規定に関する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における「免許不要」の例外規定に関する問題です。特に地方公共団体や公社等の公的機関が行う取引は、業として行っても免許を要しな…
03
知識背景
このテーマは、宅建業法の適用範囲を定める基本的事項です。誰が免許を必要とし、誰が免除されるのかを定めた「免許制度の適用除外」について…
04
覚え方
「免許いらない公の機関」は、都道府県・市町村・公社・信託・銀行。農協は「建物」だけはOK。
05
試験のコツ
農協の宅地分譲（免許必要）
・信託会社の業務（免許不要）
・地方公共団体の行為（免許不要）
06
実務での見え方
デベロッパーが大規模な宅地造成を行う際、その販売主体が「地方住宅供給公社」である場合、宅建業者の媒介契約を結ぶ際に相手方の免許番号の…
07
よくある間違い
{"mistake":"農業協同組合は全ての取引で免許が不要だと勘違いする。","why_wrong":"農協は「建物」については免…
02深度分析
要約
宅建業法における「免許不要」の例外規定に関する問題です。特に地方公共団体や公社等の公的機関が行う取引は、業として行っても免許を要しないかどうかが論点となります。
法的根拠
宅地建物取引業法第2条第1号宅地建物取引業法第2条第2号宅地建物取引業法第2条第3号宅地建物取引業法第77条
論理の流れ
まず、その行為が「業として」行われるか（不特定多数への継続的供給）を判断します。次に、その主体が免許制度の適用除外者に該当するかを検討します。選択肢3の「県住宅供給公社」は法第2条第3号の適用除外者であるため、免許は不要となり正解となります。他の選択肢は適用除外に該当せず、業として行うなら免許が必要です。
重要な区別
「業として」行う取引であっても、国・地方公共団体・公社等の公的機関や信託会社等は免許を要しないという例外規定の適用有無を正確に見極めることです。
各選択肢のポイント
- 建設会社が自ら所有地を分譲する場合、業者の代理を利用していても、業として行うなら免許が必要です。
- 農協は宅地の取引については免許免除の適用がなく、業として行う場合には免許が必要です。
- 地方住宅供給公社は宅建業法第2条第3号の適用除外者であり、業として行っても免許は不要です。
- 宅建士が個人名義で業として媒介を行う場合、勤務先の業者とは別に、個人として免許を取得する必要があります。
03知識背景
テーマ概要
このテーマは、宅建業法の適用範囲を定める基本的事項です。誰が免許を必要とし、誰が免除されるのかを定めた「免許制度の適用除外」について、具体的な機関名と取引の態様を問います。
歴史的背景
宅建業法は消費者保護を目的としていますが、公共性の高い機関による事業は監督が行き届いている等の理由から、免許制度の枠外に置く経緯があります。
関連法令
宅地建物取引業法第2条（定義）宅地建物取引業法第3条（免許）地方住宅供給公社法
体系的位置づけ
宅建業法の総則部分に位置づけられ、試験の最初の段階で問われる基礎知識です。全ての取引規制の前提となるため、重要度は極めて高いです。
前提知識
「業として行う」とは、不特定多数の者を対象に、継続して反復して取引を行うことを指すという基本概念を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「免許いらない公の機関」は、都道府県・市町村・公社・信託・銀行。農協は「建物」だけはOK。
ビジュアル描写
「公」という文字がつく機関（公社など）には「免許なし」のシールを貼るイメージ。逆に民間企業や農協（土地）には「免許必要」のシールを貼る。
重要公式
業として行う ＋ 適用除外者（公社等） ＝ 免許不要
関連連想
「住宅供給公社」は公的な住宅供給を担うため、免許がなくても信頼できると連想する。
比較表
【免許不要】公社・都道府県・信託銀行
【免許必要】農協（宅地）・建設会社・個人宅建士
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。基礎中の基礎なので必ず正解したい。
出題パターン
- 農協の宅地分譲（免許必要）
- 信託会社の業務（免許不要）
- 地方公共団体の行為（免許不要）
解法・消去法
選択肢に「農協」と「宅地」の組み合わせがあれば、それは免許が必要なので誤り。「公社」や「都道府県」があれば正解候補として残す。
時間戦略
適用除外者のリストが頭に入っていれば、選択肢をスキャンして公社等の単語を見つけるだけで即答できるため、10秒以内で判断可能。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが大規模な宅地造成を行う際、その販売主体が「地方住宅供給公社」である場合、宅建業者の媒介契約を結ぶ際に相手方の免許番号の確認が不要となる場面があります。
実務への影響
公的機関が関与する案件では、手続きや規制が民間業者とは異なるため、実務家は相手方の属性を正確に把握する必要があります。
ケーススタディ
ある市が行う土地売却の場合、市は免許を持っていませんが、その販売の代理を宅建業者が行うことは可能です。この場合、業者は免許を必要としますが、市は必要ありません。
業界関連性
不動産取引の相手方が誰かによって、適用法規や契約実務が変わるため、業界全体での基礎知識です。
ニュース連動
都市再生事業や公的住宅の整備ニュースなどで、地方住宅供給公社の名前を聞いた際に免許制度との関連を思い出すことができます。
07よくある間違い
農業協同組合は全ての取引で免許が不要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:農協は「建物」については免許不要ですが、「宅地」については免許が必要という例外規定があるため。
正しい理解:「農協はノーチェンジ（建物のみOK）」と覚え、土地はダメだと意識する。
宅建士が個人名義で業務を行う場合、所属業者がいれば免許不要と考える。
なぜ間違えるか:免許は「業者」ごとに必要であり、個人名義で事業を行うなら個人として免許を取得しなければならないため。
正しい理解:「業者＝免許」のセットで考え、名義が異なれば免許も別と認識する。
「代理」を依頼すれば、本人（委託者）は免許不要と誤解する。
なぜ間違えるか:代理を依頼しても、本人自身が業として行うことには変わりがないため。
正しい理解:「免許が必要なのは『行為の主体』」と考え、誰が儲かるか（実質的な業者）を見極める。
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