問29価格の乖離と手法の適用可否の区別。乖離があっても手法は適用可能であり、むしろ乖離の分析が重要となる。

税・その他不動産鑑定評価基準過去問

この問題の全体像

不動産鑑定評価の三つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義や適用原則に関する理解を問う問題。特に市場価格が変動する際の収益還元法の適用可否についての誤った記述を選ぶ。

平成9年問29税・その他

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。
2原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
3取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。
4市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので、土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。

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POINT

この問題のポイント

価格の乖離と手法の適用可否の区別。乖離があっても手法は適用可能であり、むしろ乖離の分析が重要となる。

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深度分析

不動産鑑定評価の三つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義や適用原則に関する理解を問う問題。特に市場価格が変動する際の収…

知識背景

不動産の鑑定評価は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を基本とする。これらを単独または併用し、最終的な価格を均衡・調整して決…

覚え方

「原収取（げんしゅうとり）」で三手法を暗記。原価法、収益還元法、取引事例比較法。

試験のコツ

三つの手法の定義と特徴・減価償却の方法（耐用年数法と観察減価法）・価格時点の修正と事情補正

実務での見え方

バブル期の土地高騰時、銀行が融資の担保評価を行う際、市場価格だけでなく収益性もチェックして過剰融資を防ぐ。

よくある間違い

{"mistake":"市場価格が高い時は収益還元法は使えないと誤解する。","why_wrong":"乖離があっても、投資価値を測…

02深度分析

要約

法的根拠

不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準第1章総論不動産鑑定評価基準第2章各論民法第90条（公序良俗）

論理の流れ

選択肢1は三つの手法と併用原則で正しい。選択肢2は減価の算定方法で正しい。選択肢3は取引事例比較法の手順で正しい。選択肢4は、市場価格と収益価格の乖離が生じても、収益還元法が適用できなくなるわけではない。価格の妥当性を判定する一つの指標として依然として有効であるため、誤り。

重要な区別

価格の乖離と手法の適用可否の区別。乖離があっても手法は適用可能であり、むしろ乖離の分析が重要となる。

各選択肢のポイント

三つの手法を併用して価格を均衡させるのが鑑定評価の基本原則であるため正しい。
耐用年数法と観察減価法を併用することで、より客観的な減価額を算出できるため正しい。
事例の収集から補正、修正、比較を行い試算価格を導く手順は定義通りであるため正しい。
乖離が大きくても収益還元法は適用可能。手法自体が無効になるわけではないため誤り。

03知識背景

テーマ概要

不動産の鑑定評価は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を基本とする。これらを単独または併用し、最終的な価格を均衡・調整して決定するプロセスを理解することが重要である。

歴史的背景

不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士が公正な鑑定評価を行うための技術的基準として制定され、その後の経済情勢の変化に対応して改正されてきた。

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