平成10年(1998)本試験
問36「損害賠償2割で満杯、違約金入らず」で覚える。預り金は「50万超で保全」、クーリングオフは「書面から8日」、瑕疵担保は「最低2年」と語呂で記憶。
８つの規制過去問
この問題の全体像
本問は宅建業法第38条の損害賠償額の予定制限に関する問題である。宅建業者が自ら売主となる場合、買主保護のため損害賠償額の予定は売買代金の10分の2以下に制限され、違約金との合計も同様に制限される。各選択肢では、預り金の保全措置、損害賠償額と違約金の制限、クーリングオフ、瑕疵担保責任の期間制限という宅建業法の8種制限の主要論点が問われており、それぞれの要件と効果を正確に理解する必要がある。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1売買契約の締結に際し、ＡがＢから預り金の名義をもって50万円を受領しようとする場合で、当該預り金が売買代金に充当されないものであるとき、Ａは、国土交通省令で定める保全措置を講じなければならない。
- 2売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には、違約金を定めることはできない。
- 3ＢがＡの事務所で買受けの申込みをし、１週間後にＢの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該契約を締結した日から８日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の２の規定により契約を解除することができる。
- 4売買契約でＡの債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定した場合は、その宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべきＡの責任に関し、ＢがＡに通知すべき期間をその宅地の引渡しの日から１年となる特約をすることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「損害賠償2割で満杯、違約金入らず」で覚える。預り金は「50万超で保全」、クーリングオフは「書面から8日」、瑕疵担保は「最低2年」と語呂で記憶。
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02
深度分析
本問は宅建業法第38条の損害賠償額の予定制限に関する問題である。宅建業者が自ら売主となる場合、買主保護のため損害賠償額の予定は売買代…
03
知識背景
本問は宅建業法第38条の損害賠償額の予定制限に関する問題である。宅建業者が自ら売主となる場合、買主保護のため損害賠償額の予定は売買代…
04
覚え方
「損害賠償2割で満杯、違約金入らず」で覚える。預り金は「50万超で保全」、クーリングオフは「書面から8日」、瑕疵担保は「最低2年」と…
05
試験のコツ
預り金50万円ちょうどの場合は保全措置不要だが、50万円超で必要と混同しやすい
・クーリングオフは契約締結日ではなく書面交付日から8…
06
実務での見え方
実務では、売買契約書作成時に損害賠償額の予定条項を設ける際、売買代金の2割以下に設定し、違約金条項との重複に注意する。預り金受領時は…
07
よくある間違い
{"mistake":"損害賠償額2割でも違約金を別途定められると考える","why_wrong":"宅建業法第38条第2項により、…
02深度分析
要約
本問は宅建業法第38条の損害賠償額の予定制限に関する問題である。宅建業者が自ら売主となる場合、買主保護のため損害賠償額の予定は売買代金の10分の2以下に制限され、違約金との合計も同様に制限される。各選択肢では、預り金の保全措置、損害賠償額と違約金の制限、クーリングオフ、瑕疵担保責任の期間制限という宅建業法の8種制限の主要論点が問われており、それぞれの要件と効果を正確に理解する必要がある。
法的根拠
宅建業法第38条宅建業法第41条の2宅建業法第37条の2宅建業法第40条
論理の流れ
正解は2。宅建業法第38条により、損害賠償額の予定が売買代金の2割を超える場合は無効となり、違約金との合計も2割以下に制限される。
重要な区別
「損害賠償2割で満杯、違約金入らず」で覚える。預り金は「50万超で保全」、クーリングオフは「書面から8日」、瑕疵担保は「最低2年」と語呂で記憶。
各選択肢のポイント
- 選択肢1について、宅建業法第41条の2第1項により、売買代金に充当されない預り金が50万円を超える場合は保全措置が必要だが、50万円ちょうどの場合は不要である。
- 選択肢2では損害賠償額を売買代金の2割と予定しているため、これが上限に達しており、追加で違約金を定めることは宅建業法第38条に違反し許されない。
- 選択肢3について、宅建業法第37条の2のクーリングオフは、事務所等以外の場所で契約締結した場合に適用される。申込みが事務所でも契約が喫茶店なら適用対象となる。
- 選択肢4について、宅建業法第40条第1項により、瑕疵担保責任の期間制限は引渡し日から2年を下回ることはできない。1年とする特約は無効である。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業法第38条の損害賠償額の予定制限に関する問題である。宅建業者が自ら売主となる場合、買主保護のため損害賠償額の予定は売買代金の10分の2以下に制限され、違約金との合計も同様に制限される。各選択肢では、預り金の保全措置、損害賠償額と違約金の制限、クーリングオフ、瑕疵担保責任の期間制限という宅建業法の8種制限の主要論点が問われており、それぞれの要件と効果を正確に理解する必要がある。
関連法令
宅建業法第38条宅建業法第41条の2宅建業法第37条の2宅建業法第40条
体系的位置づけ
８つの規制。根拠：宅建業法第38条、宅建業法第41条の2、宅建業法第37条の2、宅建業法第40条
04記憶テクニック
語呂合わせ
「損害賠償2割で満杯、違約金入らず」で覚える。預り金は「50万超で保全」、クーリングオフは「書面から8日」、瑕疵担保は「最低2年」と語呂で記憶。
重要公式
「損害賠償2割で満杯、違約金入らず」で覚える。預り金は「50万超で保全」、クーリングオフは「書面から8日」、瑕疵担保は「最低2年」と語呂で記憶。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 預り金50万円ちょうどの場合は保全措置不要だが、50万円超で必要と混同しやすい
- クーリングオフは契約締結日ではなく書面交付日から8日以内という起算点を間違えやすい
- 損害賠償額2割の場合、違約金併用不可だが、2割未満なら併用可能という境界を見落としがち
- 瑕疵担保責任の最低期間2年を1年と混同しやすい
- 損害賠償額2割でも違約金を別途定められると考える
- 預り金50万円でも保全措置が必要と考える
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、売買契約書作成時に損害賠償額の予定条項を設ける際、売買代金の2割以下に設定し、違約金条項との重複に注意する。預り金受領時は50万円を超える場合の保全措置準備、契約締結場所によるクーリングオフ適用の判断、瑕疵担保責任期間の適切な設定が重要となる。
実務への影響
実務では、売買契約書作成時に損害賠償額の予定条項を設ける際、売買代金の2割以下に設定し、違約金条項との重複に注意する。預り金受領時は50万円を超える場合の保全措置準備、契約締結場所によるクーリングオフ適用の判断、瑕疵担保責任期間の適切な設定が重要となる。
07よくある間違い
損害賠償額2割でも違約金を別途定められると考える
なぜ間違えるか:宅建業法第38条第2項により、損害賠償額の予定と違約金の合計が売買代金の10分の2を超える部分は無効となるため
正しい理解:損害賠償額の予定と違約金は合算して2割以下という制限を正確に記憶する
預り金50万円でも保全措置が必要と考える
なぜ間違えるか:宅建業法第41条の2第1項は50万円を超える場合に保全措置を義務付けており、50万円ちょうどは対象外
正しい理解:50万円超という要件を「を超える」という文言で正確に覚える
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