平成10年(1998)本試験平成10年の全50問を、
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平成10年(1998)宅地建物取引士本試験の全50問。各問の8視点解説つきで、本番形式の感覚と論点理解を同時に深められます。
50問
本試験収録
13.9%
合格率
30点
合格点
平成10年 出題構成
この年の科目別出題
全 50 問の科目別の構成。配点と問題数の対応が一目で分かります。
宅建業法 16
権利関係 15
法令上の制限 10
税・その他 9
宅建業法 16問 (32%) ・配点 20点権利関係 15問 (30%) ・配点 14点法令上の制限 10問 (20%) ・配点 8点税・その他 9問 (18%) ・配点 8点
平成10年 全50問
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宅建業法16問 ・ 本試験配点 20点
問302 - 宅地建物取引士登録移転時の有効期間の取り扱い（通算かリセットか）と、講習受講時期の基準（申請前か満了前か）の区別。問311 - 宅地建物取引業・免許「役員等（実質的支配力を有する者・政令使用人）」の犯罪は法人の責任になるが、「一般従業者（専任宅建士であっても役員でない者）」の個人的な犯罪は法人の免許取消事由にならない点。問325 - 業務上の規制行政手続法における「聴聞」と「弁明の機会」の使い分けと、監督処分における「任意」と「義務」の区別。問331 - 宅地建物取引業・免許役員変更の届出義務は「常勤・非常勤」を問わない点と、免許の効力が消滅する場合（他県移転）と単なる変更届出で済む場合の区別。問345 - 業務上の規制「広告」と「注文受領」それぞれで明示が必要である点、注文受領時は「口頭」で足りる点、および相手方が業者であっても明示義務が免除されない点を区別すること。問356 - 媒介契約「物件情報・取引条件」は登録するが、「所有者の個人情報」は登録しないという区別。問369 - 8種制限「損害賠償2割で満杯、違約金入らず」で覚える。預り金は「50万超で保全」、クーリングオフは「書面から8日」、瑕疵担保は「最低2年」と語呂で記憶。問373 - 営業保証金営業保証金の覚え方：「本支店まとめて主事務所、供託届出セットで開始、失効時は公告→届出で完了」。手続きの順序と一体性を意識して覚える。問384 - 保証協会「分担金は業者が金銭で、保証金は協会が証券で」と覚える。業者は「金銭分担」、協会は「証券供託」の語呂で区別。処分は「指示→停止→取消」の段階順。問397 - 35条書面「書面を作成した業者」と「実際に説明を行った取引士」の区別。記名押印は説明を行った取引士全員に必要。問4010 - 報酬関連報酬計算の覚え方：「交換は高い方、貸借は権利金＋借賃12倍、消費税は受領業者基準」。アイウの順で「違法・適法・違法」と覚える。計算式「3%＋6万円」は400万円超の基本パターン。問417 - 35条書面売買と賃貸で説明事項が異なる点（容積率・規約等は売買のみ）、および「定めがない場合」も説明が必要な点を区別すること。問425 - 業務上の規制「取引態様が決まっていない」ことと「取引態様を明示しなくてよい」ことは別物である点。未定の場合は「未定」と明示が必要。問438 - 37条書面35条書面は「宅建士による口頭説明」が必要だが、37条書面は「宅建士の記名押印と交付」が必要であり、口頭説明義務はない点を区別すること。問442 - 宅地建物取引士住所変更は「届出」、事務所変更は「変更の登録」。手続きの種類と期限（遅滞なく）の組み合わせが正解の分かれ目。問456 - 媒介契約「専任なら7日でレインズ登録、成立したら遅滞なく通知」「専属専任は週1報告、一般媒介は登録なし」と覚える。数字の語呂合わせ：「なな（7）日でレインズ、しゅう（週）1報告」
権利関係15問 ・ 本試験配点 14点
問15 - 所有権・共有・占有権・用益物権登記欠缺を主張する正当な利益を有する「第三者」か否かの判断。特に賃借人と建物登記の関係。問24 - 条件・期間・時効取得時効による所有権取得が「原始取得」である点を理解し、登記の対抗問題（民法177条）が適用されないことを区別する。問39 - 賃貸借契約質権設定の「時期（契約終了前でも可）」と「対抗要件（確定日付が必要）」、そして質権者の「直接取立権（承諾不要）」を正確に区別すること。問47 - 債権総則（保証・連帯債務など）連帯保証人には「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」がない点が、普通保証人との最大の違いです。問56 - 担保物権（抵当権など）抵当権の実行時に所有権を保持する方法は「競落」だけでなく「代価弁済」や「抵当権消滅請求」がある点。問69 - 賃貸借契約原賃貸借の終了事由が「合意解除」か「債務不履行等の法定解除」かによって、転借人の地位が異なる点を区別すること。問72 - 意思表示詐欺取消しは善意の第三者に抗えないが、強迫取消しは第三者にも抗える（96条3項の適用がない）という最大の違いを正確に識別すること。問88 - 売買契約「履行の拒絶（同時履行の抗弁）」と「解除の要件」の区別。解除するためには「提供」が必要だが、単に履行を拒否するだけなら提供は不要。問910 - その他の契約「贈与者による履行の完了」と「受贈者による第三者への処分」を明確に区別すること。履行はあくまで贈与者の行為か否かがポイント。問1013 - 家族法（親族・相続）相続の放棄の取消しは、詐欺等があっても家庭裁判所に申し立てる必要があり、他の相続人への意思表示では効力を生じない点。問1114 - 借地借家法（土地）建物の再築には地主の「承諾」が必要であり、これがない場合の地主の権利行使は「解約の申入れ」である点。問1215 - 借地借家法（建物）更新拒絶の正当な事由判断において、原賃貸人と賃借人だけでなく、転借人の事情も考慮されるか否か。問1316 - 区分所有法建替え決議における反対者の売渡請求権の相手方は、個別の賛成者ではなく、管理組合（管理者）である点。問1417 - 不動産登記法登記原因が「当事者の意思表示（売買、贈与等）」か「法律の規定（相続、混同等）」かを区別すること。問1517 - 不動産登記法仮登記の本登記における第三者の承諾の要否と、抹消手続きにおける単独申請の可否を区別すること。
法令上の制限10問 ・ 本試験配点 8点
問163 - 国土利用計画法正解は1問171 - 都市計画法特別用途地区は「強化のみ」ではなく「緩和も可能」である点と、地区計画が用途地域外でも定められる特定の要件（再開発等）を理解しているか。問181 - 都市計画法開発行為（区画形質の変更）と単なる建築行為の違い、および区域ごとの面積要件（1,000㎡、3,000㎡、1ha）の区別。問191 - 都市計画法「設計の変更」と「区域の変更」では手続きが異なり、区域変更は届出ではなく許可変更が必要である点を区別する。問202 - 建築基準法新築と改築における「10㎡以内」の例外規定の適用範囲の違い。特に改築では特殊建築物等には適用されない点。問212 - 建築基準法第一種低層住居専用地域の厳しい制限（店舗は150㎡以下など）と、それ以外の地域での緩和、特に店舗面積の制限違いを区別することです。問222 - 建築基準法敷地の併合時には容積率・建蔽率ともに「加重平均」を用いること、および角地の緩和が「10分の1（または5分の1）」である点を正確に区別する。問235 - 土地区画整理法換地処分は「工事完了」が要件だが、「区域の全部」完了である必要はなく「一部」でも可能である点と、保留地の取得時期が公告の翌日である点。問244 - 農地法農地の「権利移動（3条・5条）」と「転用（4条・5条）」の組み合わせ、および「相続」による場合は許可不要である点を区別すること。問257 - その他の法令建築基準法39条の災害危険区域における規制を定めるのが「都道府県の条例」であるか、「市町村の規則」であるかを区別する点。
税・その他9問 ・ 本試験配点 8点
問265 - 登録免許税適用対象が「個人」の「居住用」家屋に限定されるか否か、特に「法人所有」が除外される点が最大の判断ポイント。問273 - 所得税正解は2問281 - 不動産取得税不動産取得税（都道府県税、標準4%）と登録免許税（国税、住宅1.4%）の区別、および新築住宅の控除額の正確な記憶。問292 - 不動産鑑定評価基準原価法における再調達原価の算定困難性と、手法の適用可否を区別すること。困難であっても推定により適用は可能。問463 - 不動産の需給・統計統計データの「増減のトレンド」と「具体的な数値」の正確性を見極めることです。特に消費税増税前後の特異な動きを理解する鍵となります。問471 - 住宅金融支援機構法正解は1問485 - 建物の形質・構造及び種別木材の含水率と強度の関係。気乾状態（含水率約15%）が最も強度が高く、湿潤状態では強度が低下する。問492 - 不当景品類及び不当表示防止法「事実を伝えているか」と「消費者が誤認しないか」の違い。特に不利な事実（再建築不可等）の明示の有無がポイント。問504 - 土地の形質・地積・地目及び種別自然状態での「浸透・遅延流出」と、都市化による「表面流出・急速集中」という流出メカニズムの違い。
さあ、はじめよう
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