平成11年(1999)本試験
問29直接還元法で用いる収益は、総収益から総費用を控除した「純収益」でなければならない点。
税・その他不動産鑑定評価基準過去問
この問題の全体像
不動産鑑定評価の3つの基本手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義に関する理解を問う問題。特に選択肢4の直接還元法において、還元の対象となる「純収益」と「総収益」の区別が正解の鍵となる。
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
- 2原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある。
- 3取引事例比較法における取引事例は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るものから、また対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちからも選択できる。
- 4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現価の総和を求める手法であり、そのうちの直接還元法では、対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
直接還元法で用いる収益は、総収益から総費用を控除した「純収益」でなければならない点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産鑑定評価の3つの基本手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義に関する理解を問う問題。特に選択肢4の直接還元法において、…
03
知識背景
不動産の価格を求める手法は、価格時点における適正な価格を形成する要因に基づき、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つに大別される。…
04
覚え方
直接還元は『純』粋に、DCFは『未来』へ。総収益はダメ。
05
試験のコツ
各手法の定義や計算式の一部を書き換えた誤り選択肢
・用語の組み合わせの間違い（例：再調達原価と積算価格の混同）
・適用可能な事例の範…
06
実務での見え方
投資用マンションの購入を検討する際、銀行が融資判断のために実施する鑑定評価において、実際の賃料収入から経費を差し引いた正味の収益（純…
07
よくある間違い
{"mistake":"直接還元法で総収益をそのまま使って計算してしまう。","why_wrong":"用語の定義を曖昧に覚えている…
02深度分析
要約
不動産鑑定評価の3つの基本手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義に関する理解を問う問題。特に選択肢4の直接還元法において、還元の対象となる「純収益」と「総収益」の区別が正解の鍵となる。
法的根拠
不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準 第11章（価格を求める手法）不動産鑑定評価基準 第14章（原価法）不動産鑑定評価基準 第15章（取引事例比較法）不動産鑑定評価基準 第16章（収益還元法）
論理の流れ
まず、選択肢1の3つの手法の分類が正しいことを確認する。次に、選択肢2の原価法における再調達原価と減価修正の関係、選択肢3の取引事例の地域範囲に関する記述が基準通り正しいことを確認する。最後に選択肢4の収益還元法について、直接還元法の計算式は「価格＝純収益÷還元利回り」であるため、「総費用を控除する前の総収益」とする記述は誤りであると判断する。
重要な区別
直接還元法で用いる収益は、総収益から総費用を控除した「純収益」でなければならない点。
各選択肢のポイント
- 鑑定評価の3手法は、原価法・取引事例比較法・収益還元法に大別されるのが基本であるため正しい。
- 再調達原価を求め、それに対して減価修正を行って積算価格を算出するのが原価法の手順であるため正しい。
- 原則は近隣地域等であるが、必要に応じて周辺地域や代替競争不動産の事例も利用できるため正しい。
- 直接還元法は「純収益」を還元利回りで還元して求めるものであり、「総収益」を用いるのは誤りである。
03知識背景
テーマ概要
不動産の価格を求める手法は、価格時点における適正な価格を形成する要因に基づき、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つに大別される。これらはそれぞれ着目する点（コスト、市場取引、収益性）が異なり、不動産の特性に応じて適用され、最終的な価格は3手法を総合的に勘案して決定される。
歴史的背景
日本の不動産鑑定評価制度は、戦後の米国の制度を導入し、1964年の不動産の鑑定評価に関する法律制定により体系化された。その後、バブル崩壊や不良債権問題を経て、より透明性の高い評価基準への改正が重ねられてきた。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準建築基準法民法
体系的位置づけ
宅建士試験の「宅建業法」以外の法令制限分野における重要な知識であり、不動産の価値評価の基礎として位置づけられる。
前提知識
不動産の価格形成要因、再調達原価と減価修正の意味、取引事例における時点修正・状況補正、純収益と還元利回りの定義を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
直接還元は『純』粋に、DCFは『未来』へ。総収益はダメ。
ビジュアル描写
給料明細をイメージ。総収益は額面、純収益は手取り。家賃収入から管理費や修繕費を引いた残りの「手取り」で不動産の価値を判断するイメージ。
重要公式
価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り
関連連想
『純』粋な利益だけが元本を生む。経費を引いていない数字は嘘っぽいと連想する。
比較表
原価法：コストベース（新築価格から減価）、取引事例比較法：市場ベース（類似事例との比較）、収益還元法：利益ベース（賃料収入等から算出）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A: 鑑定評価の基本定義は頻出かつ重要
出題パターン
- 各手法の定義や計算式の一部を書き換えた誤り選択肢
- 用語の組み合わせの間違い（例：再調達原価と積算価格の混同）
- 適用可能な事例の範囲に関する細かい条件の提示
解法・消去法
原価法と取引事例比較法の記述が教科書通りの正確な表現であれば、消去法で収益還元法の記述を疑うのが有効。
時間戦略
定義問題は知識があれば即答可能。迷った場合、他の明らかに正しい選択肢を消去して残りを比較する。
06実務応用
実務シナリオ
投資用マンションの購入を検討する際、銀行が融資判断のために実施する鑑定評価において、実際の賃料収入から経費を差し引いた正味の収益（純収益）に基づいて資産価値を算出する。
実務への影響
誤った評価（総収益を使うなど）を行うと、物件の過大評価につながり、投資家の回収不能や金融機関の不良債権化を招くリスクがある。
ケーススタディ
あるオフィスビルの鑑定で、表面利回り（総収益ベース）だけで判断せず、NOI（純収益）ベースで評価し直した結果、適正な価格の80%に修正された事例がある。
業界関連性
不動産投資信託（REIT）や不動産証券化において、資産価値算定の根幹をなす技術。
ニュース連動
低金利環境下での不動産価格高騰において、適正な収益還元法による評価が投資バブルの抑制に注目されている。
07よくある間違い
直接還元法で総収益をそのまま使って計算してしまう。
なぜ間違えるか:用語の定義を曖昧に覚えているため、計算式の要素を取り違える。
正しい理解:公式『価格＝純収益÷還元利回り』を暗記し、純収益＝総収益－総費用という関係をセットで覚える。
原価法における減価修正を忘れて、再調達原価をそのまま価格とする。
なぜ間違えるか:建物の経年劣化や機能的陳腐化を考慮することの重要性を理解していない。
正しい理解:「原価法＝新築価格－へたる分（減価）」とイメージする。
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