平成19年(2007)本試験
問29
税・その他不動産鑑定評価基準過去問
この問題の全体像
この問題は不動産鑑定評価基準における三つの価格手法と定義、特に収益還元法の分類に関する知識を問うものです。直接還元法とDCF法の定義の違いを正確に理解しているかが正解の鍵となります。
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 1不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
- 2取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
- 3再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
- 4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法という。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は不動産鑑定評価基準における三つの価格手法と定義、特に収益還元法の分類に関する知識を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は不動産鑑定評価基準における三つの価格手法と定義、特に収益還元法の分類に関する知識を問うものです。直接還元法とDCF法の定義…
03
知識背景
不動産の価格を求めるための三つの基本的な手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義、それぞれの手法から導き出される価格の種類、…
04
覚え方
一期間は直接、多期間はDCF。原価は積み上げ（積算）、事例は比べる（比準）、収益は還元する（収益）。
05
試験のコツ
手法の定義の言い換え
・各手法の適用事例の誤り
・用語（積算価格等）の組み合わせの間違い
06
実務での見え方
投資用不動産の購入検討時、将来の賃料収入や売却価格を予測して現在の適正価格を算出する際にDCF法が用いられます。
07
よくある間違い
{"mistake":"DCF法を一期間の還元法と混同してしまう。","why_wrong":"「還元」という言葉のイメージから、単…
02深度分析
要約
この問題は不動産鑑定評価基準における三つの価格手法と定義、特に収益還元法の分類に関する知識を問うものです。直接還元法とDCF法の定義の違いを正確に理解しているかが正解の鍵となります。
法的根拠
不動産の鑑定評価に関する法律第2条不動産鑑定評価基準 第1章 総論不動産鑑定評価基準 第3章 価格を求める手法不動産鑑定評価基準 第4章 不動産の種類別鑑定評価建物区分所有等に関する法律（参考）
論理の流れ
選択肢1は三つの手法と価格名称の対応が正しい。選択肢2は取引事例の収集基準として正しい。選択肢3は再調達原価の定義として正しい。選択肢4では、DCF法を「一期間の純収益を還元する方法」と定義しているが、これは誤りである。DCF法は将来の多期間にわたる純収益を割り引く手法であり、一期間の還元は直接還元法である。したがって4が誤り。
重要な区別
直接還元法（一期間の純収益を還元利回りで除す）とDCF法（将来の多期間の純収益を現在価値に割引く）の違い。
各選択肢のポイント
- 原価法は積算価格、取引事例比較法は比準価格、収益還元法は収益価格と呼ばれる基準通りの正しい記述。
- 取引事例は適切かつ豊富に収集し、投機的取引など適正さを欠くものは排除すべきとする基準通り。
- 再調達原価は価格時点において対象不動産を再調達するために必要な適正な原価の総額と定義される。
- DCF法は多期間の純収益を割り引く手法であり、一期間の純収益を還元するのは直接還元法である。
03知識背景
テーマ概要
不動産の価格を求めるための三つの基本的な手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義、それぞれの手法から導き出される価格の種類、および適用上の原則について規定しています。
歴史的背景
不動産鑑定評価基準は1964年に制定され、その後経済社会の変化や国際評価基準（IVS）との整合性を図るため数回の改定を経て現在に至ります。特にDCF法の明確化は近年の重要な改正点です。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準地価公示法国土利用計画法建築基準法
体系的位置づけ
宅建士試験の「法令制限」分野における重要な一部であり、不動産の客観的かつ合理的な価格形成を理解するための基礎知識として位置づけられます。
前提知識
不動産の価格形成要因（一般的要因、地域要因、個別的要因）の概念、および「価格時点」の意味を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
一期間は直接、多期間はDCF。原価は積み上げ（積算）、事例は比べる（比準）、収益は還元する（収益）。
ビジュアル描写
直接還元法は「1枚の写真」を評価、DCF法は「動画（未来の数年分の现金流れ）」を評価するイメージで捉える。
重要公式
直接還元法：一期間の純収益／還元利回り。DCF法：Σ（各期純収益／（1＋割引率）^n）。
関連連想
DCFの「D」はDiscount（割引）とDuration（期間が続く）を連想させる。
比較表
直接還元法：一期間の純収益÷還元利回り。DCF法：将来の多期間の純収益を現在価値に割引く。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。用語の定義は頻出であり、実務でも基礎となるため。
出題パターン
- 手法の定義の言い換え
- 各手法の適用事例の誤り
- 用語（積算価格等）の組み合わせの間違い
解法・消去法
明らかに正しい定義の選択肢を先に消去し、DCF法と直接還元法の違いなど、専門用語の定義に注目して絞り込む。
時間戦略
定義問題は知識があれば即答可能。迷った場合でも1分以内で判断し、他の問題に時間を残す。
06実務応用
実務シナリオ
投資用不動産の購入検討時、将来の賃料収入や売却価格を予測して現在の適正価格を算出する際にDCF法が用いられます。
実務への影響
鑑定評価は金融機関の融資担保評価や税制（相続税路線価）の基礎となり、不動産取引の客観的な指標となります。
ケーススタディ
オフィスビルの売却において、単純な利回りではなく、将来の空室リスクや修繕費を考慮したDCF法で算出された価格が提示された。
業界関連性
不動産鑑定士や不動産投資ファンドマネージャーにとって必須の知識であり、取引価格の根拠となります。
ニュース連動
金利変動や不動産市場の価格変動が鑑定評価に与える影響について、ニュースで取り上げられることがあります。
07よくある間違い
DCF法を一期間の還元法と混同してしまう。
なぜ間違えるか:「還元」という言葉のイメージから、単純な割り算を連想しやすいから。
正しい理解:「DCF＝多期間の割引」とセットで暗記し、一期間は「直接還元法」と区別する。
積算価格、比準価格、収益価格のどの手法がどの価格に対応するかを混同する。
なぜ間違えるか:語感が似ており、定義を機械的に覚えていないと混乱するため。
正しい理解:「原価を積み上げる（積算）、事例と比べる（比準）、収益から還元する（収益）」とイメージで覚える。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「不動産鑑定評価基準」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する