平成19年(2007)本試験
問30
宅建士過去問
この問題の全体像
宅建業者における専任宅建士の設置義務、成年者である専任宅建士の設置届出期限、設置義務違反に対する処分、および役員の専任宅建士への算入可否に関する正誤判定問題です。
宅地建物取引士の設置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者Ａは、１棟100戸のマンションを分譲するために案内所を設置し、当該案内所においては売買契約の申込みの受付のみを行うこととした。この場合、Ａは、当該案内所に成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要はない。
- 2宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）は、その事務所において、成年者である宅地建物取引士Ｃを新たに専任の宅地建物取引士として置いた。この場合、Ｂは、30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
- 3宅地建物取引業者Ｄは、その事務所の専任の宅地建物取引士Ｅが３か月間入院したため、法第31条の３に規定する専任の宅地建物取引士の設置要件を欠くこととなったが、その間、同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。この場合、Ｄは指示処分の対象になるが、業務停止処分の対象にはならない。
- 4宅地建物取引業者である法人Ｆの取締役Ｇは宅地建物取引士であり、本店において専ら宅地建物取引業に関する業務に従事している。この場合、Ｆは、Ｇを本店の専任の宅地建物取引士の数のうちに算入することはできない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業者における専任宅建士の設置義務、成年者である専任宅建士の設置届出期限、設置義務違反に対する処分、および役員の専任宅建士への算入可否に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業者における専任宅建士の設置義務、成年者である専任宅建士の設置届出期限、設置義務違反に対する処分、および役員の専任宅建士への算入…
03
知識背景
宅建業者は、その事務所ごとに成年者である専任の宅建士を置かなければなりません。これは、不動産取引の適正化と消費者保護を図るため、専門…
04
覚え方
「置いたら30日、辞めたら2週間」。専任宅建士の設置届出は30日、死亡等の届出は14日（2週間）と覚える。
05
試験のコツ
届出期限の30日と14日の混同
・取締役の専任宅建士算入の可否
・設置義務違反に対する処分内容
06
実務での見え方
新規に支店を開設したり、専任宅建士が退職・転勤したりした際、速やかに所轄の都道府県知事へ届け出を行う実務上のプロセス。
07
よくある間違い
{"mistake":"案内所で契約申込みの受付のみを行う場合、専任宅建士は不要だと考える。","why_wrong":"重要事項説…
02深度分析
要約
宅建業者における専任宅建士の設置義務、成年者である専任宅建士の設置届出期限、設置義務違反に対する処分、および役員の専任宅建士への算入可否に関する正誤判定問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第31条の3（専任の宅地建物取引士の設置等）宅地建物取引業法第48条（専任の宅地建物取引士の設置等の届出）宅地建物取引業法第65条（監督処分）
論理の流れ
選択肢1は、案内所が事務所等に該当するため、契約申込み受付のみであっても専任宅建士が必要であり誤り。選択肢2は、専任宅建士を置いた日から30日以内に届け出る必要があり正しい。選択肢3は、専任宅建士設置義務違反は業務停止処分の対象となるため誤り。選択肢4は、取締役であっても専ら業務に従事していれば専任宅建士に算入できるため誤り。以上より正解は2。
重要な区別
専任宅建士の設置義務違反が、単なる指示処分ではなく、より重い業務停止処分の対象となる重大な違反である点を見抜くこと。
各選択肢のポイント
- 案内所は事務所等に該当するため、契約申込みの受付のみを行う場合でも専任宅建士の設置が必要。
- 専任の宅地建物取引士を置いたときは、30日以内に免許権者に届け出なければならない。
- 専任宅建士の設置要件を欠く状態是正措置を執らない場合、業務停止処分の対象となる。
- 取締役であっても、専ら宅建業に関する業務に従事していれば専任宅建士の数に算入できる。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者は、その事務所ごとに成年者である専任の宅建士を置かなければなりません。これは、不動産取引の適正化と消費者保護を図るため、専門家を常駐させることを義務付けた制度です。
歴史的背景
宅建業法制定当初より、業者の事務所に専門家を配置することは重要な義務とされてきました。その後、事務所だけでなく案内所等にも拡張され、罰則規定も整備されました。
関連法令
宅地建物取引業法第15条（宅地建物取引士の登録）宅地建物取引業法第31条の3宅地建物取引業法第48条
体系的位置づけ
宅建業法における「宅地建物取引士」の章の中核をなす項目であり、業者の組織体制に関する重要な規定です。
前提知識
「事務所等」の定義（事務所、案内所等）、専任宅建士の資格要件（成年者であること）、および役員が専任宅建士になれる条件を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「置いたら30日、辞めたら2週間」。専任宅建士の設置届出は30日、死亡等の届出は14日（2週間）と覚える。
ビジュアル描写
事務所の入り口に「専任宅建士」の名札を掲げているイメージ。名札が足りないと「業務停止」の赤ランプが点灯する。
重要公式
設置届出＝30日以内、死亡等届出＝14日以内、人数不足＝業務停止処分。
関連連想
「30」は「さん（3）じゅう（0）」→「サラリーマン（成年者）」を雇ったら30日以内に届け出と連想する。
比較表
【事務所】専任宅建士必置。【案内所】専任宅建士必置。【契約申込みのみ】専任宅建士必置。【取締役】専ら業務に従事すれば算入可。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ実務でも必須の知識。
出題パターン
- 届出期限の30日と14日の混同
- 取締役の専任宅建士算入の可否
- 設置義務違反に対する処分内容
解法・消去法
「指示処分のみ」という選択肢は、重大な義務違反（人数不足等）に関しては誤りである可能性が高いため消去する。
時間戦略
数字と処分内容を即座に判断できるよう、知識が定着していれば15秒以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
新規に支店を開設したり、専任宅建士が退職・転勤したりした際、速やかに所轄の都道府県知事へ届け出を行う実務上のプロセス。
実務への影響
届出を怠ると業務停止処分を受け、事業活動に重大な支障をきたすため、事務管理上極めて重要。
ケーススタディ
ある業者で専任宅建士が急病で入院し、代わりの配置が遅れたため、行政指導から業務停止処分へと発展した事例。
業界関連性
宅建業者として免許を維持・運営していく上で、最も基本的かつ厳格な遵守事項。
ニュース連動
悪質な宅建業者に対する業務停止命令のニュースにおいて、専任宅建士設置違反が理由の一つとして挙げられることがある。
07よくある間違い
案内所で契約申込みの受付のみを行う場合、専任宅建士は不要だと考える。
なぜ間違えるか:重要事項説明を行わなくても、事務所等（案内所）には専任宅建士を置く義務があることを理解していないため。
正しい理解:「事務所等＝専任宅建士必置」という図式を頭に刻み込む。
専任宅建士が不足した場合の罰則は、指示処分だけだと勘違いする。
なぜ間違えるか:監督処分の軽重を正しく把握していない。人数不足は構造的な欠陥とみなされる。
正しい理解:「人数不足＝業務停止」とセットで覚える。
取締役は専任宅建士の数に算入できないと思い込む。
なぜ間違えるか:役員は通常、他の業務も兼ねていると誤解している、または旧法の知識のまま。
正しい理解:「専ら（もっぱら）業務に従事」していればOKと覚える。
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