令和6年(2024)本試験
問29
宅建士過去問
この問題の全体像
宅地建物取引士の登録要件、宅地建物取引士証の有効期間と返納義務、名義貸しに対する処分、専任宅地建物取引士が不在となった場合の措置義務について問う問題。宅建業法の宅地建物取引士制度全体を網羅的に理解しているかを試す総合的な問題である。
宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地又は建物の取引に関する実務の経験期間が２年に満たない場合であっても、試験に合格した日から１年以内に登録を受けようとするときには、都道府県知事が指定する講習を受講することにより、宅地建物取引士の登録を受けることができる。
- 2宅地建物取引士証は、更新を受けることなくその有効期間が経過した場合、その効力を失うが、当該宅地建物取引士証を都道府県知事に返納する必要はない。
- 3宅地建物取引士は、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義で宅地建物取引士である旨の表示をしたときは、法第68条の規定に基づく処分の対象となるが、当該他人が宅地建物取引士の登録を受けた者であるときはこの限りでない。
- 4宅地建物取引業者は、その事務所唯一の専任の宅地建物取引士が宅地建物取引士証の有効期間の経過により効力を失い宅地建物取引士でなくなったときは、２週間以内に法第31条の３第１項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅地建物取引士の登録要件、宅地建物取引士証の有効期間と返納義務、名義貸しに対する処分、専任宅地建物取引士が不在となった場合の措置義務について問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅地建物取引士の登録要件、宅地建物取引士証の有効期間と返納義務、名義貸しに対する処分、専任宅地建物取引士が不在となった場合の措置義務…
03
知識背景
宅地建物取引士制度は、宅建業法における中核的な資格制度である。登録要件（実務経験2年等）、宅地建物取引士証の交付・更新・返納、名義貸…
04
覚え方
「実務2年は講習で代用不可」「証の返納は義務」「名義貸し例外なし」「専任不在は2週間で措置」の4点セットで覚える。2週間は「2」で「…
05
試験のコツ
登録要件の実務経験と講習の関係を問う
・宅建士証の更新・返納義務を問う
・専任宅建士の配置・措置義務を問う
・名義貸し等の処分対象を…
06
実務での見え方
宅建業者の実務では、宅建士証の有効期間管理、更新講習の受講手配、専任宅建士の確保が日常的に発生する。宅建士が退職する際は、2週間以内…
07
よくある間違い
{"mistake":"講習受講により実務経験2年の要件を満たせると思い込む","why_wrong":"講習制度の位置づけを誤解し…
02深度分析
要約
宅地建物取引士の登録要件、宅地建物取引士証の有効期間と返納義務、名義貸しに対する処分、専任宅地建物取引士が不在となった場合の措置義務について問う問題。宅建業法の宅地建物取引士制度全体を網羅的に理解しているかを試す総合的な問題である。
法的根拠
宅建業法第18条第2項宅建業法第22条の7第3項宅建業法第68条第1号宅建業法第31条の3第2項宅建業法第22条の2
論理の流れ
選択肢1は実務経験2年と講習の関係を確認。講習は実務経験の代替ではなく、知識確認手段に過ぎない。選択肢2は宅地建物取引士証の返納義務の有無を確認。効力喪失後の返納は義務付けられている。選択肢3は名義貸し処分の例外規定の有無を確認。相手が登録済みであっても名義貸しは処分対象。選択肢4は専任宅建士不在時の措置期間を確認。2週間以内の措置義務は正しい。
重要な区別
実務経験2年の要件は講習受講では代替不可。宅地建物取引士証の返納は義務。名義貸し処分に例外なし。専任宅建士不在時は2週間以内に措置が必要。
各選択肢のポイント
- 実務経験2年の要件は講習受講で免除されるものではない。講習は登録時の知識確認手段であり、実務経験の代替にはならない。
- 宅建業法22条の7第3項により、有効期間経過等で効力を失った宅地建物取引士証は都道府県知事に返納しなければならない。
- 宅建業法68条の名義貸し処分について、相手が宅建士登録を受けている場合の例外規定は存在しない。名義貸しは常に処分対象となる。
- 宅建業法31条の3第2項により、専任宅建士が不在となった場合、2週間以内に同条第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
03知識背景
テーマ概要
宅地建物取引士制度は、宅建業法における中核的な資格制度である。登録要件（実務経験2年等）、宅地建物取引士証の交付・更新・返納、名義貸し禁止、専任宅建士の配置義務など多岐にわたる規定が設けられている。宅建士は重要事項説明等の独占業務を担う。
歴史的背景
宅建士制度は1965年の宅建業法制定時に創設。その後、登録要件の見直し、宅建士証の有効期間制度の導入（5年ごとの更新）、講習制度の整備などが行われた。専任宅建士の配置義務は業者の適正化の観点から強化されてきた。
関連法令
宅建業法第18条（登録要件）宅建業法第22条の7（宅建士証の返納）宅建業法第68条（免許取消等）宅建業法第31条の3（専任宅建士の配置）
体系的位置づけ
宅建試験の業法分野における重要論点。宅建士制度は業法全体の基礎をなし、免許制度、業務規制、保証責任等と密接に関連する。毎年何らかの形で出題される頻出分野である。
前提知識
宅建士試験合格だけでは宅建士になれないこと（登録が必要）、実務経験2年の意味（宅建業の実務に限る）、宅建士証の有効期間（5年）、専任宅建士の配置義務（事務所ごとに1名以上）等の基本知識が前提となる。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「実務2年は講習で代用不可」「証の返納は義務」「名義貸し例外なし」「専任不在は2週間で措置」の4点セットで覚える。2週間は「2」で「2年」と区別。
ビジュアル描写
宅建士登録への道：試験合格→実務経験2年→登録申請→宅建士証交付→5年ごと更新。専任宅建士が抜けたら2週間で穴埋め。名義貸しは即アウト。
重要公式
実務経験2年（必須）／宅建士証有効期間5年／専任宅建士不在措置2週間／名義貸し処分＝例外なし
関連連想
「2」が2か所：実務経験2年、専任不在措置2週間。前者は登録要件、後者は事後措置。混同防止に注意。
比較表
実務経験2年：登録の必須要件、代替不可／講習受講：登録時の知識確認、実務経験の代替不可／宅建士証返納：効力喪失時は義務／名義貸し：例外なく処分対象／専任不在措置：2週間以内
05試験テクニック
出題頻度
宅建士制度に関する問題は毎年出題される。登録要件、証の有効期間、名義貸し、専任配置はいずれも頻出論点。
重要度
A:最重要。宅建士制度は業法の核心であり、実務でも日常的に関わる知識。確実に得点すべき。
出題パターン
- 登録要件の実務経験と講習の関係を問う
- 宅建士証の更新・返納義務を問う
- 専任宅建士の配置・措置義務を問う
- 名義貸し等の処分対象を問う
解法・消去法
「例外がある」という表現は疑う。名義貸し処分など、原則に例外を設ける規定は限定的。「返納不要」も義務規定があるか確認。期間の数字（2年、2週間等）は他の規定と照合。
時間戦略
各選択肢の条文知識を確認する問題。知っていれば1分以内で解答可能。迷ったら消去法で進め、2分以上かけない。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者の実務では、宅建士証の有効期間管理、更新講習の受講手配、専任宅建士の確保が日常的に発生する。宅建士が退職する際は、2週間以内に代替の専任宅建士を配置するか、業務停止等の措置が必要となる。
実務への影響
専任宅建士が不在となった場合の2週間ルールは、業者の存続に関わる重要事項。違反すれば業務停止処分の対象となり、売買契約等の業務ができなくなる。
ケーススタディ
A社の専任宅建士が退職した場合、2週間以内に新たな専任宅建士を配置するか、事務所を閉鎖する等の措置が必要。宅建士証の有効期間満了時も同様で、更新忘れは即座に業務に支障をきたす。
業界関連性
不動産業界では宅建士の確保が経営課題。有効期間管理、更新講習の実施、専任宅建士の配置は業者の義務として徹底されている。
ニュース連動
宅建士のなり手不足が業界課題となっており、専任宅建士の確保難が経営リスクとして認識されている。デジタル化による講習のオンライン化等も進んでいる。
07よくある間違い
講習受講により実務経験2年の要件を満たせると思い込む
なぜ間違えるか:講習制度の位置づけを誤解している。講習は知識確認手段であり、実務経験の代替ではない。
正しい理解:「講習＝実務経験の代替」という短絡的な結合を避ける。各制度の目的を条文レベルで確認する。
宅建士証の返納を不要と判断する
なぜ間違えるか:効力を失った証の返納義務を知らない。行政手続きの完結性への理解不足。
正しい理解:「効力喪失＝返納不要」と考えず、条文で返納義務の有無を確認する習慣をつける。
名義貸し処分に例外があると判断する
なぜ間違えるか:「相手が宅建士なら問題ない」という安易な例外認識。条文に例外規定がないことの確認不足。
正しい理解:「例外がある」という選択肢は、条文上の例外規定の有無を必ず確認する。
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