平成19年(2007)本試験
問43
８つの規制過去問
この問題の全体像
宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」に関する正誤判定問題。開発許可前の売買禁止、未完成物件の保全措置、取引態様の明示義務、手付金の性質についての理解を問う。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者Ａは、都市計画法第29条第１項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。
- 2宅地建物取引業者Ｂが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＣと１億円のマンションの売買契約（手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円）を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Ｂは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
- 3宅地建物取引業者Ｄは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Ｅから建物の売買の注文を受けた場合、Ｅから取引態様の問い合わせがなければ、Ｅに対して、取引態様を明示する必要はない。
- 4宅地建物取引業者Ｆが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＧと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Ｆが契約の履行に着手していなくても、Ｇは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」に関する正誤判定問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」に関する正誤判定問題。開発許可前の売買禁止、未完成物件の保全措置、取引態様の明示義務、手付…
03
知識背景
「8種制限」は、宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と取引する際に、事業者の優位性を排除し買主を保護するために課せられる8つの…
04
覚え方
未完成なら全額保全、完成なら2割まで免除。業者相手でも態様明示、手付解除は民法で守られる。
05
試験のコツ
保全措置が不要な金額の上限（完成物件20%等）
・手付解除の可否とその期間
・損害賠償額の予定と違約金の合計額制限
06
実務での見え方
分譲マンションの購入申し込み時に、手付金の支払い前に保証書の交付を求められる場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"未完成物件でも手付金が代金の20%以下なら保全措置不要と判断する。","why_wrong":"完成物件のル…
02深度分析
要約
宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」に関する正誤判定問題。開発許可前の売買禁止、未完成物件の保全措置、取引態様の明示義務、手付金の性質についての理解を問う。
法的根拠
宅地建物取引業法第36条（開発許可等を受ける前の宅地等の売買等の禁止）宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全措置）宅地建物取引業法第34条の2（取引態様の明示）宅地建物取引業法第39条第2項（手付金等の額の制限等）民法第557条（手付）
論理の流れ
選択肢1は、開発許可前の売買契約は停止条件があっても締結できないため誤り。選択肢3は、取引態様の明示は相手方が業者であっても注文時に必要なため誤り。選択肢4は、解約手付の定めがなくても民法上の手付解除権は行使できるため誤り。選択肢2は、未完成物件の売買では受領する全ての手付金等について保全措置が必要であり、記述通り正しい。
重要な区別
「完成物件」と「未完成物件」における保全措置の違い。未完成物件は受領額に関わらず保全措置が必須である点が最大のポイント。
各選択肢のポイント
- 開発許可を停止条件とする特約を付しても、許可を受ける前の売買契約締結は宅建業法36条により禁止されている。
- 未完成物件の売買では、手付金や中間金など引渡し前に受領する金銭について、その額に関わらず保全措置が必要である。
- 取引態様の明示義務は、相手方が宅建業者であっても、注文を受けた際には広告を見ていても必ず行う必要がある。
- 解約手付の定めがなくても、民法557条により手付金を放棄して契約解除をすることは可能である。
03知識背景
テーマ概要
「8種制限」は、宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と取引する際に、事業者の優位性を排除し買主を保護するために課せられる8つの規制群。手付金、損害賠償、瑕疵担保、契約解除等が含まれる。
歴史的背景
消費者保護の観点から、事業者と消費者間の不平等な契約関係を是正するために設けられた制度。特に不動産のような高額商品取引において重要とされる。
関連法令
宅地建物取引業法民法都市計画法建築基準法
体系的位置づけ
宅建業法の「業」の中でも特に重要な「自ら売主となる場合の制限」の分野に位置づけ、毎年必ず出題される核心分野。
前提知識
「自ら売主」と「媒介・代理」の違い、および「宅建業者でない者」への適用有無を正確に区別する必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
未完成なら全額保全、完成なら2割まで免除。業者相手でも態様明示、手付解除は民法で守られる。
ビジュアル描写
工事中の現場（未完成）には「危険・全額保全」の看板、完成した家（完成）には「安全・20%までOK」の看板をイメージする。
重要公式
未完成物件 ＋ 金銭受領 ＝ 保全措置必須
関連連想
リスクの高い建設前だからこそ、全額を守る（保全する）と覚える。
比較表
未完成物件：全額保全必要。完成物件：代金の20%以下なら保全不要。手付解除：8種制限では特約必須だが、民法上は特約なくても可能。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。8種制限は業法の得点源であり、落とせない分野。
出題パターン
- 保全措置が不要な金額の上限（完成物件20%等）
- 手付解除の可否とその期間
- 損害賠償額の予定と違約金の合計額制限
解法・消去法
「20%以下なら不要」という記述が未完成物件に使われていれば即座に誤りと判断できる。
時間戦略
基本知識が定着していれば即答可能。迷ったら「未完成＝厳しいルール」を思い出して判断する。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの購入申し込み時に、手付金の支払い前に保証書の交付を求められる場面。
実務への影響
開発業者の倒産リスクから購入者の資金を守る重要なセーフティネットとなっている。
ケーススタディ
バブル崩壊後、多くの宅地開発が中止された際、保全措置があったかどうかで手付金の返還可否が分かれた事例がある。
業界関連性
不動産販売におけるコンプライアンス遵守の基本中の基本として、実務家には必須の知識。
ニュース連動
住宅販売業者の経営破綻ニュースの際、購入者保護の話題として関連性が高い。
07よくある間違い
未完成物件でも手付金が代金の20%以下なら保全措置不要と判断する。
なぜ間違えるか:完成物件のルール（代金の20%以下なら不要）と混同しているため。
正しい理解:「未完成＝全額保全」とセットで覚え、完成物件と区別する。
相手方が宅建業者であれば取引態様の明示は不要と考える。
なぜ間違えるか:35条書面の交付免除規定と混同しているため。
正しい理解:「取引態様は全員に、重要事項は業者以外に」と整理して覚える。
手付解除の特約がないと、手付金を放棄して解除できないと考える。
なぜ間違えるか:8種制限の条文に「特約を定めなければならない」とあるため、それがないと解除できないと誤読する。
正しい理解:「8種制限は民法のルールを強化・明確化するもの」と捉え、民法の基本を忘れない。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「８つの規制」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する