平成19年(2007)本試験
問42
報酬過去問
この問題の全体像
宅建業法における媒介報酬の限度額計算に関する問題です。特に2007年当時の計算率（居住用0.55か月、店舗用1.08か月）を適用し、さらに広告料金の取扱いや再契約時の報酬規制の適用有無を問う知識を試します。
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂ所有の建物についてＢ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、１か月分の借賃は13万円、保証金（Ｃの退去時にＣに全額返還されるものとする。）は300万円とする。
- 1建物が店舗用である場合、ＡがＣから受け取ることができる報酬の限度額は、154,000円である。
- 2Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。
- 3建物が居住用である場合、ＡがＢ及びＣから受け取ることができる報酬の限度額は、Ｂ及びＣの承諾を得ているときを除き、それぞれ71,500円である。
- 4定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後に、ＡがＢＣ間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合にＡが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における媒介報酬の限度額計算に関する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における媒介報酬の限度額計算に関する問題です。特に2007年当時の計算率（居住用0.55か月、店舗用1.08か月）を適用し、…
03
知識背景
宅建業法では、消費者保護の観点から宅建業者が受け取ることができる報酬の上限額が定められています。賃貸借の媒介の場合、物件の用途（居住…
04
覚え方
「居住はゴゴ（55）、非居はイチハチ（108）」と覚えます。2007年当時の計算率です。現在は居住が「54」に変更されています。
05
試験のコツ
計算率の適用間違い（居住用と非居住用の混同）
・消費税の取扱い（報酬限度額に含めるか別か）
・広告料金や依頼料の合算可否
06
実務での見え方
不動産仲介会社が賃貸契約を成立させた際、契約書に明記される仲介手数料の額を算定する際にこの知識が使われます。例えば、家賃13万円の部…
07
よくある間違い
{"mistake":"現在の計算率（0.54か月）を用いて計算し、選択肢3を誤りと判断する。","why_wrong":"問題が2…
02深度分析
要約
宅建業法における媒介報酬の限度額計算に関する問題です。特に2007年当時の計算率（居住用0.55か月、店舗用1.08か月）を適用し、さらに広告料金の取扱いや再契約時の報酬規制の適用有無を問う知識を試します。
法的根拠
宅地建物取引業法第46条（報酬額の制限）宅地建物取引業法施行規則第15条の2（媒介契約等の報酬の額）宅地建物取引業法第34条の2（書面の交付）
論理の流れ
まず、問題が2007年のものなので当時の報酬計算率（居住用0.55か月、非居住用1.08か月）を適用します。選択肢1の店舗用は13万円×1.08か月＝140,400円となり154,000円は誤りです。選択肢3の居住用は13万円×0.55か月＝71,500円となり正しい計算です。選択肢2は依頼による広告でなければ合算できないため誤り、選択肢4は再契約でも新たな媒介であれば規制が適用されるため誤りです。
重要な区別
居住用建物とそれ以外（店舗用等）の建物で媒介報酬の計算率が異なる点、および広告料金は依頼者の特別の依頼がなければ報酬に合算できない点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 店舗用（非居住用）の限度額は借賃の1.08か月分（140,400円）であり、154,000円は誤りです。
- 依頼者の特別の依頼による広告料金でなければ、報酬に合算して受け取ることはできません。
- 居住用の限度額は借賃の0.55か月分であり、130,000円×0.55＝71,500円となるため正しいです。
- 再契約であっても新たな媒介契約に基づくものであれば、業法の報酬規制が適用されます。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法では、消費者保護の観点から宅建業者が受け取ることができる報酬の上限額が定められています。賃貸借の媒介の場合、物件の用途（居住用か非居住用か）によって計算方法が異なり、さらに依頼の有無によって片方または双方から受領できます。
歴史的背景
2007年当時の賃貸媒介報酬の計算率は、居住用が0.55か月（双方から受領する場合は合計1.1か月）、非居住用が1.08か月（同2.16か月）でした。その後、2015年の規制緩和により居住用は0.54か月（同1.08か月）に変更されています。
関連法令
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第15条の2独占禁止法（不当な高額な報酬の禁止）
体系的位置づけ
宅建試験における「宅建業法」科目の「報酬」分野に属し、計算問題として頻出する重要な論点です。業者の倫理規定に関する位置づけです。
前提知識
媒介報酬の計算基礎となる「借賃」の定義（権利金等を含むかどうか）、消費税の取扱い（報酬とは別に請求可）、および居住用と非居住用の計算率の違いを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「居住はゴゴ（55）、非居はイチハチ（108）」と覚えます。2007年当時の計算率です。現在は居住が「54」に変更されています。
ビジュアル描写
居住用（アパートなど）は守られるべきなので金額が低く（0.55）、店舗用（ビジネス）は収益を生むので金額が高い（1.08）とイメージします。
重要公式
報酬額＝借賃×計算率（居住用0.55か月、店舗用1.08か月）
関連連想
「広告」は「依頼」がなければ「合算」できない。「広告・依頼・合算」をセットで覚えます。
比較表
【媒介報酬限度額の比較（2007年当時）】
居住用：0.55ヶ月（片方）/ 1.1ヶ月（双方）
店舗用：1.08ヶ月（片方）/ 2.16ヶ月（双方）
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。計算問題は得点源であり、必ず正解したい分野です。
出題パターン
- 計算率の適用間違い（居住用と非居住用の混同）
- 消費税の取扱い（報酬限度額に含めるか別か）
- 広告料金や依頼料の合算可否
解法・消去法
「依頼によらない通常の広告料金」を請求する選択肢はほぼ誤りです。「法律の規定は適用されない」という選択肢も、例外なく適用される業法の性質上、誤りである可能性が高いです。
時間戦略
計算問題は即座に計算式を立てて解き、数字が合わなければ即座に消去法で切り捨て、時間をかけすぎないようにします。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介会社が賃貸契約を成立させた際、契約書に明記される仲介手数料の額を算定する際にこの知識が使われます。例えば、家賃13万円の部屋であれば、71,500円（税抜）が上限となります。
実務への影響
法律で上限が定められているため、業者がこれを超える手数料を請求すると行政処分の対象となります。消費者は不当な請求から守られます。
ケーススタディ
ある業者が、通常のネット広告掲載料を理由に、依頼者から別途広告費を請求しました。これは依頼者の特別な依頼がない限り違法となります。
業界関連性
仲介会社の収益モデルの根幹をなすルールであり、コンプライアンス遵守において最も重要な項目の一つです。
ニュース連動
近年、デジタル化による広告費の変化や、消費税増税に伴う手数料の表記（税込・税抜）に関する話題と関連しています。
07よくある間違い
現在の計算率（0.54か月）を用いて計算し、選択肢3を誤りと判断する。
なぜ間違えるか:問題が2007年の過去問であるため、当時の計算率（0.55か月）を適用しなければなりません。
正しい理解:過去問学習では「現在の法律で解く」のではなく「当時の法律で解く」ことを意識し、計算率の改正履歴を確認します。
保証金300万円を計算の基礎に含めてしまう。
なぜ間違えるか:返還される保証金は借賃（権利金等）には含まれず、報酬計算の基礎となる金額ではありません。
正しい理解:「返還されるもの」は計算に入れないと覚えます。問題文の「返還されるものとする」という記述を見逃さないようにします。
広告料金を業者が負担すべきものと認識していない。
なぜ間違えるか:通常の広告宣伝費は業者の経費であり、依頼者に請求できるのは特別の依頼があった場合に限られます。
正しい理解:「特別の依頼」というキーワードがない広告料金の請求は、即座に違法と判断するクセをつけます。
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