平成20年(2008)本試験
問29
税・その他不動産鑑定評価基準過去問
この問題の全体像
不動産鑑定評価基準における三手法の適用原則、原価法の熟成度、特殊価格の定義、収益還元法の適用範囲に関する理解を問う問題です。
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 1不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として、これらの三手法のいずれか１つを適用すべきである。
- 2土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
- 3特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
- 4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産鑑定評価基準における三手法の適用原則、原価法の熟成度、特殊価格の定義、収益還元法の適用範囲に関する理解を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産鑑定評価基準における三手法の適用原則、原価法の熟成度、特殊価格の定義、収益還元法の適用範囲に関する理解を問う問題です。
03
知識背景
不動産の鑑定評価において、価格を求めるための基本的な手法である原価法、取引事例比較法、収益還元法の位置づけと、それぞれの適用上の留意…
04
覚え方
三手法は「併用」が原則、原価法は「熟成」で調整、特殊価格は「限定」市場、収益は「賃貸」に強いが自用もOK。
05
試験のコツ
三手法の併用の原則に関する出題
・価格の種類（正常・特定・特殊）の定義に関する出題
・原価法における減価修正や熟成度に関する出題
06
実務での見え方
造成されたばかりの宅地の評価において、造成時点では周辺に学校や駅がなかったが、評価時点では整備された場合、その価値上昇分を熟成度とし…
07
よくある間違い
{"mistake":"三手法のうち、最も信頼できる一つだけを選んで価格を決定すると考える。","why_wrong":"基準では「…
02深度分析
要約
不動産鑑定評価基準における三手法の適用原則、原価法の熟成度、特殊価格の定義、収益還元法の適用範囲に関する理解を問う問題です。
法的根拠
不動産鑑定評価基準 第1章総説不動産鑑定評価基準 第2章不動産の価格を求める原則不動産鑑定評価基準 第3章価格を求める手法
論理の流れ
まず、三手法は原則として併用すべきであり、一つだけでなく複数を用いて総合的に判定する必要があるため選択肢1は誤り。次に、特殊価格は市場性が限定される不動産等の価格であり、市場性を有する不動産の定義に合致しないため選択肢3は誤り。また、収益還元法は自用の住宅地にも適用可能であり、禁止されていないため選択肢4は誤り。最後に、原価法における熟成度の加算は基準に合致するため選択肢2が正解となる。
重要な区別
三手法は原則として併用することと、原価法における「熟成度」の概念及びその加算要件の正確な理解。
各選択肢のポイント
- 三手法は原則として併用し、それらを総合的に勘案して価格を決定すべきであり、一つだけでよいわけではない。
- 公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えている場合、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
- 特殊価格は、市場性が限定されている不動産についての価格等を指し、市場性を有する不動産が対象ではない。
- 収益還元法は賃貸用等に有効であるが、自用の住宅地にも適用可能であり、適用すべきでないとは限らない。
03知識背景
テーマ概要
不動産の鑑定評価において、価格を求めるための基本的な手法である原価法、取引事例比較法、収益還元法の位置づけと、それぞれの適用上の留意点、および価格の種類（正常価格、特定価格、特殊価格）の定義を扱う。
歴史的背景
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士が公正な鑑定評価を行うための统一的な基準として制定され、その後の社会経済情勢の変化等に応じて改正が重ねられている。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準不動産鑑定評価の運用基準
体系的位置づけ
宅建士試験の「宅建業法等」のうち、不動産の鑑定評価に関する基準知識を問う分野であり、専門的な知識が求められる領域。
前提知識
不動産の価格形成要因（一般的要因、地域要因、個別的要因）の理解、および三つの鑑定評価手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の基本的な仕組みと特徴。
04記憶テクニック
語呂合わせ
三手法は「併用」が原則、原価法は「熟成」で調整、特殊価格は「限定」市場、収益は「賃貸」に強いが自用もOK。
ビジュアル描写
三つの手法（原価、比較、収益）を三脚の椅子に見立て、どれか一本だけでなく三本全てで支える（併用する）イメージ。
重要公式
試算価格＝再調達原価－減価修正額＋熟成度（土地の場合）
関連連想
「熟成度」はワインのように時間とともに価値が高まる（環境が整う）イメージで記憶する。
比較表
正常価格：市場性を有する不動産の標準的な価格。特定価格：市場性を有するが特定条件がある価格。特殊価格：市場性が限定されている不動産の価格。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
B:重要。基準の正確な文言理解が問われるため、定義のひっかけに注意が必要。
出題パターン
- 三手法の併用の原則に関する出題
- 価格の種類（正常・特定・特殊）の定義に関する出題
- 原価法における減価修正や熟成度に関する出題
解法・消去法
「原則として～すべきである」「～のみ」といった絶対的な表現や、定義が少しでもズレている選択肢を消去法で除外していく。
時間戦略
定義問題は読み間違いが多いため、選択肢のキーワード（例：「市場性を有する」「いずれか1つ」）を素早く確認して判断する。
06実務応用
実務シナリオ
造成されたばかりの宅地の評価において、造成時点では周辺に学校や駅がなかったが、評価時点では整備された場合、その価値上昇分を熟成度として加算し、適正な価格を算出する。
実務への影響
公共事業の進捗に伴う地価の上昇を適切に評価することで、税務申告や金融機関の融資判断において、より実態に即した価格を提供できる。
ケーススタディ
ニュータウン開発において、開発完了直後は住民が少なく価格が低いが、駅開業や商業施設立地により環境が整うにつれて地価が上昇する過程を鑑定評価で数値化する。
業界関連性
不動産鑑定士、金融機関の融資担当者、不動産投資家にとって、物件価値の根拠を理解するために不可欠。
ニュース連動
都市再生事業やリニア新幹線駅周辺開発など、大規模なインフラ整備が行われる地域の地価評価において、熟成度の概念が関連する。
07よくある間違い
三手法のうち、最も信頼できる一つだけを選んで価格を決定すると考える。
なぜ間違えるか:基準では「原則として三手法を併用し、それらを総合的に勘案する」とされているため。
正しい理解:「併用」という言葉をキーワードとして覚える。
特殊価格と特定価格の定義を混同する。
なぜ間違えるか:どちらも「特」という文字が含まれており、市場性に関する条件が似ているため紛らわしい。
正しい理解:特殊＝「限定的（スペシャルではない）」、特定＝「条件付き」と覚える。
収益還元法は賃貸物件にしか使えないと誤解する。
なぜ間違えるか:自用の住宅地であっても、賃貸に転用した場合に見込まれる収益等を基準にして評価できる場合があるため。
正しい理解:「有効」であるが「禁止」ではないというニュアンスを掴む。
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