平成22年(2010)本試験
問17
法令上の制限都市計画法（開発許可）過去問
この問題の全体像
都市計画法における開発許可制度の核心、特に開発許可の規模要件、市街化調整区域での建築制限、開発区域内での建築制限（同意の有無、完了公告前後の違い）について問う問題。
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。 また、各選択肢に掲げる行為は、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業及び防災街区整備事業の施行として行うもの、公有水面埋立法第２条第１項の免許を受けた埋立地で行うもの並びに非常災害のため必要な応急措置として行うものを含まない。
- 1区域区分が定められていない都市計画区域内において、20戸の分譲住宅の新築を目的として5,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 2市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、土地の区画形質の変更を伴わずに、床面積が150㎡の住宅の全部を改築し、飲食店としようとする場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 3開発許可を受けた開発区域内において、当該区域内の土地の所有権を有し、かつ、都市計画法第33条第１項第14号に規定する同意をしていない者は、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、その権利の行使として建築物を新築することができる。
- 4開発許可申請者以外の者は、開発許可を受けた開発区域内のうち、用途地域等の定められていない土地の区域においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなくとも、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
都市計画法における開発許可制度の核心、特に開発許可の規模要件、市街化調整区域での建築制限、開発区域内での建築制限（同意の有無、完了公告前後の違い）について問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
都市計画法における開発許可制度の核心、特に開発許可の規模要件、市街化調整区域での建築制限、開発区域内での建築制限（同意の有無、完了公…
03
知識背景
都市計画法の開発許可制度は、無秩序な市街化を防ぎ、良好な市街地環境を作るためのもの。開発行為の定義、許可基準、開発区域内の建築制限な…
04
覚え方
「公告前は同意者のみ、公告後は予定建築物」。同意なき者は公告まで待て。
05
試験のコツ
市街化調整区域での特例（許可不要・建築可）
・開発許可を受けた区域内での建築制限（公告前後）
・開発許可の規模要件（面積）
06
実務での見え方
分譲地を購入する際、造成工事中に自分の土地だけ先に家を建てたいと依頼された場合、工事完了公告前であれば建築不可であることを説明する必…
07
よくある間違い
{"mistake":"用途地域が定められていない区域では、建築制限がないと勘違いする。","why_wrong":"建築基準法の用…
02深度分析
要約
都市計画法における開発許可制度の核心、特に開発許可の規模要件、市街化調整区域での建築制限、開発区域内での建築制限（同意の有無、完了公告前後の違い）について問う問題。
法的根拠
都市計画法第29条第1項第2号都市計画法第34条第11号都市計画法第43条第1項都市計画法第44条
論理の流れ
選択肢1は非線引き区域での1,000㎡以上の開発であるため許可が必要で正しい。選択肢2は市街化調整区域での建築であり、原則禁止だが許可を受ければ可能なため正しい。選択肢3は開発許可を受けた区域内で、工事完了公告前に同意していない者が建築できるか否かの問題であり、法44条により建築は禁止されるため正しい（※問題文は「できない」が正解）。選択肢4は公告後の建築制限について述べており、用途地域の有無にかかわらず予定建築物以外の建築は原則として制限されるため誤り。
重要な区別
開発許可制度における「工事完了公告」前後での建築制限の違いと、用途地域の定めの有無による制限の有無を区別すること。
各選択肢のポイント
- 区域区分未定区域では1,000㎡以上の開発行為には許可が必要。5,000㎡はこれに該当するため正しい。
- 市街化調整区域では原則として建築不可だが、知事の許可（法43条1項ただし書）を受ければ可能。
- 法44条により、同意していない者は公告があるまで建築不可。問題文は「できない」とするのが正しい記述。
- 用途地域がなくても、公告後は予定建築物以外の建築は原則として知事の許可が必要。
03知識背景
テーマ概要
都市計画法の開発許可制度は、無秩序な市街化を防ぎ、良好な市街地環境を作るためのもの。開発行為の定義、許可基準、開発区域内の建築制限などが中心。
歴史的背景
1968年の都市計画法制定により導入。市街化区域と市街化調整区域の線引き（区域区分）制度とセットで、都市のスプロール化を抑制する役割を果たす。
関連法令
建築基準法国土利用計画法住宅地造成等に関する法律
体系的位置づけ
宅建試験の「法令制限」分野における最重要単元の一つ。権利関係と並び、毎年必ず出題される核心分野。
前提知識
「開発行為」と「建築」の違い、市街化調整区域の厳しい規制、開発許可の基準（34条等）の基本的な理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「公告前は同意者のみ、公告後は予定建築物」。同意なき者は公告まで待て。
ビジュアル描写
工事現場のフェンスに「同意者以外立入禁止」の張り紙。完了公告が出たらフェンスが外れ、予定通り建てられるが、勝手な別の建物はダメ。
重要公式
開発許可必要面積＝市街化区域等：1,000㎡以上／区域区分未定：1,000㎡以上／市街化調整区域：すべて
関連連想
「同意」がないと「工事」ができない。「予定」外のものは「許可」が必要。
比較表
【公告前】同意者：建築可／非同意者：建築不可 【公告後】予定建築物：建築可／その他：原則不可（許可が必要）
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。特に法43条（建築制限）と法44条（同意者等の権利保全）は頻出。
重要度
A:最重要。開発許可の要件と制限内容は必須知識。
出題パターン
- 市街化調整区域での特例（許可不要・建築可）
- 開発許可を受けた区域内での建築制限（公告前後）
- 開発許可の規模要件（面積）
解法・消去法
「用途地域がないから自由」という記述は大概誤り。また「市街化調整区域で自由に建てられる」も誤り。
時間戦略
数字（面積）と区域（調整区域かどうか）を即座にチェック。法43条と44条の適用タイミングを素早く判断し、1分以内で解答。
06実務応用
実務シナリオ
分譲地を購入する際、造成工事中に自分の土地だけ先に家を建てたいと依頼された場合、工事完了公告前であれば建築不可であることを説明する必要がある。
実務への影響
造成工事中の安全確保と、公共施設の整備前に建築が進むことを防ぐため、実務上も厳格に運用されている。
ケーススタディ
ある分譲地で、造成業者が道路整備前に一部の住民が建築を開始してしまい、工事用車両の通行ができなくなったトラブル事例。
業界関連性
不動産取引において、土地が「開発許可済み」かどうか、また「建築制限」が解除されているかは重要な権利関係。
ニュース連動
近年の災害リスクを踏まえた、開発許可の基準（地盤、防災）の厳格化に関する議論と関連。
07よくある間違い
用途地域が定められていない区域では、建築制限がないと勘違いする。
なぜ間違えるか:建築基準法の用途地域と、都市計画法の開発許可による建築制限（法43条）を混同しているため。
正しい理解:「開発許可＝その土地のルールブック」と考え、用途地域とは別物と認識する。
同意をしていない者でも、自分の土地だから工事中に建てられると思い込む。
なぜ間違えるか:開発区域内では、公共施設の整備状況等に応じて建築時期を制限する法44条の存在を知らないため。
正しい理解:「同意＝建築チケット」と覚える。同意していない＝チケットなし＝建築不可。
市街化調整区域では、小規模なら何でも自由に建築できると誤解する。
なぜ間違えるか:市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」であり、原則として建築禁止であることを忘れている。
正しい理解:「調整区域＝調整（禁止）してる区域」と覚え、安易な開発・建築は不可と認識する。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する