問40

８つの規制過去問

この問題の全体像

宅建業者が自ら売主として行う8種制限に関する問題。瑕疵担保責任の期間特約、損害賠償と違約金の併記、手付解除期間の特約、権利取得前の売買可否について正誤を判断する。

平成22年問40

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でないＢとの間で宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。
2Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
3Ａは、Ｂの承諾がある場合においても、「Ａが契約の履行に着手した後であっても、Ｂは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
4当該宅地が、Ａの所有に属しない場合、Ａは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Ｂとの間で売買契約を締結することができない。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

宅建業者が自ら売主として行う8種制限に関する問題。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

宅建業者が自ら売主として行う8種制限に関する問題。瑕疵担保責任の期間特約、損害賠償と違約金の併記、手付解除期間の特約、権利取得前の売…

知識背景

宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と売買契約を結ぶ際、業者の有利な地位を利用して買主が不利益を被らないよう設けられた8つの規…

覚え方

瑕疵担保は2年以上、違約金と賠償はダブり禁止、解除は履行着手まで、延長ならOK。

試験のコツ

瑕疵担保期間の短縮可否・違約金と損害賠償の併記・手付解除期間の特約

実務での見え方

新築分譲マンションの販売において、開発業者が長期保証を売りにする場合や、契約不適合責任の期間を定める際に適用。

よくある間違い

{"mistake":"瑕疵担保期間を延長できないと誤解する。","why_wrong":"「2年以上」という制限を「2年で固定」と…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法第40条宅地建物取引業法第33条民法第560条

論理の流れ

選択肢1は民法より買主に有利な3年特約なので有効。選択肢2は損害賠償と違約金の両立は37条1号で禁止。選択肢3は解除期間の延長は買主に有利なので可能。選択肢4は取得契約があれば33条但し書きにより売買可能。よって1が正解。

重要な区別

買主に不利な特約は無効となるが、買主に有利な特約（期間延長など）は有効であるという点が最も重要な判断基準。

各選択肢のポイント

03知識背景

テーマ概要

宅建業者が自ら売主として宅建業者でない買主と売買契約を結ぶ際、業者の有利な地位を利用して買主が不利益を被らないよう設けられた8つの規制。

歴史的背景

情報の非対称性がある不動産取引において、弱者である消費者を保護するため、宅建業法制定時に導入され、その後も民法改正等に伴い見直されている。

論点「８つの規制」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。

さあ、はじめよう

この問を、アプリで記録する