平成28年(2016)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
この問題は、不動産登記法における「表題登記」と「所有権保存登記」の違い、登記申請の期限、および登記できる権利の範囲に関する基本的な知識を問うものです。
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、所有権の保存の登記を申請しなければならない。
- 2登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
- 3建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
- 4区分建物の所有権の保存の登記は、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、不動産登記法における「表題登記」と「所有権保存登記」の違い、登記申請の期限、および登記できる権利の範囲に関する基本的な知識を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、不動産登記法における「表題登記」と「所有権保存登記」の違い、登記申請の期限、および登記できる権利の範囲に関する基本的な知…
03
知識背景
不動産登記法における登記手続きの基本であり、不動産の物理的状況を公示する表題部と、権利関係を公示する権利部の役割の違い、および各種登…
04
覚え方
新築は表題（1ヶ月）、滅失も1ヶ月。区分建物は保存も買える。
05
試験のコツ
登記申請の期限（1ヶ月か否か）
・申請権者（誰が申請できるか）
・登記できる権利の範囲
06
実務での見え方
新築分譲マンションの購入契約において、売主（デベロッパー）が表題登記を行った後、買主が所有権保存登記を申請する実務的な流れ。
07
よくある間違い
{"mistake":"新築建物の最初の手続きを「所有権保存登記」と勘違いする。","why_wrong":"「保存」という言葉から…
02深度分析
要約
この問題は、不動産登記法における「表題登記」と「所有権保存登記」の違い、登記申請の期限、および登記できる権利の範囲に関する基本的な知識を問うものです。
法的根拠
不動産登記法第74条（表題登記）不動産登記法第74条の2（所有権保存登記）不動産登記法第57条（滅失登記）不動産登記法第3条（登記することができる権利）
論理の流れ
選択肢1は、新築建物の所有者が「所有権保存登記」を申請しなければならないとしていますが、新築建物の最初の登記は「表題登記」であり、かつ申請義務の期限も1ヶ月以内と規定されているため誤りです。選択肢2は抵当権や賃借権が登記できる権利に含まれるため正しい。選択肢3は建物滅失時の申請期限が1ヶ月以内であるため正しい。選択肢4は区分建物の特則として、表題部所有者から取得した者も保存登記が可能であるため正しい。
重要な区別
新築建物の最初の登記は「表題登記」であり、「所有権保存登記」ではないという点が最も重要な区別です。
各選択肢のポイント
- 新築建物の所有者は、所有権保存登記ではなく、表題登記を1ヶ月以内に申請する義務がある。
- 不動産登記法3条により、抵当権や賃借権など所有権以外の権利も登記できる。
- 建物が滅失した場合、表題部所有者等は1ヶ月以内に滅失登記を申請しなければならない。
- 区分建物については、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記が可能である。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における登記手続きの基本であり、不動産の物理的状況を公示する表題部と、権利関係を公示する権利部の役割の違い、および各種登記の申請義務と期限を定めた内容です。
歴史的背景
不動産登記法は2004年に大幅改正され、2005年に施行されました。これによりオンライン申請が原則となり、手続きが簡素化・明確化されました。
関連法令
不動産登記法民法（物権法）建物の区分所有等に関する法律
体系的位置づけ
権利関係の中でも「不動産登記法」の分野に属し、宅建士として必須の基礎知識として位置づけられます。
前提知識
表題部と権利部の違い、表題部所有者と登記名義人の違い、登記の公信力と対抗力の概念が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
新築は表題（1ヶ月）、滅失も1ヶ月。区分建物は保存も買える。
ビジュアル描写
建物を建てたらまず「表題登記」という看板を出し、その後に「所有権保存」という権利証を書くイメージ。
重要公式
新築＝表題登記（1ヶ月）、滅失＝滅失登記（1ヶ月）、区分＝保存登記（買主可）。
関連連想
「保存」は漬物のように時間がかからない（期限なし）、「表題」は新鮮なうちに（1ヶ月）。
比較表
表題登記（新築・物理的変化、所有者申請、1ヶ月期限あり）vs 所有権保存登記（権利確定、所有者等申請、期限なし）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも頻出の基礎事項であり、他の権利関係の問題を解く前提となる。
出題パターン
- 登記申請の期限（1ヶ月か否か）
- 申請権者（誰が申請できるか）
- 登記できる権利の範囲
解法・消去法
「1ヶ月以内」という期限が設定されているのは表題登記と滅失登記のみと覚えておけば、選択肢1と3を素早くチェックできる。
時間戦略
基礎用語の定義と「1ヶ月」という数字の組み合わせを即座に判断できるよう、知識を定着させて短時間で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
新築分譲マンションの購入契約において、売主（デベロッパー）が表題登記を行った後、買主が所有権保存登記を申請する実務的な流れ。
実務への影響
適切な登記がなされないと、第三者への対抗力がなくなり、権利関係が不安定になるため、迅速な手続きが求められる。
ケーススタディ
建物を取り壊したにもかかわらず滅失登記を怠り、固定資産税が課され続けた事例や、登記不備による売買トラブル。
業界関連性
不動産取引において登記は権利移転の完了を意味するため、業界全体で極めて重要。
ニュース連動
空き家問題に関連して、建物滅失登記の未申請が課題となっている。
07よくある間違い
新築建物の最初の手続きを「所有権保存登記」と勘違いする。
なぜ間違えるか:「保存」という言葉から権利の確定を連想しがちだが、物理的な存在をまず公示する必要があるため。
正しい理解:「新築＝表題」とセットで覚え、表題登記をして初めて所有権保存登記ができると理解する。
すべての登記申請に「1ヶ月以内」という期限があると思い込む。
なぜ間違えるか:表題登記と滅失登記以外の登記（例：所有権保存、移転）には申請期限の定めがないため。
正しい理解:「1ヶ月」は「物理的変化（新築・滅失）」のキーワードと結びつけて記憶する。
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