令和元年(2019)本試験
問30
広告の規制（個数問題）過去問
この問題の全体像
宅建業法における広告規制の総合的理解を問う問題。建築確認前の広告禁止、取引態様明示義務、広告料金受領禁止の3つの規制について、売買と賃貸の違いを含めて判断する。
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ 一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
ウ 建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における広告規制の総合的理解を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における広告規制の総合的理解を問う問題。建築確認前の広告禁止、取引態様明示義務、広告料金受領禁止の3つの規制について、売買と…
03
知識背景
宅建業法における広告規制は、消費者保護と取引の適正化を目的とする。主な規制として、建築確認前の広告禁止（第34条）、取引態様明示義務…
04
覚え方
「確認前広告はダメ絶対」「取引態様は毎回明示」「依頼ない広告料はもらえない」の3原則で整理。賃貸も広告禁止の対象である点に注意。
05
試験のコツ
建築確認前の広告の可否を問う問題
・取引態様明示義務の対象・タイミングを問う問題
・広告料金受領の可否を問う問題
06
実務での見え方
新築分譲マンションの販売現場では、建築確認取得前の広告が大きな問題となる。確認取得前にチラシやWeb広告を出稿すると違反となる。実務…
07
よくある間違い
{"mistake":"賃貸の広告は建築確認前でも可能と誤解する","why_wrong":"第34条の「売買・交換」の文言から賃貸…
02深度分析
要約
宅建業法における広告規制の総合的理解を問う問題。建築確認前の広告禁止、取引態様明示義務、広告料金受領禁止の3つの規制について、売買と賃貸の違いを含めて判断する。
法的根拠
宅建業法第34条（広告開始時期の制限）宅建業法第34条の2（取引態様の明示）宅建業法第46条（媒介契約の履行）建築基準法第6条第1項（建築確認）
論理の流れ
まず各記述が広告規制のどの条文に該当するかを特定する。アとエは建築確認前の広告規制（第34条）、イは取引態様明示義務（第34条の2）、ウは広告料金受領禁止（第46条）が問題となる。各条文の要件を確認し、賃貸と売買の適用範囲の違いも考慮して違反の有無を判断する。
重要な区別
第34条の広告禁止規制は売買・交換のみならず賃貸にも適用される点。また、一団の宅地の分納広告でも毎回の取引態様明示が必要な点が重要。
各選択肢のポイント
- ア・エは確認前広告の禁止、。
- イは取引態様明示義務違反、。
- ウは報酬制限違反。
- ア・エは確認前広告の禁止、。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における広告規制は、消費者保護と取引の適正化を目的とする。主な規制として、建築確認前の広告禁止（第34条）、取引態様明示義務（第34条の2）、誇大広告禁止（第32条）、広告料金受領制限（第46条）がある。
歴史的背景
広告規制は消費者被害の防止を目的として段階的に強化されてきた。第34条の2は2000年改正で追加され、取引態様明示が義務化された。不動産広告の適正化は常に重要課題とされている。
関連法令
宅建業法第32条（誇大広告の禁止）宅建業法第34条（広告開始時期の制限）宅建業法第34条の2（取引態様の明示）宅建業法第46条（媒介契約の履行）建築基準法第6条（建築確認）
体系的位置づけ
宅建業法の業務規制の中核的分野。業者が行う広告行為全般に関する規定であり、試験では頻出かつ重要度が高い。第5章「業務上の規制」の重要論点。
前提知識
建築確認制度の基本、媒介契約の種類と報酬規定、取引態様（売主・買主・媒介）の意味、一団の宅地の概念を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「確認前広告はダメ絶対」「取引態様は毎回明示」「依頼ない広告料はもらえない」の3原則で整理。賃貸も広告禁止の対象である点に注意。
ビジュアル描写
建築確認を「ゴールテープ」とイメージ。ゴール前（確認前）の広告はフライングで失格。取引態様は「名札」で毎回つける必要がある。
重要公式
確認前広告＝禁止（売買・交換・賃貸全て）／取引態様明示＝広告ごとに必要／通常広告料金＝報酬に含まれる
関連連想
「確認」→「広告」の順序を徹底。逆は違反。取引態様は「何度でも言う」イメージで記憶。
比較表
売買・交換：確認前広告禁止○／賃貸：確認前広告禁止○／取引態様明示：全取引で必要／広告料金受領：依頼のない通常広告は不可
05試験テクニック
出題頻度
広告規制は毎年何らかの形で出題される頻出論点。特に第34条と第34条の2は高頻度。
重要度
A:最重要。宅建業法の業務規制の中核であり、実務でも直結する知識のため必須。
出題パターン
- 建築確認前の広告の可否を問う問題
- 取引態様明示義務の対象・タイミングを問う問題
- 広告料金受領の可否を問う問題
解法・消去法
「確認前」→即違反候補。「取引態様」→明示なしなら違反。「広告料金」→依頼なしなら違反。この3点をチェック。
時間戦略
各記述の条文該当性を素早く判断。広告規制の3本柱（確認前・取引態様・広告料金）を意識して振り分ける。2分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
新築分譲マンションの販売現場では、建築確認取得前の広告が大きな問題となる。確認取得前にチラシやWeb広告を出稿すると違反となる。実務では確認取得を待って広告開始することが必須。
実務への影響
広告規制違反は監督処分の対象となり、業務停止処分を受ける可能性がある。消費者からの苦情やクレームにも発展し、業者の信用問題に直結する。
ケーススタディ
某不動産会社が建築確認前に「新築マンション分譲開始」と広告し、6カ月の業務停止処分を受けた事例がある。また、取引態様を明示せずに広告した業者への指導事例も多数存在。
業界関連性
不動産広告は業界の顔であり、規制遵守は業者の信頼性に関わる。不動産公正取引協議会の広告基準とも連動し、業界全体の適正化が進んでいる。
ニュース連動
近年、不動産広告の虚偽表示や誇大表現が問題視されており、消費者庁や都道府県による監視が強化されている。適正広告への関心が高まっている。
07よくある間違い
賃貸の広告は建築確認前でも可能と誤解する
なぜ間違えるか:第34条の「売買・交換」の文言から賃貸は除外と考えがちだが、実際は賃貸も広告禁止の対象。
正しい理解:「広告禁止＝売買・交換・賃貸全て」と覚える。賃貸を例外と考えない。
一団の宅地の分割広告で取引態様明示を1回で十分と誤解する
なぜ間違えるか:最初の広告で明示すれば十分と考えがちだが、各広告ごとに明示が必要。
正しい理解:「広告1回＝明示1回」と原則で覚える。例外なし。
通常の広告料金を受領可能と誤解する
なぜ間違えるか:依頼者に広告の事実を通知すれば受領可能と考えがちだが、依頼のない通常広告は報酬に含まれる。
正しい理解:「依頼のない広告＝報酬に含まれる＝別途受領不可」と整理する。
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