令和5年(2023)本試験
問40
専任媒介契約過去問
この問題の全体像
専任媒介契約の規制に関する問題。宅建業法第34条の2に基づく書面交付義務、指定流通機構への登録期限、報告義務等の知識を問う。正解は選択肢4で、他の宅建業者による契約成立時の措置の記載義務が正しく記述されている。
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却の依頼を受け、専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、当該中古住宅について購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならないが、Ｂの希望条件を満たさない申込みだとＡが判断した場合については報告する必要はない。
- 2Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づく書面の交付後、速やかに、Ｂに対し、法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
- 3Ａは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め７日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
- 4Ａは、Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の２第１項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
専任媒介契約の規制に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
専任媒介契約の規制に関する問題。宅建業法第34条の2に基づく書面交付義務、指定流通機構への登録期限、報告義務等の知識を問う。正解は選…
03
知識背景
媒介契約は専属専任・専任・一般の3種類があり、それぞれ報告義務、登録義務、重媒介の可否等が異なる。専任媒介契約は指定流通機構への登録…
04
覚え方
専任は「7日登録（休日除く）」「2週間報告」「重媒介不可」。「専属」がつくと「申込みは必ず紹介」「自己媒介不可」が追加。一般媒介は「…
05
試験のコツ
3種類の媒介契約の比較問題
・書面記載事項の正誤判定
・登録期限と報告頻度の数値問題
・建物状況調査のあっせん義務
06
実務での見え方
不動産仲介業務において、媒介契約締結時に依頼者へ交付する書面を作成する場面で日常的に活用。法定記載事項の漏れは行政処分の対象となるた…
07
よくある間違い
{"mistake":"登録期限を「休業日を含め7日」と誤記憶する。実際は「休業日を除く7日」である。","why_wrong":"…
02深度分析
要約
専任媒介契約の規制に関する問題。宅建業法第34条の2に基づく書面交付義務、指定流通機構への登録期限、報告義務等の知識を問う。正解は選択肢4で、他の宅建業者による契約成立時の措置の記載義務が正しく記述されている。
法的根拠
宅建業法第34条の2第1項宅建業法第34条の2第1項第4号宅建業法第34条の2第1項第7号宅建業法第34条の2第1項第10号宅建業法第34条の3第1項
論理の流れ
専任媒介契約の書面記載事項を確認する。選択肢1は報告義務の例外を認めておらず誤り。選択肢2は確認時期が「書面交付時」であるべきところ「交付後」と誤り。選択肢3は登録期限が「休業日を除く7日」であるべきところ「休業日を含め」と誤り。選択肢4は第34条の2第1項第10号の規定通り正しい。
重要な区別
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い、および書面記載事項の正確な内容とタイミングの理解が鍵。特に登録期限の「休業日を除く」という計算方法が重要。
各選択肢のポイント
- 購入申込みの報告義務は条件を満たさない場合でも必要。宅建業法第34条の2第1項第7号により、依頼者への報告は無条件で義務付けられる。
- 建物状況調査のあっせん確認は書面交付「時」に行うべきで、「交付後速やかに」ではない。書面自体に記載することで確認となる。
- 指定流通機構への登録期限は「休業日を除く7日以内」であり、「休業日を含め7日以内」は誤り。宅建業法第34条の3第1項の規定に反する。
- 宅建業法第34条の2第1項第10号の規定通り。専任媒介契約の書面には、他の宅建業者による契約成立時の措置（違約金等）を記載しなければならない。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は専属専任・専任・一般の3種類があり、それぞれ報告義務、登録義務、重媒介の可否等が異なる。専任媒介契約は指定流通機構への登録義務があり、7日以内（休業日除く）の登録と、2週間に1回以上の報告義務がある。書面交付時の記載事項も法律で厳格に定められている。
歴史的背景
媒介契約の規制は消費者保護の観点から段階的に強化されてきた。2014年の改正で建物状況調査のあっせんに関する記載事項が追加され、2020年改正では契約期間の上限規制等が整備された。指定流通機構制度は1983年に創設された。
関連法令
宅建業法第34条の2（媒介契約の締結等）宅建業法第34条の3（指定流通機構への登録）宅建業法第34条の4（業務の処理状況の報告）宅建業法施行規則第16条の2
体系的位置づけ
宅建業法の「媒介契約」は業務規制の核心分野。宅建試験では毎年必ず出題される重要論点で、3種類の媒介契約の比較と書面記載事項が頻出パターン。
前提知識
3種類の媒介契約の違い（専属専任・専任・一般）、指定流通機構の役割、レインズ（REINS）の仕組み、媒介契約書面の法定記載事項、報告義務の頻度と内容を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任は「7日登録（休日除く）」「2週間報告」「重媒介不可」。「専属」がつくと「申込みは必ず紹介」「自己媒介不可」が追加。一般媒介は「登録なし」「報告義務なし」「重媒介可」。
ビジュアル描写
媒介契約の3種類を三角形でイメージ。頂点が専属専任（最も制限強）、右底辺が専任、左底辺が一般（最も制限弱）。制限の強さと消費者保護の度合いが連動。
重要公式
専任媒介の登録＝7日以内（休業日除く）。専任媒介の報告＝2週間に1回以上。専属専任の報告＝1週間に1回以上。
関連連想
「専任」は「専ら任せる」だから他業者不可。「専属」は「専ら属する」だから自分でもできない。一般は「一般的」だから自由度が高い。
比較表
専属専任：登録7日/報告1週間/自己媒介不可/他業者申込み必須紹介。専任：登録7日/報告2週間/自己媒介可/他業者申込み報告。一般：登録なし/報告なし/自己媒介可/他業者申込み報告。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。媒介契約は宅建業法の中でも最も出題頻度が高い分野の一つ。
重要度
A:最重要。宅建業法の業務規制の核心であり、実務でも日常的に使用する知識。確実に得点すべき分野。
出題パターン
- 3種類の媒介契約の比較問題
- 書面記載事項の正誤判定
- 登録期限と報告頻度の数値問題
- 建物状況調査のあっせん義務
解法・消去法
「休業日を含め」「含めず」の表現、「速やかに」「遅滞なく」等の期間表現、「報告する必要はない」等の例外規定に注目。極端な例外は誤りであることが多い。
時間戦略
媒介契約問題は知識があれば1分以内で解答可能。3種類の比較表を瞬時に思い出し、選択肢を機械的に判定する訓練を積むこと。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務において、媒介契約締結時に依頼者へ交付する書面を作成する場面で日常的に活用。法定記載事項の漏れは行政処分の対象となるため、実務上極めて重要。建物状況調査のあっせんも中古住宅取引の標準化で重要性が増している。
実務への影響
媒介契約書面の不備は宅建業法違反として業務停止等の行政処分対象。依頼者からの苦情やトラブル防止のため、法定事項の正確な記載と交付が不可欠。
ケーススタディ
売主Bが専任媒介契約を締結後、知人の紹介で他業者と契約を成立させた場合、書面に記載された違約金等の措置が適用される。このような場合の処理方法を実務で判断する際に本問の知識が必要。
業界関連性
不動産仲介業の根幹をなす制度。レインズ（指定流通機構）への登録物件数は市場動向の指標となり、業界全体の透明性向上に寄与している。
ニュース連動
中古住宅取引の拡大に伴い、建物状況調査の義務化や媒介契約の適正化が議論されている。消費者保護の観点から規制強化の動きが続いている。
07よくある間違い
登録期限を「休業日を含め7日」と誤記憶する。実際は「休業日を除く7日」である。
なぜ間違えるか:「7日以内」という期間だけを記憶し、休業日の取扱いを忘れがち。期間計算のルールを正確に理解していない。
正しい理解:「休業日は数えない」と口癖のように覚える。カレンダーをイメージして土日を×で消す練習をすると記憶に定着する。
報告義務の例外を認めてしまう。「希望条件を満たさない申込みは報告不要」と判断する誤り。
なぜ間違えるか:報告義務の趣旨を「良い情報だけ伝えればよい」と誤解。依頼者の自己決定権を保障する制度趣旨を理解していない。
正しい理解:「報告は全部、判断は依頼者」を原則として覚える。宅建業者が勝手に選別することは許されないと理解する。
書面記載事項と交付後の義務を混同する。建物状況調査の確認を「交付後速やかに」と誤る。
なぜ間違えるか:書面記載事項と別途の確認義務を混同。書面交付と同時に行うべきことを時期をずらして実施すると誤解。
正しい理解:「書面記載＝交付時の確認」と整理する。交付後に改めて確認が必要な事項は限定的であることを理解する。
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