平成17年(2005)本試験
問36
専任媒介契約過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）の違い、特に有効期間の制限、業務処理状況の報告義務、および自己発見取引の可否について理解しているかを問うものです。
宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Ｂの申出により、契約の有効期間を６月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
イ ＡＢ間で専属専任媒介契約を締結した場合、ＡはＢに対し、当該契約の業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。
ウ ＡＢ間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ｂは、Ａが探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができない。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4なし
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法における媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）の違い、特に有効期間の制限、業務処理状況の報告義務、および自己発見取引の可否について理解しているかを問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）の違い、特に有効期間の制限、業務処理状況の報告義務、および自己…
03
知識背景
媒介契約は、不動産の売買や交換の仲介を依頼する際に結ばれる契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、依頼者が他の業者…
04
覚え方
専属専任は「シブシブ（2週間）」報告。「専任」は「セン（3ヶ月）」期間。「自己発見」はどの契約でも「OK」。
05
試験のコツ
有効期間の上限（3ヶ月）と超過した場合の効力に関する出題
・専属専任媒介契約における2週間ごとの報告義務の出題
・自己発見取引の可否…
06
実務での見え方
実務でこの知識がどう活用されるか具体例を150文字で。不動産仲介会社が顧客と契約を結ぶ際、顧客のニーズ（早く売りたい、自分で探す余地…
07
よくある間違い
{"mistake":"専任媒介契約の有効期間を3ヶ月超で定めた場合、契約全体が無効になると誤解している。","why_wrong"…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）の違い、特に有効期間の制限、業務処理状況の報告義務、および自己発見取引の可否について理解しているかを問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約の期間）宅地建物取引業法第34条の3（業務の処理状況の報告）宅地建物取引業法第34条の4（他の業者への重複依頼の禁止等）
論理の流れ
まずアについて、専任媒介契約の有効期間は3ヶ月が上限ですが、これを超える期間を定めても契約全体が無効になるのではなく、期間が3ヶ月に短縮されるだけなので誤りです。次にイについて、専属専任媒介契約では、宅建業者は2週間に1回以上業務処理状況を報告する義務があり、これは正しい記述です。最後にウについて、専属専任媒介契約であっても、依頼者は自ら見つけた相手方と契約することは可能であり、これが禁止されるのは他の業者への重複依頼だけなので誤りです。したがって、正しい記述はイの一つのみです。
重要な区別
専任媒介契約と専属専任媒介契約の主な違いは、「他の業者への重複依頼の可否」と「業務処理状況の報告頻度（2週間に1回以上）」、および「指定流通機構への登録義務」です。
各選択肢のポイント
- アは一部無効、。
- イの専属専任媒介契約における2週間に1回以上の報告義務のみが正しく、。
- ウは完全に誤り。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は、不動産の売買や交換の仲介を依頼する際に結ばれる契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、依頼者が他の業者に依頼できるか、業者が定期的に報告する義務があるかなどが異なります。宅建業法は、依頼者の利益を保護するため、専任媒介契約と専属専任媒介契約について詳細なルールを定めています。
歴史的背景
宅建業法では、不動産取引の適正化と依頼者の保護を図るため、昭和の改正時に専任媒介契約制度が導入されました。その後、流通の効率化を図る観点から指定流通機構（レインズ）への登録義務などが整備され、現在の形になりました。
関連法令
宅地建物取引業法第34条（媒介契約）宅地建物取引業法第34条の2（専任媒介契約）宅地建物取引業法施行規則第15条の6（指定流通機構への登録）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「媒介契約」の分野に位置づけられ、業者の義務と契約の種類に関する基本的な重要事項です。
前提知識
この問題を解くには、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つの契約類型の定義と、それぞれに課される業者の義務（有効期間の制限、報告義務、登録義務）を区別して覚えている必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専属専任は「シブシブ（2週間）」報告。「専任」は「セン（3ヶ月）」期間。「自己発見」はどの契約でも「OK」。
ビジュアル描写
一般媒介は「フリー」、専任媒介は「独占（ただし自分はOK）」、専属専任媒介は「完全独占（自分も他社もNG、ただし自分の発見はOK）」とイメージします。
重要公式
有効期間＝3ヶ月以内（更新可）。専属専任の報告＝2週間に1回以上。
関連連想
「専属」という言葉には「属する＝縛りがきつい」というイメージを持ち、報告頻度が高い（2週間）と連想させます。
比較表
【一般】他社OK、報告なし、登録なし。【専任】他社NG、報告なし、登録あり。【専属】他社NG、2週間報告、登録あり。
05試験テクニック
出題頻度
この論点の出題頻度（毎年出題、2-3年に1回、稀に出題）
重要度
A:最重要、基礎中の基礎であり必ず押さえるべき。
出題パターン
- 有効期間の上限（3ヶ月）と超過した場合の効力に関する出題
- 専属専任媒介契約における2週間ごとの報告義務の出題
- 自己発見取引の可否に関する出題
解法・消去法
「無効となる」という強い表現は、期間超過の場合「3ヶ月に短縮される」のが通常なので、選択肢アのような記述は即座に誤りと判断できます。
時間戦略
媒介契約の比較表を頭に入れておけば、判断要素が明確なため、1分以内で解答可能です。
06実務応用
実務シナリオ
実務でこの知識がどう活用されるか具体例を150文字で。不動産仲介会社が顧客と契約を結ぶ際、顧客のニーズ（早く売りたい、自分で探す余地を残したい等）に合わせて、どの媒介契約が最適かを提案する際にこの知識が必須となります。
実務への影響
この法律・制度が実務に与える影響を100文字で。業者が適切に報告や登録を行わないと契約違反となり、依頼者からの信頼を失うだけでなく、行政処分の対象となる可能性があります。
ケーススタディ
具体的な事例やケースを150文字で。売主が「早く確実に売りたい」と希望した場合、専属専任媒介契約を結び、業者は2週間ごとに活動状況を報告し、レインズに登録します。これにより売主は業者の努力状況を把握でき、早期成約が期待できます。
業界関連性
不動産業界での重要性を80文字で。仲介業務の根幹をなす契約形態であり、業者と依頼者の信頼関係を構築する上で不可欠です。
ニュース連動
最近のニュースや社会的な話題との関連を80文字で。不動産流通のデジタル化に伴い、指定流通機構（レインズ）の役割がより重要視されています。
07よくある間違い
専任媒介契約の有効期間を3ヶ月超で定めた場合、契約全体が無効になると誤解している。
なぜ間違えるか:期間の定めは「3ヶ月を超える部分」が無効となるだけで、契約自体は有効に存在し、期間は3ヶ月に短縮されると解釈されるため。
正しい理解:「期間超過＝契約無効」ではなく「期間短縮」と覚えましょう。
専属専任媒介契約において、依頼者自身が見つけた相手方と契約できないと誤解している。
なぜ間違えるか:専属専任媒介契約が禁止しているのは「他の宅建業者への重複依頼」だけであり、依頼者自身が相手方を見つけること（自己発見）は認められているため。
正しい理解:「他の業者」への依頼がダメなだけで、「自分」の行動は自由と覚えましょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の報告頻度を混同している。
なぜ間違えるか:専属専任媒介契約には「2週間に1回以上」の報告義務がありますが、専任媒介契約には法律上の定期的報告義務はないため。
正しい理解:「専属（シブシブ＝2週間）」と語呂合わせで覚えましょう。
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