問35

自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限過去問

この問題の全体像

宅建業者が自ら売主として、自己の所有に属しない物件を売買契約することの原則禁止と、その3つの例外規定に関する問題です。特に「所有権取得が明らか」な場合の定義と、停止条件付契約が例外に含まれない点が問われています。

平成17年問35

宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。なお、この問において、ＡとＣ以外の者は宅地建物取引業者でないものとする。

1Ｂの所有する宅地について、ＢとＣが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、ＣはＡに転売し、Ａは更にＤに転売した。
2Ａの所有する土地付建物について、Ｅが賃借していたが、Ａは当該土地付建物を停止条件付でＦに売却した。
3Ｇの所有する宅地について、ＡはＧと売買契約の予約をし、Ａは当該宅地をＨに転売した。
4Ｉの所有する宅地について、ＡはＩと停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてＪと売買契約を締結した。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

宅建業者が自ら売主として、自己の所有に属しない物件を売買契約することの原則禁止と、その3つの例外規定に関する問題です。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

宅建業者が自ら売主として、自己の所有に属しない物件を売買契約することの原則禁止と、その3つの例外規定に関する問題です。特に「所有権取…

知識背景

宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限の一つである「自己の所有に属しない物件の売買禁止」について解説します。これは、権利関係が不確定…

覚え方

「未完成で保全、業者相手、予約はOK。停止条件はNG（Stop）」と覚える。

試験のコツ

例外要件の欠如・予約と停止条件の混同・買主が業者である場合の見落とし

実務での見え方

不動産仲介業者が、まだ所有権移転登記を完了していない物件を買い取り、すぐに第三者へ売却する「 resale 」を行う際に、この規制が…

よくある間違い

{"mistake":"停止条件付契約も「所有権取得が明らか」な場合に含まれると誤解する。","why_wrong":"「明らか」の…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法33条の2民法559条（予約）民法127条（条件成就の効果）宅地建物取引業法施行令5条の4

論理の流れ

まず、宅建業法33条の2に基づき、自己所有でない物件の売買は原則禁止であることを確認します。次に、例外3ケース（買主が業者、所有権取得が明らか、未完成物件で保全措置あり）を当てはめます。選択肢4では、停止条件付売買契約（条件未成就）は「所有権取得が明らか」には該当せず、かつ他の例外も満たさないため違反と判断します。

重要な区別

「予約」と「停止条件付契約」の違いです。予約は例外として認められますが、停止条件付契約は条件成就まで権利取得が確定しないため、例外とは認められません。

各選択肢のポイント

登記済みの所有者Cから購入し転売するため、所有権取得が明らかであり適法です。
Aが所有者であるため、自己所有物件の売買となり禁止規定には該当しません。
予約は所有権取得が明らかな場合の例外に含まれるため、転売は可能です。
停止条件付契約は例外に該当せず、条件成就前の転売は禁止されます。

03知識背景

テーマ概要

宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限の一つである「自己の所有に属しない物件の売買禁止」について解説します。これは、権利関係が不確定な物件の売買による消費者被害を防ぐための規制です。

歴史的背景

未完成物件や権利取得前の物件の売買が横行し、手付金詐欺や物件引渡しが不可能になるトラブルが多発したことを受けて、宅建業法において厳しい規制が設けられました。

同じ論点で出題されたほかの問

論点「自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。

平成9年問4541条の2（手付金等の保全措置による例外）が適用されるのは「法人」に限られる点。個人業者は未取得物件を売れない。→平成5年問39出題不備により、単一正解として採点しない問題です。→平成3年問42「所有権移転請求権」が確定的に発生しているか、それとも停止条件が付いているなどして未確定であるかを区別することです。→

さあ、はじめよう

この問を、アプリで記録する

無料で体験を始める →

問35

この問題の詳しい解説

関連ページ

同じ論点で出題されたほかの問