問32

専任媒介契約過去問

この問題の全体像

専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、登録証明書の交付義務、業務処理状況の報告、および契約成立時の通知義務の正否を判断する問題です。

平成21年問32

宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Ａは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。
2ＡがＢに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Ａはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
3ＡがＢに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日（ただし、Ａの休業日は含まない。）に１回報告するという特約は有効である。
4Ａは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。

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POINT

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深度分析

専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、登録証明書の交付義務、業務処理状況の報告、および契約成立時の通知義務の正否を判断する問…

知識背景

専任媒介契約は、他の業者への重複依頼を禁止する代わりに、指定流通機構（レインズ）への登録と、2週間ごとの業務報告が義務付けられる最も…

覚え方

専任は「レインズ（指定流通機構）」に「登録」して「証明書」を渡す。「2週間」に1回「報告」。

試験のコツ

指定流通機構への登録事項の範囲・業務処理状況報告の頻度と特約の有効性・契約成立等の通知時期

実務での見え方

売主から媒介を依頼された宅建業者は、契約後速やかに物件情報をレインズに登録し、その証明書を発行して売主に渡し、その後2週間ごとに問い…

よくある間違い

{"mistake":"指定流通機構への登録事項に「登記された権利」が含まれると勘違いする。","why_wrong":"重要事項説…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第34条の2（専任媒介契約）宅地建物取引業法施行規則第15条の2（指定流通機構への登録事項）宅地建物取引業法第65条（監督処分）

論理の流れ

専任媒介契約締結時、宅建業者は指定流通機構へ物件を登録し、依頼者にその証明書を交付する義務があります。選択肢1は登録事項に「登記された権利」は含まれないため誤り。選択肢2は証明書交付違反に対し指示処分等があり得るため正しい。選択肢3は休業日を除く特約は2週間ごとの報告義務（法定最低基準）を緩和するため無効。選択肢4は契約成立時のみ通知が必要で、引渡し完了時の通知義務はないため誤り。

重要な区別

指定流通機構への「登録事項」と「依頼者への重要事項説明」の違い、および「2週間に1回以上」という報告頻度の絶対的な基準を区別すること。

各選択肢のポイント

指定流通機構への登録事項には「登記された権利」は含まれず、これは誤りです。
登録証明書を交付しないことは法令違反となり、指示処分の対象となり得るため正しいです。
休業日を除く特約は報告期間が実質2週間を超えるため、法定基準に反し無効です。
指定流通機構への通知は契約成立時だけでよく、引渡し完了時の通知義務はありません。

03知識背景

テーマ概要

専任媒介契約は、他の業者への重複依頼を禁止する代わりに、指定流通機構（レインズ）への登録と、2週間ごとの業務報告が義務付けられる最も拘束力の強い媒介契約です。

歴史的背景

不動産流通の合理化と透明性を高めるため、指定流通機構制度が導入され、専任媒介契約には物件情報の公開が義務付けられました。

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