令和6年(2024)本試験
問32
専任媒介契約過去問
この問題の全体像
専任媒介契約における宅建業者の義務（報告義務、指定流通機構への通知義務、書面交付義務等）の理解を問う問題。専任媒介と専属専任媒介の違い、特に報告方法の要件の区別が核心である。
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは当該中古住宅の売買契約が成立しても、当該中古住宅の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。
- 2Ｂが宅地建物取引業者である場合は、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項に規定する書面に記載する必要はない。
- 3Ａに対して当該中古住宅について買受けの申込みがなかった場合でも、ＡはＢに対して、当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならないが、その報告は必ずしも書面で行う必要はない。
- 4Ｂが当該中古住宅について、法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合は、Ａは同項に規定する書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
専任媒介契約における宅建業者の義務（報告義務、指定流通機構への通知義務、書面交付義務等）の理解を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
専任媒介契約における宅建業者の義務（報告義務、指定流通機構への通知義務、書面交付義務等）の理解を問う問題。専任媒介と専属専任媒介の違…
03
知識背景
媒介契約は専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類がある。それぞれ指定流通機構への登録、報告義務、書面交付等の要件が異なる。専任媒介…
04
覚え方
専任は2週間、専属は1週間。専属には「属」がつくから「書」面も必要。一般は報告なし。登録は専任系だけ。これで3種類を区別。
05
試験のコツ
3種類の媒介契約の違いを問う比較問題
・書面記載事項の正誤判定
・報告義務・登録義務の頻度や方法を問う問題
06
実務での見え方
不動産仲介業務において、依頼者と媒介契約を締結する際、適切な種類を選択・説明する。専任媒介を選ぶ場合、2週間に1回の報告義務を履行し…
07
よくある間違い
{"mistake":"専任媒介契約でも報告は書面で行う必要があると誤解する。","why_wrong":"専属専任媒介契約と混同し…
02深度分析
要約
専任媒介契約における宅建業者の義務（報告義務、指定流通機構への通知義務、書面交付義務等）の理解を問う問題。専任媒介と専属専任媒介の違い、特に報告方法の要件の区別が核心である。
法的根拠
宅建業法第34条の2第1項（媒介契約書面の交付）宅建業法第34条の2第4項（業務処理状況の報告）宅建業法第34条の2第7項（指定流通機構への通知）宅建業法第34条の2第10項（契約成立の通知）
論理の流れ
まず専任媒介契約の性質を確認し、各義務の要件を整理する。選択肢1は契約成立通知のタイミングが誤り（引渡し不要）。選択肢2は書面記載事項の例外規定がないため誤り。選択肢3は専任媒介の報告義務が書面不要とする規定（専属専任との違い）を確認し正解と判断。選択肢4は希望の有無に関わらず記載が必要と判断し誤り。
重要な区別
専任媒介契約と専属専任媒介契約の報告義務の違い。専任媒介は2週間に1回以上の報告で書面不要、専属専任媒介は1週間に1回以上の書面報告が必要。
各選択肢のポイント
- 売買契約成立時は引渡し完了を待たず、遅滞なく指定流通機構に通知が必要（法34条の2第10項）。
- 依頼者が宅建業者であっても、標準媒介契約約款に基づくか否かの記載は必要。例外規定はない。
- 専任媒介契約の報告義務は2週間に1回以上で、書面による必要はない（法34条の2第4項）。専属専任のみ書面が必要。
- 建物状況調査のあっせん希望の有無に関わらず、書面への記載が必要。希望しない場合はその旨を記載する。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類がある。それぞれ指定流通機構への登録、報告義務、書面交付等の要件が異なる。専任媒介は依頼者からの独占的な依頼を受け、他業者への依頼が禁止される代わりに、宅建業者に一定の義務が課される。
歴史的背景
媒介契約制度は消費者保護と情報の適正な流通を目的として整備された。2001年の改正で指定流通機構への登録制度が強化され、2014年改正で建物状況調査のあっせん義務が追加される等、情報開示と消費者保護が強化されてきた。
関連法令
宅建業法第34条の2（媒介契約）宅建業法第34条の3（指定流通機構）宅建業法施行規則第16条の6（報告事項）媒介契約のガイドライン（国土交通省）
体系的位置づけ
宅建業法の業務規制の中核的分野。媒介契約は宅建業者の主要業務の一つであり、試験では毎年のように出題される重要論点。権利移転・引渡しとの関連も深い。
前提知識
3種類の媒介契約の違い（報告頻度、書面要否、登録期限等）、指定流通機構の役割、建物状況調査制度の概要、媒介契約書面の記載事項を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任は2週間、専属は1週間。専属には「属」がつくから「書」面も必要。一般は報告なし。登録は専任系だけ。これで3種類を区別。
ビジュアル描写
3種類の媒介を階段状にイメージ。一番上（厳しい）が専属専任、中段が専任、下段が一般。上に行くほど義務が重く、報告頻度が高い。
重要公式
専属専任=1週+書面+5日登録、専任=2週+書面不要+7日登録、一般=報告なし+登録なし
関連連想
「専属」は「専門」+「所属」で一番拘束が強いイメージ。拘束が強い分、宅建業者の義務も重いと連想する。
比較表
専属専任：報告1週間・書面必須・登録5日・他業者禁止。専任：報告2週間・書面不要・登録7日・他業者禁止。一般：報告なし・登録なし・他業者可能
05試験テクニック
出題頻度
媒介契約は毎年出題される頻出論点。3種類の比較、書面記載事項、指定流通機構への通知等が問われる。
重要度
A:最重要。宅建業法の業務規制の中核であり、実務でも日常的に扱う。確実に得点すべき分野。
出題パターン
- 3種類の媒介契約の違いを問う比較問題
- 書面記載事項の正誤判定
- 報告義務・登録義務の頻度や方法を問う問題
解法・消去法
「書面が必要」という選択肢は専属専任かどうか確認。「登録が必要」は専任系のみ。「報告」は頻度と書面要否を確認。
時間戦略
媒介契約の3種類の比較表を瞬時に思い出し、各選択肢を機械的に判定。迷う場合は専属専任との違いに注目。1分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務において、依頼者と媒介契約を締結する際、適切な種類を選択・説明する。専任媒介を選ぶ場合、2週間に1回の報告義務を履行し、指定流通機構への登録を7日以内に行う実務対応が必要。
実務への影響
媒介契約の種類により、宅建業者の義務範囲が大きく異なる。報告義務違反は監督処分の対象となり、信頼関係の毀損にもつながる重要事項。
ケーススタディ
売主から専任媒介契約の依頼を受けた場合、依頼者に対し2週間に1回以上の報告を行う。買主からの申込みがない場合でも報告義務は発生する。報告は電話やメールでも可能だが、記録を残す観点から書面での報告が望ましい。
業界関連性
不動産業界において媒介契約は主要収益源。適切な契約締結と義務履行は、業者の信頼性確保と顧客満足度向上に直結する。
ニュース連動
近年、不動産仲介の透明性向上が求められ、媒介契約の適正化や情報開示の充実が議論されている。消費者保護の観点から重要な制度。
07よくある間違い
専任媒介契約でも報告は書面で行う必要があると誤解する。
なぜ間違えるか:専属専任媒介契約と混同している。専任媒介契約では書面報告は不要とされている。
正しい理解:「専属」には「書」が含まれると覚える。専属専任だけが書面報告必要。専任は書面不要。
指定流通機構への契約成立通知は引渡し後に行うと誤解する。
なぜ間違えるか:契約成立と引渡しを混同している。通知は契約成立時点で直ちに必要。
正しい理解:契約成立＝即通知と覚える。引渡しは別の段階。登録は契約前、通知は契約後。
依頼者が宅建業者の場合は書面記載事項が免除されると誤解する。
なぜ間違えるか:宅建業者間取引でも媒介契約の書面記載事項に例外はないと誤認している。
正しい理解:媒介契約の書面記載事項に宅建業者例外はない。一律に記載が必要と覚える。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「専任媒介契約」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する