平成15年(2003)本試験
問43
専任媒介契約過去問
この問題の全体像
この問題は、専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、契約成立通知のタイミング、および有効期間と更新に関するルールを問うものです。
宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、媒介により、売買契約を成立させたが、Ｂから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
- 2Ｂから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、Ａは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。
- 3Ａは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から７日（休業日を含む。）以内に指定流通機構に登録する必要がある。
- 4媒介契約の有効期間の満了に際して、ＢからＡに更新の申出があった場合（その後の更新についても同様）、３月を限度として更新することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、契約成立通知のタイミング、および有効期間と更新に関するルールを問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、契約成立通知のタイミング、および有効期間と更新に関するルールを問うものです…
03
知識背景
専任媒介契約は、依頼者が他の業者に重ねて依頼できない契約形態で、業者には指定流通機構への登録義務や定期的な報告義務が課される。これに…
04
覚え方
専任は「7日（休除）」に登録、「2週」ごとに報告、期間は「3ヶ月」。専属は「5日（休除）」に登録、「1週」ごとに報告。
05
試験のコツ
日数計算における「休業日を含むか除くか」の判別
・専任・専属専任・一般の各契約ごとの義務の違い
・有効期間の上限と更新の可否
06
実務での見え方
売主と専任媒介契約を締結した宅建業者は、契約後1週間以内にレインズへ物件情報を掲載し、多くの買検索者に物件を露出させる義務を負う。
07
よくある間違い
{"mistake":"「休業日を含む7日以内」と勘違いして選択肢3を正解とする。","why_wrong":"民法の期間計算（初日…
02深度分析
要約
この問題は、専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、契約成立通知のタイミング、および有効期間と更新に関するルールを問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法施行規則第15条の7宅地建物取引業法施行規則第15条の10
論理の流れ
選択肢1は通知時期が誤り（報酬受領前ではなく直ちに）。選択肢2は登録免除の承諾は不可（専任媒介は登録義務）。選択肢3は「休業日を含む」が誤り（休業日を除く7日以内）。選択肢4は更新期間の3月限度が法規通りであり正解。
重要な区別
専任媒介契約における「義務的登録」と「休業日を除く7日以内」という日数計算、および更新時の3ヶ月限度という数字の正確性。
各選択肢のポイント
- 契約成立の通知は、契約が成立した後直ちに行う必要があり、報酬の受領まで待つことは認められない。
- 専任媒介契約では、依頼者の承諾があったとしても、指定流通機構への登録をしないことは認められない。
- 指定流通機構への登録期間は「休業日を除く7日以内」であり、休業日を含めて計算してはならない。
- 媒介契約の有効期間は3月が限度であり、更新の申出があった場合も、更新期間は3月を限度として更新できる。
03知識背景
テーマ概要
専任媒介契約は、依頼者が他の業者に重ねて依頼できない契約形態で、業者には指定流通機構への登録義務や定期的な報告義務が課される。これにより物件の流通促進と取引の透明性を確保する。
歴史的背景
不動産流通の円滑化と取引の適正化を図るため、指定流通機構（レインズ）制度の整備に伴い、媒介契約の種類ごとに義務内容が明確に規定された。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2（専任媒介契約）宅地建物取引業法第34条の3（一般媒介契約）宅地建物取引業法施行規則第15条の7
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」における「媒介契約」分野の核心であり、業者の遵守すべき義務と違反時の罰則に関連する重要論点。
前提知識
専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3つの違い、および指定流通機構（レインズ）の役割と登録手続きの流れを理解していること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任は「7日（休除）」に登録、「2週」ごとに報告、期間は「3ヶ月」。専属は「5日（休除）」に登録、「1週」ごとに報告。
ビジュアル描写
カレンダーをイメージし、日曜祝日を塗りつぶして、それ以外の7日目に「レインズ登録」と書き込む図を思い浮かべる。
重要公式
専任媒介契約＝REINS登録（7日休除）＋努力義務＋期間3ヶ月。
関連連想
「専任」＝「専門家」＝「厳しいルール（登録必須・他社禁止）」と連想する。
比較表
専任媒介（登録必・2週報告・他社×）、専属専任（登録必・1週報告・他社×）、一般媒介（登録任意・報告任意・他社○）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。実務でも基本となるため確実に押さえる必要がある。
出題パターン
- 日数計算における「休業日を含むか除くか」の判別
- 専任・専属専任・一般の各契約ごとの義務の違い
- 有効期間の上限と更新の可否
解法・消去法
「依頼者の承諾があれば～不要」「報酬を受領するまで～不要」という選択肢は原則として誤りと判断して消去する。
時間戦略
数字（7日、2週間、3ヶ月）と「休業日を除く」などの定型句を暗記していれば即答可能な問題なので、時間をかけすぎない。
06実務応用
実務シナリオ
売主と専任媒介契約を締結した宅建業者は、契約後1週間以内にレインズへ物件情報を掲載し、多くの買検索者に物件を露出させる義務を負う。
実務への影響
レインズ登録を怠ると業務停止処分の対象となるリスクがあり、また物件情報が他社に共有されないため成約機会を損失する。
ケーススタディ
ある業者が専任媒介契約を結んだが登録を忘れ、他社が成約させた場合、依頼者に対して損害賠償責任を問われる可能性がある。
業界関連性
不動産流通の基盤となるレインズシステムを機能させるための、業者側の最も基本的かつ重要な運用ルール。
ニュース連動
近年の不動産テックの進展により、レインズデータのAPI連携などが進んでおり、正確な登録の重要性が増している。
07よくある間違い
「休業日を含む7日以内」と勘違いして選択肢3を正解とする。
なぜ間違えるか:民法の期間計算（初日不算入）や一般的な感覚と混同し、宅建業法の特則（休業日を除く）を見落とすため。
正しい理解:「休業日を除く」という言葉が出たら、厳密に営業日のみをカウントすると意識して問題を読む。
依頼者が「他社には依頼しない」と約束すれば、レインズ登録は不要と考える。
なぜ間違えるか:専任媒介契約の目的は物件情報の流通促進にあり、依頼者の意思に関わらず業者側の法的義務であるため。
正しい理解:「依頼者の承諾」で免除できるのは「一般媒介契約における登録義務」のみであると整理する。
専任媒介契約の有効期間を「3ヶ月」と覚えているが、更新時のルールを誤解している。
なぜ間違えるか:更新のたびに期間が延長できると勘違いしたり、逆に更新自体が不可と誤解したりするため。
正しい理解:「当初も更新も3ヶ月限度」とセットで覚え、自動延長は不可である点に注意する。
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