平成17年(2005)本試験
問37
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、重要事項説明（35条）と契約書面（37条）の記載事項の区別、特に「天災等の損害負担」が契約内容であることを理解しているかを問う問題です。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については、説明しなくてもよい。
- 2宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。
- 3宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を説明しなければならない。
- 4宅地の貸借の媒介において、借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、重要事項説明（35条）と契約書面（37条）の記載事項の区別、特に「天災等の損害負担」が契約内容であることを理解しているかを問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、重要事項説明（35条）と契約書面（37条）の記載事項の区別、特に「天災等の損害負担」が契約内容であることを理解しているか…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅建業者が取引相手に対し、物件の状況や権利関係、契約条件等の重要な事項を契約成立前に書面を交付して説明する義務を…
04
覚え方
「登記時期は37（サナキ）、危険負担も37（サナキ）、解除は35（サンゴ）」と区別する。金銭や時期は37条、物件状況は35条。
05
試験のコツ
35条と37条の事項の入れ替え
・未完成物件の説明事項
・定期借地権等の特殊権利の説明漏れ
06
実務での見え方
売買契約の場で、不測の事態（地震等）で物件が滅失した際、代金を支払う義務が消滅するかどうかを事前に説明しないと、後々大きなトラブルに…
07
よくある間違い
{"mistake":"損害賠償や危険負担を35条説明事項だと思い込む。","why_wrong":"重要だから説明すべきだという直…
02深度分析
要約
この問題は、重要事項説明（35条）と契約書面（37条）の記載事項の区別、特に「天災等の損害負担」が契約内容であることを理解しているかを問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項宅地建物取引業法第37条第1項借地借家法第22条宅地建物取引業法施行規則第16条の4
論理の流れ
35条は取引判断に必要な客観的事項、37条は当事者間の合意事項です。選択肢1の登記時期と選択肢3の損害負担は契約内容（37条）なので35条説明不要。選択肢2の造成宅地の形状と選択肢4の定期借地権は35条で必須。よって、説明が必要とする選択肢3が誤りです。
重要な区別
35条（客観的・判断材料）と37条（主観的・合意内容）の線引き。損害負担は合意事項なので37条。
各選択肢のポイント
- 移転登記の申請時期は契約内容（37条）であり、35条の説明事項ではないため正しい。
- 造成宅地は完了時の形状、構造、道路の構造・幅員を35条で説明する必要があるため正しい。
- 天災等の損害負担は契約内容（37条）であり、35条の説明事項ではないため誤り。
- 定期借地権等の借地権の種類は、35条で説明する必要があるため正しい。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅建業者が取引相手に対し、物件の状況や権利関係、契約条件等の重要な事項を契約成立前に書面を交付して説明する義務を定めたものです。35条と37条の区別が最も重要です。
歴史的背景
宅建業法制定時より存在する消費者保護制度。その後、欠陥住宅問題や借地借家法改正等に伴い、説明事項は段階的に拡充され、より詳細化されています。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条民法第534条（危険負担）借地借家法第22条宅地建物取引業法施行規則第16条の2
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」における核心部分。権利関係と並び、毎年必ず出題される最重要単元であり、実務の基礎でもあります。
前提知識
35条書面（説明）と37条書面（交付）の違い。売買と貸借で説明事項が異なる点。造成中の宅地特有の説明事項。定期借地権の種類。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「登記時期は37（サナキ）、危険負担も37（サナキ）、解除は35（サンゴ）」と区別する。金銭や時期は37条、物件状況は35条。
ビジュアル描写
契約前の「説明」は35条（サンゴ）、契約時の「約束」は37条（サナキ）とイメージする。危険な話（損害）は約束事。
重要公式
35条＝判断材料、37条＝合意内容。
関連連想
「危険」な話（損害負担）は契約書（37条）にしっかり書く。説明だけでは不十分と覚える。
比較表
35条：物件状況・権利関係・解除条件。37条：代金・支払時期・登記時期・損害賠償・危険負担。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。35条と37条の区別は頻出。
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、得点源。
出題パターン
- 35条と37条の事項の入れ替え
- 未完成物件の説明事項
- 定期借地権等の特殊権利の説明漏れ
解法・消去法
「登記時期」「損害賠償」「代金」が出たら37条と判断し、35条の選択肢を消去する。
時間戦略
知識定着していれば即答可能。迷ったら「契約内容か？判断材料か？」で即切る。
06実務応用
実務シナリオ
売買契約の場で、不測の事態（地震等）で物件が滅失した際、代金を支払う義務が消滅するかどうかを事前に説明しないと、後々大きなトラブルになります。
実務への影響
35条説明不足は契約の無効原因にはならないが、監督処分（指示処分等）や損害賠償責任の原因となる。
ケーススタディ
引渡前に火事で家が焼失した場合、危険負担の特約がなければ民法の債権者主義により買主が代金を支払うリスクがある。
業界関連性
トラブル防止の第一歩。説明義務違反は宅建業者の信頼を失墜させる。
ニュース連動
自然災害頻発により、危険負担条項や瑕疵担保責任の重要性が増している。
07よくある間違い
損害賠償や危険負担を35条説明事項だと思い込む。
なぜ間違えるか:重要だから説明すべきだという直感的判断に基づくため。
正しい理解:「金銭」「時期」「罰則（賠償）」は37条と覚える。
未完成宅地の「完了時」の説明を忘れる。
なぜ間違えるか:現状の説明だけで十分と錯覚するため。
正しい理解:造成中は「未来の姿」を説明すると覚える。
定期借地権の種類を説明しない。
なぜ間違えるか:借地権の種類が多いことから、特定の種類のみに焦点を当ててしまうため。
正しい理解:「定期」がついたら特別扱いと覚える。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する